Gerechtshof 's-Gravenhage, 08-04-2008, BC9487, BK-06/00264

UITSPRAAK

op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage, AWB 06/734 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.

1. Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding voor de recht-bank

1.1 Bij beschikking van 28 februari 2005, genomen door de In-specteur, het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Nieuwkoop, is op de voet van het bepaalde in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 629.255. In hetzelfde geschrift zijn de aan-slagen onroerende-zaakbelastingen over het jaar 2005 bekend gemaakt.

1.2 De Inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen deze beschikking en aanslagen ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de waarde van de woning verminderd tot € 567.000 met overeenkomstige vermin-dering van de aanslagen en voorts de gemeente Nieuwkoop gelast het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden met veroorde-ling van de Inspecteur in de proceskosten.

2. Loop van het geding in hoger beroep

2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel ho-ger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidenteel ho-ger beroep beantwoord.

2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 februari 2008, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

3. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting ver-handelde staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of vol-doende weersproken, het volgende vast.

3.1 Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage en berging, waarbij de achterzijde van het terrein grenst aan het a-water [dat] in verbinding staat met het b-water en het c-water. De woning is gebouwd in 1972 en heeft een inhoud van ongeveer 805 m3 op een perceel land van ongeveer 1.075 m2 met een dijk (in de gedingstukken aangeduid als kade) met een oppervlakte van ongeveer 220 m2. Deze dijk vormt de afscheiding met het water. Het land ligt lager dan het a-water. Een gedeelte [hier]van, een perceel water met een oppervlakte van 965 m2, behoort ook tot de woning. Het a-water en de kade zijn in beheer bij het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (hierna: het hoog-heemraadschap).

3.2 De ondergrond van de onroerende zaak is een waterverdedi-gingswerk respectievelijk waterbeheersingswerk.

3.3 Bij het vaststellen van de waarde heeft de Inspecteur de kade niet in de heffingsmaatstaf begrepen en aan het water een waarde toegekend van nihil.

4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1 In geschil is de waarde van de woning, waarbij partijen tevens strijden over de vraag of van het perceel land uitslui-tend de ondergrond van de woning met het bijbehorend terras van in totaal ongeveer 160 m2 in de heffingsgrondslag dient te worden begrepen en het overige gedeelte van dit perceel (hier-na aan te duiden als: de tuin) buiten aanmerking dient te wor-den gelaten, hetgeen belanghebbende voorstaat, terwijl de In-specteur zich op het standpunt stelt dat ook de tuin in deze maatstaf moet worden opgenomen. Het standpunt van belangheb-bende is voorts dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in inhoud van zijn woning en die van de woning op nummer 11 en dat uit de uitspraak van de rechtbank niet blijkt dat bij het vaststellen van de waarde met de kade en het water geen rekening is gehouden.

4.2 In het incidenteel ingestelde hoger beroep is het stand-punt van de Inspecteur dat de waarde van de woning € 733.900 bedraagt, zodat deze niet op een lager bedrag dan de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 629.255 dient te worden gesteld.

4.3 Tussen partijen is niet in geschil dat het gehele perceel een waterverdedingswerk respectievelijk een waterbeheersings-werk is.

5. Conclusies van partijen

Belanghebbende heeft geconcludeerd tot een waarde van primair € 338.000 en subsidiair € 462.000, terwijl de conclusie van de Inspecteur opgenomen in het verweerschrift in hoger beroep strekt tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en in incidenteel hoger beroep, naar het Hof verstaat, tot vernieti-ging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

6. Overwegingen omtrent het geschil

6.2 Uit de gedingstukken kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de Inspecteur de kade en het water niet in de hef-fingsmaatstaf heeft opgenomen. Voor zover belanghebbende nog een ander standpunt verdedigt, mist dat standpunt feitelijke grondslag.

6.3 Het Hof zal het eerst behandelen het geschilpunt of de tuin van het onderhavige perceel land in beheer is bij het hoogheemraadschap. Belanghebbende is van mening dat zulks het geval is en hij heeft hierbij verwezen naar een aantal gebods- en verbodsbepalingen opgenomen in de Keur van het hoogheem-raadschap. Hij heeft voorts aangevoerd dat hij voor de aanleg van de tuin toestemming van het hoogheemraadschap nodig had en dat hem voor een inventarisatie voor een onderhoudsplan van secundaire keringen door het hoogheemraadschap is opgedragen toegang te verlenen aan een meetploeg en dat hij voor de uit-voering van die werken voor eigen rekening planten in zijn tuin heeft moeten verwijderen.

