Gerechtshof 's-Gravenhage, 14-04-2009, BI1788, BK-07/00514

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking van 28 februari 2005 heeft de heffingsambtenaar van de gemeente [Q] (hierna: de Inspecteur) op de voet van het bepaalde in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [straat en nummer] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 444.000.

1.2. De Inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juni 2006 de beschikking gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de gemeente [naam gemeente] gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 38 te vergoeden.

Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 maart 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen belanghebbende tot bijstand vergezeld door zijn broer, [naam], en namens de Inspecteur [naam] en [naam].

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.

3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning, een voormalige boerderij, is een twee-onder-éénkap-woning met bijgebouwen. De inhoud van de woning is ongeveer 475 kubieke meter en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 4.394 vierkante meter.

3.2. De woning is in opdracht van de Inspecteur door [A], WOZ-taxateur te [plaatsnaam], conform de in de Wet opgenomen waarderingsregels getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 442.000.

3.3. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Als bestemming van de woning is bij het taxeren uitgegaan van wonen. Voor de waardering van de woning is de vergelijkingsmethode gehanteerd. De woning is vergeleken met een negental objecten die niet als woning binnen een agrarisch bedrijf in gebruik zijn. De getaxeerde waarde van de woning is afgeleid uit verkooptransacties van die objecten. De verkoopprijzen, geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2003, variëren van € 308.299 tot € 1.060.539.

3.4. De gemeente [naam gemeente] heeft op verzoek van belanghebbende bij brief van 23 augustus 2006 een overzicht verstrekt van een achttal objecten met vermelding van bijbehorende - in het kader van de Wet vastgestelde - waarde in het economische verkeer. Het betreft alle woonhuizen behorend bij een agrarisch bedrijf. Deze objecten worden, in tegenstelling tot de hiervoor onder 3.3 aangehaalde objecten, beleidsmatig gewaardeerd op basis van zogenoemde taxatiewijzers VNG voor agrarische objecten. De getaxeerde waarden in het economische verkeer van deze agrarische objecten op de waardepeildatum 1 januari 2003 liggen tussen € 212.000 en € 445.000.

3.5. Ten aanzien van de objecten vermeld onder 3.3 en 3.4 geldt het bestemmingsplan "[naam plan]" met als belangrijkste bestemmingen agrarische- en woondoeleinden. Er is geen wijziging van het bestemmingsplan nodig bij de overgang van agrarisch gebruik naar "burgergebruik". Voorts blijkt in de praktijk dat, indien al nodig, toestemming, instemming, medewerking en/of ontheffing pleegt te worden verleend van de kant van de gemeente [naam gemeente] en/of Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland bij wijziging van agrarische bestemming naar woonbestemming.

3.6. Waardering van woningen volgens even genoemde taxatiewijzers resulteert steevast in lagere waarden in het economische verkeer dan waardering volgens de Wet.

Omschrijving geschil, standpunten en conclusies van partijen

4.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de Inspecteur bij het vaststellen van de waarde van de woning in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel door de woning niet te waarderen volgens de normen van de taxatiewijzers VNG voor agrarische objecten.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

4.3. Belanghebbende concludeert tot vaststelling van de waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2003 op een bedrag van € 220.000 en voorts tot veroordeling van de Inspecteur in de kosten die belanghebbende heeft moeten maken in verband met de behandeling van het hoger beroep, door belanghebbende begroot op € 306.

4.4. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

5.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van een tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

5.2. Uit die bepaling blijkt niet dat in het kader van vaststelling van de waarde in het economische verkeer van woningen een principieel onderscheid dient te worden gemaakt tussen woningen behorend tot een agrarisch bedrijf en woningen die niet tot een dergelijk bedrijf behoren. Dat onderscheid volgt evenmin uit de Gemeentewet of andere regelgeving. Ook het vigerende bestemmingsplan noopt niet tot een dergelijk onderscheid. Gelet hierop is het Hof van oordeel dat in het onderhavige geval ten aanzien van agrarische woonhuizen en niet-agrarische woonhuizen in beginsel sprake is van gelijke gevallen.

5.3. Daarvan uitgaande is de conclusie gerechtvaardigd dat voor de toepassing van meergenoemde taxatiewijzers VNG - die waarderingsvoorschriften bevatten voor specifiek agrarische woonhuizen, en door de Inspecteur worden gehanteerd bij het bepalen en vaststellen van de waarde in het economische verkeer van agrarische objecten, één en ander overeenkomstig het ter zake door de gemeente [naam gemeente] gevoerde beleid - in het onderhavige geval geen grond is te vinden.

5.4. Het vorenoverwogene brengt het Hof tot het oordeel dat het door de Inspecteur ten aanzien van agrarische woonhuizen gevolgde (begunstigend) beleid leidt tot een ongerechtvaardigde ongelijke behandelding van gelijke gevallen. Het enkele feit dat een woning geen deel uitmaakt van een agrarisch bedrijf of de omstandigheid dat van agrarische woningen onvoldoende gegevens, zoals exacte verkoopwaarden en verkoopgegevens, voorhanden zijn, rechtvaardigen evenmin de ongelijke behandeling van gelijke gevallen.

5.5. Het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel slaagt. Het Hof volgt belanghebbende in zijn onderbouwde en door de Inspecteur niet (voldoende) weersproken stelling dat de waarde van de woning op 1 januari 2003 dient te worden vastgesteld op € 220.000.

5.6. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond.

Proceskosten en griffierecht

6.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 190.

6.2. Voorts dient aan belanghebbende het door hem voor het beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 38 respectievelijk € 106 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en P.G.H. Albert. De beslissing is op 14 april 2009 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.P. Baldewsing. Wegens ontstentenis van de griffier is hij niet in staat te tekenen.