Gerechtshof 's-Gravenhage, 19-05-2009, BJ5184, BK-07/00527

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 492.000. In het desbetreffende geschrift is ook een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 472.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Nadien heeft de Inspecteur op 1 maart 2006 de waarde van de onroerende zaak ambtshalve verminderd tot € 141.000 en de aanslag verminderd met een bedrag van € 887,68.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank inge-steld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een con-clusie van repliek ingediend waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Ge-rechtshof van 7 april 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger be-roep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak maakt deel uit van een in april 2004 gereed gekomen bedrijfsverzamelge-bouw, gelegen aan de a-straat 1 te Z. De bedrijfsruimten in het gebouw hebben tezamen een oppervlakte van in totaal 5.044 m2.

3.2. Op het dak van het gebouw bevinden zich 104 omlijnde parkeerplaatsen. Dit aantal is destijds door de gemeente Rotterdam als voorwaarde gesteld voor het verlenen van de bouwvergunning. Het parkeerdak is uitsluitend toegankelijk via de inrit aan de zijkant van het gebouw en afgesloten door middel van een overheaddeur. De parkeerplaatsen zijn be-stemd voor bezoekers en werknemers van de in het gebouw gevestigde bedrijven. Op 1 ja-nuari 2005 waren zes bedrijven in het gebouw gevestigd.

3.3. Belanghebbende verhuurt de bedrijfsruimten afzonderlijk van de parkeerplaatsen. De huurprijs voor een parkeerplaats bedroeg in 2005 € 750 per jaar. Van de 104 parkeerplaatsen zijn er op 1 januari 2005 45 niet verhuurd. Belanghebbende heeft getracht deze 45 parkeer-plaatsen te verhuren, maar hiervoor blijkt in de markt geen belangstelling te bestaan. In de directe omgeving van het gebouw zijn voldoende parkeerplaatsen voorhanden waar gratis kan worden geparkeerd.

3.4. De Inspecteur heeft bij beschikking van 1 maart 2006 de afbakening van de onroe-rende zaak gewijzigd waardoor deze is beperkt tot het gedeelte van het gebouwde eigendom dat bestaat uit de hiervoor vermelde 45 onverhuurde parkeerplaatsen en heeft de waarde daarvan naar het waardepeil van 1 januari 2003 en de toestand per 1 januari 2005 vastgesteld op € 141.000. De waarde van een onverhuurde parkeerplaats is door hem gesteld op € 300 (huurprijs per parkeerplaats per jaar) maal kapitalisatiefactor 10,5, is € 3.150.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of ter zake van de onroerende zaak terecht een beschik-king op grond van de Wet WOZ is genomen, welke vraag belanghebbende ontkennend en de Inspecteur bevestigend beantwoordt.

De gemeente Rotterdam heeft destijds voor het verlenen van de bouwvergunning van het bedrijfsverzamelgebouw als voorwaarde gesteld dat minimaal 108 parkeerplaatsen zouden worden aangelegd terwijl aan de a-straat reeds ruim voldoende gratis parkeerplaatsen be-schikbaar zijn. Deze omstandigheid heeft tot gevolg dat belanghebbende te maken heeft met een leegstandsrisico van minimaal 50 percent. Er is op die wijze sprake van oneerlijke con-currentie. Belanghebbende doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De waarde van de 45 parkeerplaatsen die op 1 januari 2005 onverhuurd zijn, is in wezen nihil.

4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de beschikking zoals die luidt na de ambtshalve verleende vermindering van 1 maart 2006 staande en voert daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aan.

De normen voor het verlenen van een bouwvergunning zijn niet van belang voor het bepalen van de waarde van een onroerende zaak ingevolgde de Wet WOZ. Er is geen sprake van oneerlijke concurrentie. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de par-keerplaatsen en derhalve ook belastingplichtige voor de heffing van de onroerende-zaakbelastingen van deze parkeerplaatsen. Door uit te gaan van een huurprijs van € 300 per jaar per parkeerplaats heeft hij bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de leegstand en het risico daarop.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de 45 onverhuurde parkeerplaatsen nader wordt vastgesteld op nihil met dien-overeenkomstige vermindering van de aanslag tot nihil.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de onroeren-de zaak te worden bepaald op de aan die onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestandsdatum 1 januari 2005 niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde de huuropbrengst op € 300 per jaar gesteld en een kapitalisatiefactor van 10,5 toegepast, maar heeft voor deze factor noch ter zitting noch anderszins enige on-derbouwing kunnen geven.

6.3. Belanghebbende heeft gesteld dat aan de 45 parkeerplaatsen geen waarde is toe te kennen. De Inspecteur heeft niet bestreden dat de parkeerplaatsen op 1 januari 2005 duur-zaam niet verhuurd kunnen worden wegens de overvloed aan parkeerplaatsen aan de a-straat. Vaststaat dat in de markt geen gegadigden gevonden zijn die de parkeerplaatsen van belang-hebbende wilden huren. Daaruit leidt het Hof af dat aan deze parkeerplaatsen die slechts bestemd en geschikt zijn te worden gebruikt als parkeergelegenheid geen waarde in het eco-nomische verkeer kan worden toegekend.

6.4. Gelet op het vorenoverwogene dient de bij de beschikking vastgestelde waarde te worden verminderd naar nihil.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belangheb-bende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 38 wegens reiskosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep.

7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank gestorte griffierecht van € 38, alsmede het voor de behandeling van het hoger be-roep gestorte griffierecht van € 106 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema - van der Koogh. De beslissing is op 19 mei 2009 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden ver-zocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.