Gerechtshof 's-Gravenhage, 22-09-2009, BJ8424, BK-08/00072

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Maassluis, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2006 vastgesteld op € 251.850. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 bekend gemaakt.

1.2. Tegen de vorenvermelde beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslagen. De Inspecteur heeft de beschikking en de aanslagen bij twee in één geschrift vervatte uitspraken gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 10 augustus 2009 een nader stuk met twee bijlagen ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd bij brief van 14 augustus 2009.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 1 september 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende heeft bij voornoemd nader stuk bericht dat hij niet op de zitting aanwezig zal zijn en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een appartement dat is gelegen op de eerste verdieping van een appartementencomplex nabij de Nieuwe Waterweg. De woning beschikt over drie kamers, een terras en een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 315 kubieke meter, de inhoud van de berging bedraagt achttien kubieke meter. Het bouwjaar is 1977.

3.2. Belanghebbende had vanuit de achterzijde van zijn woning vrij uitzicht over de 400 meter brede Nieuwe Waterweg. Door de groei van bosschages en bomen is dit uitzicht geleidelijk afgenomen. Ook van de appartementen op de tweede verdieping van het complex wordt het uitzicht steeds meer beperkt. De gemeente heeft schuin voor de woning een doorkijkstrook van ongeveer tien meter breed aangelegd. Vanuit de woning zijn de lichtjes van de schepen wel zichtbaar, maar het water niet.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning bij de bestreden beschikking met € 251.850 te hoog is vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.

4.2. Belanghebbende bepleit een waarde die vijf tot tien percent lager is dan de door de Inspecteur vastgestelde waarde. Belanghebbende stelt dat door het beperkte uitzicht vanuit zijn woning de waarde van zijn woning ten opzichte van vergelijkbare woningen die daar geen last van hebben, te hoog is vastgesteld.

4.3. De Inspecteur persisteert in zijn standpunt dat bij de waardevaststelling met het beperkte uitzicht vanuit de woning in voldoende mate rekening is gehouden.

4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt uiteindelijk tot vaststelling van de waarde van de woning op € 226.850.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [A], die de woning op 7 juli 2006 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2003 bepaald op € 251.850. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met in hetzelfde appartementencomplex gelegen onroerende zaken waarvan de relevante marktgegevens bekend zijn. In het taxatierapport is van de voorzijde van elk vergelijkingsobject een foto opgenomen. Voorts zijn het bouwjaar, de inhoud van het object, de prijs per kubieke meter, de bijgebouwen, en de verkoopprijs en -datum van vergelijkingsobject in een matrixtabel opgenomen.

6.3. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2003 € 251.850 bedroeg. Tussen partijen is niet in geschil dat aan de achterzijde van de woning sprake is van een beperkt uitzicht over de Nieuwe Waterweg en dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Derhalve gaat het Hof uit van hetgeen hiervoor onder 3.2 is vermeld. Zulks leidt echter niet tot de conclusie dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de in hetzelfde complex gelegen vergelijkingsobjecten. Deze zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar hetzelfde als de woning van belanghebbende. De vergelijkingsobjecten op de tweede verdieping van het appartementencomplex hebben ten opzichte van belanghebbendes woning op de eerste verdieping een fraaier uitzicht over de Nieuwe Waterweg, maar de inhoud van die objecten is kleiner. Met deze verschillen heeft de Inspecteur in voldoende mate rekening gehouden. De omstandigheid dat het uitzicht vanuit het op de eerste verdieping gelegen vergelijkingsobject [b-straat 1] door de doorkijkstrook beter is dan het uitzicht vanuit belanghebbendes woning, doet - wat daar ook verder van zij - aan dit oordeel niet af.

6.4. Ter onderbouwing van zijn stelling dat door het beperkte uitzicht de waarde van de woning gemiddeld tien percent lager is dan de waarde van een op dezelfde verdieping gelegen appartement met vrij uitzicht op de Nieuwe Waterweg, heeft belanghebbende een verklaring van een [B], van [C] B.V., in het geding gebracht. Blijkens het briefpapier waarop de verklaring is gesteld is voormelde Broekhuizen geen makelaar in onroerende goederen. Belanghebbende heeft in het hoger beroepschrift vermeld dat indien het Gerechtshof dit wenselijk zou vinden [B] bereid zou zijn een en ander mondeling toe te lichten. Aan belanghebbende is bij brief van 20 juli 2009 erop gewezen dat hij getuigen en/of deskundigen mee kan brengen naar de zitting indien hij dit gewenst acht. Belanghebbende is niet ter zitting verschenen. Belanghebbende heeft aldus geen gebruik gemaakt van de in de uitnodiging voor de zitting opgenomen mogelijkheid. Het Hof leidt uit een en ander af dat belanghebbende in het geding geen nader bewijs (meer) heeft willen leveren door middel van getuigen en/of deskundigen. Het Hof verwerpt belanghebbendes stelling aangezien hij het heeft gelaten bij een percentage zonder dat dat is onderbouwd met voldoende concreet en specifiek daartoe gestelde feiten en omstandigheden.

6.5. Verder wijst belanghebbende op een compromis met de Inspecteur waarbij de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2005 bijna even hoog is vastgesteld als de in geschil zijnde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2003. Voor zover belanghebbende hiermee wil betogen dat de waarde van de woning om die reden te hoog is vastgesteld, kan dit hem niet baten nu een voor een ander tijdvak vastgestelde waarde niet als uitgangspunt dient bij de waardevaststelling van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2003.

6.6. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en S.A.W.J. Strik, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 22 september 2009 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.