Gerechtshof 's-Gravenhage, 14-07-2009, BK9645, BK-08/00163

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen en Waardebepaling (SaBeWa), de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waarde) vastgesteld op € 298.000. In het desbetreffende geschrift, met biljetnummer [biljetnummer], zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de waarde verminderd tot € 285.000.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 107.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

Vaststaande feiten

3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan.

3.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande semi-bungalow met garage, berging, tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 400 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.320 m². Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1970.

3.3. De onroerende zaak is in opdracht van de Inspecteur door [A], WOZ-taxateur van SaBeWa, getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 285.000.

3.4. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Voor de waardering van de onroerende zaak is de vergelijkingsmethode gehanteerd. De onroerende zaak is vergeleken met een drietal objecten. De getaxeerde waarde van de onroerende zaak is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. In dit taxatierapport zijn ook aanvullende marktgegevens van een drietal andere onroerende zaken opgenomen waaronder vrijstaande semi-bungalows uit de jaren 70, tot welke categorie de onroerende zaak behoort. Voorts bevat het taxatierapport een matrix met m³-prijzen en een grondstaffel met m²-prijzen.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak woning op de waardepeildatum. De Inspecteur heeft de waarde op € 285.000 vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van € 262.199 bepleit.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking onder vaststelling van de waarde op € 262.199.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6.2. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport, de daarin opgenomen referentieobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze referentieobjecten alsmede die van de andere drie onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting in de van zijn kant afkomstige gedingstukken, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2005 niet minder dan € 285.000 bedroeg.

6.3. Naar ’s Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet in een juiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten. De Inspecteur heeft tegenover de betwisting door belanghebbende, voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen.

6.4. Bij de waardevaststelling van de onroerende zaak heeft de Inspecteur acht geslagen op de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en daarbij een waardevermindering van € 80.000 toegepast waarmee hij aannemelijk heeft gemaakt dat met de breuk in de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden.

6.5. Bij de op 5 augustus 2005 uitgevoerde taxatie heeft de taxateur ook de waarde voor de waardebeschikking geldend voor de periode 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 met waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld. De bij beschikking vastgestelde waarde per 1 januari 2003 kan dan ook niet als waarde per 1 januari 2005 worden gehanteerd. Bovendien biedt de waardering op de waardepeildatum 1 januari 2003 geen grondslag voor de conclusie dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2005 met € 285.000 te hoog is vastgesteld.

6.6. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist moet worden als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en U.E Tromp. De beslissing is op 14 juli 2009 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. H.P. Baldewsing. Wegens ontstentenis van de griffier is hij niet in staat deze uitspraak mede te ondertekenen.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.