6.4 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de tuin wordt beheerd door het hoogheemraadschap. De omstandig-heid dat aan hem als eigenaar van een perceel dat grenst aan water met waterkeringen dat in beheer van het hoogheemraad-schap is, met betrekking tot de inrichting en het gebruik van de tuin een aantal geboden en verboden is opgelegd, brengt, gezien de aard van deze geboden en verboden, niet mee dat de tuin wordt beheerd door het hoogheemraadschap. Zijn stelling dat, ingeval de tuin te veel zou verzakken, het hoogheemraad-schap voor de ophoging daarvan zal zorgdragen, acht het Hof, gezien de betwisting van die stelling door de Inspecteur, niet aannemelijk gemaakt. In zoverre is het hoger beroep van be-langhebbende ongegrond.

6.5 Gelet op hetgeen hiervoren in 6.4 is beslist, behoeft de vraag of de tuin dient als woning, in de zin van het in 6.1 aangehaalde artikel van de verordening, geen beantwoording.

6.6 Met betrekking tot de vraag of de Inspecteur voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, en tegenover de be-twisting door belanghebbende ook aannemelijk heeft gemaakt, op grond waarvan moet worden geoordeeld dat de waarde van de wo-ning met € 629.255 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, overweegt het Hof als volgt.

6.7 Naar het Hof uit het verweerschrift in hoger beroep af-leidt, voert de Inspecteur ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde uitsluitend nog aan de panden a-straat num-mer 11 (verkocht op 4 april 2002), nummer 111 (verkocht op 1 september 2001) en nummer 1111 (verkocht op 16 mei 2001). Ge-let op de verkoopdatum van het pand op nummer 11 is deze transactie als representatief te beschouwen en kan deze zeer goed als uitgangspunt voor de vergelijkingsmaatstaf worden ge-nomen, terwijl aan de beide overige transacties, die geruime tijd vóór de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, een bedui-dend minder belangrijke betekenis toekomt.

6.8 Het Hof acht door de Inspecteur onvoldoende verklaard het verschil in berekende waarde per m3 van de woning (€ 602) en die van nummer 11(€ 432). Dat de woning een betere uitstraling heeft dan het pand nummer 11 hetgeen belanghebbende heeft be-streden, acht het Hof gelet op de overgelegde foto’s en de overige gegevens van deze panden niet aannemelijk. Weliswaar is de voor de woning aangehouden waarde per m3 belangrijk lager dan die berekend voor de objecten nummers 111 en 1111, maar, zoals hiervoren al overwogen, leggen de verkooptransacties van deze objecten beduidend minder gewicht in de schaal, zodat de-ze omstandigheid niet als afdoende verklaring kan dienen. Uit het vorengaande volgt dat de Inspecteur niet aan zijn bewijs-plicht heeft voldaan.

6.9 Met hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aange-voerd, heeft hij de door hem verdedigde waarde evenmin aanne-melijk gemaakt. Zoals de Inspecteur terecht heeft aangevoerd berust de primair door hem verdedigde waarde op een verkeerd uitgangspunt, omdat hij het procentuele verschil in inhoud van zijn woning en die van zijn buurman op nummer 11 heeft toege-past op zowel de opstallen als de ondergrond. Voorts heeft be-langhebbende in zijn berekening van de door hem verdedigde waarde geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de kade en het water van de aanvang af bij de waardering van de woning buiten aanmerking zijn gelaten.

6.10. Tenslotte heeft belanghebbende aangevoerd dat tot de on-roerende zaken die als vergelijkingsobject zijn gebezigd ook bestanddelen behoren die voor de toepassing van de Wet zijn vrijgesteld (evenals bij de woning van belanghebbende bestaan-de uit een kade en een perceel water), en dat de waarde die deze bestanddelen vertegenwoordigen, moeten zijn begrepen in de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen. De Inspec-teur heeft ter zitting verklaard dat het juist is dat de aan de a-straat gelegen vergelijkingsobjecten eveneens voor een gedeelte bestaan uit een kade en een perceel water waarop de vrijstelling van toepassing is. Naar het oordeel van het Hof moet in het algemeen worden aangenomen dat de kopers van de hierbedoelde vergelijkingsobjecten bereid zijn geweest om ook voor de bij die objecten behorende kade en het perceel water een zeker bedrag te betalen, zodat deze grief van belangheb-bende slaagt.

6.11 Gelet op al hetgeen hiervoren is overwogen en hetgeen partijen in hoger beroep over en weer hebben aangevoerd, komt het Hof in goede justitie tot een waarde van de woning van € 590.000. Dit betekent dat het hoger beroep van belanghebben-de ongegrond is en het incidenteel hoger beroep van de Inspec-teur gegrond.

7. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

8. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Savelbergh, De Groot en Schuurman. De beslissing is op 8 april 2008 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.

(Postema) (Savelbergh)

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.