Gerechtshof 's-Gravenhage, 22-04-2008, BD0383, BK-06/00284

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-06/00284

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-laan 1 te Z, voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 430.356. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, (hierna: de Inspecteur) belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking afgewezen.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het bezwaar aangemerkt als mede gericht tegen de hem voor het jaar 2005 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen, en geoordeeld dat de Inspecteur in zijn uitspraak op bezwaar de waarde van de woning en de aanslagen heeft gehandhaafd. Vervolgens heeft zij het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 407.356, de aanslagen verminderd tot aanslagen berekend naar evenvermeld bedrag en de gemeente Teylingen gelast het griffierecht van € 37 aan belanghebbende te vergoeden.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 11 maart 2008, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-laan 1 te Z (hierna ook aan te duiden als: de woning), een twee-onder-een-kapwoning met aangebouwde garage. De inhoud van de woning, exclusief de garage, is ongeveer 427 m3 en de oppervlakte van het perceel ongeveer 410 m2. Belanghebbende heeft de woning in 1999 gekocht voor ƒ 400.000 (€ 181.512). De woning staat dicht bij de dorpskern, aan een straat met eenrichtingsverkeer. De achtertuin is op het zuidwesten gelegen. Aan de achterzijde van de woning is een aantal garageboxen gelegen, waarachter een gebouw van vier verdiepingen met serviceflats staat.

Omschrijving geschil, standpunten en conclusies van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de woning per de peildatum 1 januari 2003 (hierna: de waarde).

4.2. In hoger beroep komt de Inspecteur tot de conclusie dat de waarde € 407.356 bedraagt, terwijl belanghebbende concludeert tot vaststelling van de waarde op € 296.750.

4.3. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Beoordeling van het hoger beroep

5.1. Het Hof gaat ervan uit dat, zoals de rechtbank onder 2.2 van haar uitspraak heeft overwogen en partijen in hoger beroep niet hebben betwist, aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 zijn opgelegd (hierna: de aanslagen). De onderwerpelijke beschikking is niet in één geschrift verenigd met de aanslagen. Het bezwaarschrift is gericht tegen de beschikking en bevat geen aanwijzingen dat het ook is gericht tegen de aanslagen. Uit de uitspraak van de rechtbank, noch uit enig gedingstuk komt naar voren dat belanghebbende tegen de aanslagen een afzonderlijk bezwaarschrift heeft ingediend. De uitspraak van de Inspecteur op het bezwaar tegen de beschikking is niet in één geschrift verenigd met enige andere uitspraak op bezwaar van de Inspecteur.

5.2. De rechtbank heeft de geschriften waarin de beschikking, onderscheidenlijk de aanslagen zijn vervat tezamen als één geschrift aangemerkt en geconcludeerd dat de Inspecteur "in de uitspraak op bezwaar [tevens] de aanslagen heeft gehandhaafd".

5.3 Deze conclusie is onbegrijpelijk en vindt - voor zover deze inhoudt dat de Inspecteur uitspraak heeft gedaan op bezwaren betreffende de aanslagen - onvoldoende steun in de stukken.

5.4. Het beroep was uitsluitend gericht tegen de uitspraak van de Inspecteur op het bezwaar van belanghebbende tegen de waardebeschikking. De rechtbank heeft het terecht als zodanig opgevat. Niettemin heeft zij, ofschoon uit de stukken niet kenbaar is dat de Inspecteur tevens uitspraak heeft gedaan met betrekking tot de aan belanghebbende ingevolge die beschikking opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen, die aanslagen verminderd. Aldus is zij buiten de rechtsstrijd getreden. De beslissing van de rechtbank inzake de aanslagen kan derhalve niet in stand blijven.

5.5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5.6. De rechtbank heeft in haar uitspraak de door de Inspecteur vastgestelde waarde verminderd met € 20.000 wegens de ligging ten opzichte van het flatgebouw en met € 3.000 omdat de Inspecteur ten onrechte was uitgegaan van de aanwezigheid van een berging bij de woning.

5.7. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 maart 2006 door P, gediplomeerd WOZ-taxateur bij Tog Nederland B.V. te Woerden. In dat taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 430.000. Met dat rapport acht het Hof door de Inspecteur voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de peildatum ten minste € 407.000 beliep. Afgezien van de beide bedragen die de rechtbank in mindering heeft gebracht, is het taxatierapport voldoende gemotiveerd. Het bevat een onderbouwing met rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare in de gemeente gelegen woningen. Het Hof acht de woning aan de B-straat 2 minder goed vergelijkbaar met de woning, doch de opbrengsten van de objecten C-straat 3, Churchilllaan 14 en D-straat 4, alle woningen uit het begin van de jaren zestig van de vorige eeuw, geven een goede indicatie van het waardeniveau van de woning. Met onderlinge verschillen in perceelsgrootte, inhoud en anderszins is voldoende rekening gehouden.

5.8. Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de woningen aan de A-laan 5 en 5a geruime tijd te koop hebben gestaan en dat de vraagprijs van die woningen is gezakt tot € 369.000, respectievelijk € 224.500. Zijns inziens dient de waarde van zijn woning te worden vastgesteld op het gemiddelde van die vraagprijzen.

5.9. Uit die vraagprijzen kan evenwel geen conclusie worden getrokken ten aanzien van de waarde van de woning. Ook de uiteindelijk gerealiseerde opbrengsten van die woningen geven daarvoor geen aanknopingspunt, aangezien die verkopen ruim vier jaar na de peildatum hebben plaatsgevonden en bovendien de vergelijkbaarheid van die woningen met belanghebbendes woning door de Inspecteur is betwist.

5.10. Belanghebbende heeft geen andere feiten gesteld die, indien aannemelijk, zouden kunnen leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning, na vermindering met voormelde bedragen van € 20.000 en € 3.000, op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ook zijn ter zitting gegeven reactie op het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank voert niet tot een andere conclusie.

5.11. De rechtbank is bij de nadere vaststelling van de waarde uitgegaan van de door de Inspecteur vastgestelde waarde van € 430.356. Ofschoon zulks niet door de rechtbank is overwogen, begrijpt het Hof dat zij die waarde, afgezien van de beide door haar aangebrachte correcties, door de Inspecteur aannemelijk gemaakt acht op grond van het taxatierapport. Dat rapport komt evenwel tot een waarde van € 430.000. Aangezien ook in hoger beroep door de Inspecteur geen feiten zijn aangevoerd die een hogere waarde rechtvaardigen, zal het Hof de waarde verminderen tot € 407.000. Het beroep is in zoverre gegrond.

Proceskosten en griffierecht

6.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.

6.2. Wel dient aan belanghebbende het voor van de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 37, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 105, in totaal derhalve € 142, te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en P.G.H. Albert. De beslissing is op 22 april 2008 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.