Gerechtshof 's-Gravenhage, 12-06-2009, BJ5899, BK-07/00516

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Liemeer (thans Nieuw-koop), heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, vastgesteld op € 171.430. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor 2005 bekend gemaakt.

1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking afgewezen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspec-teur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof op 24 maart 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het ter zitting verhandelde is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

2.3. Ter zitting is tevens het hoger beroep van belanghebbende behandeld met kenmerk-nummer BK-09/00174 betreffende de door de Inspecteur voor de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor hetzelfde tijdvak genomen beschikking. Hetgeen is aangevoerd in die zaak geldt tevens als aangevoerd in de onderhavige zaak.

Vaststaande feiten

3.2. Volgens het vigerende bestemmingsplan geldt voor de woning de bestemming "agrari-sche doeleinden, kastuinbouw". Artikel 15, lid 1, van het bestemmingsplan bepaalt dat het is verboden de gronden en opstallen te gebruiken of te doen gebruiken op een andere wijze of voor enig ander doel dan overeenkomstig de doeleinden voortvloeiende uit de in het plan aangegeven bestemming van de betrokken gronden.

3.3. Een met dagtekening 28 februari 2005 aan de advocaat van belanghebbende gerichte brief van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Liemeer vermeldt onder meer het volgende:

Wij houden onverminderd vast aan het standpunt dat het planologische overgangsrecht zoals bedoeld in de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan per definitie persoonsgebonden van karakter is en derhalve als zodanig geïnterpreteerd dient te worden. Het ligt dan ook niet in de rede om de ‘persoonsgebondenheid’ binnen-kort te wijzigen dan wel ‘op te heffen’.

3.4. De woning is in opdracht van de Inspecteur door A, WOZ-taxateur en verbonden aan B te R, getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 171.430.

3.5. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Als bestemming van de woning is bij het taxeren uitgegaan van agrarisch. Voor de waardering van de woning is de vergelijkingsme-thode gehanteerd. De woning is vergeleken met een drietal vrijstaande woningen met agrarische bestemming. De getaxeerde waarde van de woning is afgeleid uit verkooptransac-ties van die objecten.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is of de waarde van de woning gerekend naar het prijspeil per 1 januari 2003 op het juiste bedrag is vastgesteld.

4.2. In hoger beroep herhaalt belanghebbende hetgeen hij reeds in eerste aanleg heeft aange-voerd: de woning heeft een agrarische bestemming en mag niet worden aangewend als ”burgerbewoning”. De omvang van het perceel verhindert dat daarop een agrarisch bedrijf kan worden uitgeoefend. Het recht van de huidige bewoner om de woning niettegenstaande de agrarische bestemming als ”burger” te bewonen is strikt persoonsgebonden. De gemeente heeft in een aantal brieven te kennen gegeven niet van zins te zijn de bestemming te wijzi-gen of een opvolgende bewoning in strijd met het bestemmingsplan te gedogen. De facto is onder deze omstandigheden aan de woning slechts een waarde toe te kennen die tendeert naar nul. De vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar omdat bewoning daar niet op grond van een persoonsgebonden recht plaatsvindt.

4.3. De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende bestreden en stelt zich op het standpunt dat het taxatierapport de vastgestelde waarde in voldoende mate onderbouwt.

4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunt doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbendes hoger beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de recht-bank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking in dier voege dat de waarde wordt verminderd tot op € 65.798 met dienovereenkomstige verminde-ring van de aanslagen.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van een tot woning die-nende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning per de waardepeildatum met € 171.430 niet te hoog is vastgesteld.

6.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelij-kingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning gerekend naar het prijspeil per 1 januari 2003 niet minder bedroeg dan € 171.430. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.

6.4. Uit de onder 3.3 geciteerde brief van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Liemeer valt op te maken dat de gemeente de krachtens het vigerende bestem-mingsplan op de woning rustende bestemming ”agrarisch” onverkort zal handhaven ten aanzien van rechtsopvolgers van belanghebbende onder bijzondere titel. Zoals door de Inspecteur is erkend treedt de gemeente met betrekking tot de in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten aanmerkelijk lankmoediger op. De in het ten aanzien van belangheb-bendes woning te constateren restrictieve gedoogbeleid vormt een waardedrukkende factor die in de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet is verdisconteerd.

6.5. Belanghebbende heeft gesteld en door de Inspecteur is niet dan wel onvoldoende be-twist dat gegeven de omvang, ligging en bestemming van het perceel en gelet op het restrictieve gedoogbeleid van de gemeente de kring van potentiële kopers – zo al aanwezig – zeer klein zal zijn. Het Hof acht het daarom aannemelijk dat voor de woning geen hogere prijs zou kunnen zijn verkregen dan de door belanghebbende bepleite waarde van de wo-ning, te weten € 65.798.

6.6. Met in achtneming van het vorenoverwogene komt het hof tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is en dat moet worden beslist als hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 38, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 106 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, J.W. baron van Knobelsdorff en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 12 juni 2009 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van mr. Engel is de uitspraak ondertekend door mr. Van Knobelsdorff.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.