Gerechtshof 's-Gravenhage, 25-08-2009, BJ6109, BK-08/00462

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer van 25 augustus 2009

in het geding tussen:

[X], wonende te [Z], hierna: belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Kapelle, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 20 oktober 2008, nr. AWB 07/1122, betreffende de op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], per de waardepeildatum 1 januari 2005 en geldend voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 is vastgesteld op € 416.000, en de in hetzelfde geschrift aan hem opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2007.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 11 augustus 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende in persoon, alsmede [A] namens de Inspecteur en tot bijstand [B], taxateur.

Beslissing

Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande semi-bungalow met aangebouwde garage. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 495 m².

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk op € 416.000 vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van € 370.000 bepleit.

3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [B], die de woning op 20 januari 2008 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum bepaald op € 416.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met nabijgelegen onroerende zaken waarvan de marktgegevens bekend zijn. In het taxatierapport is van elke vergelijkingsobject een foto opgenomen, waarbij het soort object, het bouwjaar, de inhoud van de woning, de bijgebouwen, de oppervlakte van de kavel en de verkoopprijs en -datum is vermeld.

5. Belanghebbende heeft hiertegen een taxatierapport van taxateur [C] in het geding gebracht, die op 25 november 2004 ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag van een hypothecaire geldlening, de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik heeft getaxeerd op € 367.000. Belanghebbende stelt zich - zakelijk weergegeven - op het standpunt dat bij de waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in bruikbare verblijf- of verkeersruimte ten opzichte van de door Inspecteur aangevoerde vergelijkingsobjecten.

6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2005 € 416.000 bedroeg. Belanghebbende heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten zijn aan te merken als gezinswoningen die meerdere slaapkamers hebben. De bovenverdieping van die objecten is in gebruik als verblijf- of verkeersruimte. Zijn woning beschikt slechts over één slaapkamer op de begane grond. De bovenverdieping is bereikbaar via een inklapbare zoldertrap en voldoet niet aan de eisen om te worden ingericht als verblijf- of verkeersruimte. Daardoor is de woning minder courant dan de vergelijkingsobjecten. Deze stellingen heeft de Inspecteur niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, weersproken, zodat hetgeen belanghebbende dienaangaande heeft aangevoerd als vaststaand wordt aanmerkt. Naar het oordeel van het Hof is het waardeverminderde effect van de beperkte gebruiksmogelijkheid van de bovenverdieping onvoldoende tot uitdrukking gebracht in de waarde van de woning. De Inspecteur heeft weliswaar ten aanzien van de woning een iets lagere prijs per m³ toegepast, maar gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende is niet komen vast te staan dat de vastgestelde waarde van de woning daarmee in een juiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De omstandigheid dat de zolderverdieping zou kunnen worden verbouwd, doet hier niet aan af omdat aanpassing van deze verdieping om deze geschikt te maken voor het aanbrengen van één of meer slaapkamers aanzienlijke kosten met zich meebrengt en niet vaststaat dat dit wordt toegestaan of bouwkundig mogelijk is.

6. Daartegenover heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof met het door hem ingebrachte taxatierapport de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. De taxateur heeft de woning zowel inwendig als uitwendig onderzocht en vastgesteld dat de bovenverdieping niet voor bewoning geschikt is. Hij heeft dit in het taxatierapport tot uitdrukking gebracht. Verder kan uit de verklaring van de taxateur worden afgeleid dat hij de waarde van de woning heeft bepaald naar de waarde in het economische verkeer. Voor zover de Inspecteur betoogt dat dit rapport niet voldoet aan de uitgangspunten van de Wet omdat er geen vergelijking is gemaakt met vergelijkbare objecten waarvan de marktgegevens bekend zijn en dat het daarom niet gebruikt kan worden als onderbouwing voor belanghebbendes stelling, is dit betoog onjuist. Het staat belanghebbende vrij om bewijsmiddelen aan te voeren. Het is in dit geval aan het Hof om die te waarderen.

7. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.

8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt. Wel dient de gemeente aan belanghebbende het voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. Savelbergh, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 25 augustus 2009 in het openbaar uitgesproken.

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.