Gerechtshof 's-Gravenhage, 01-05-2009, BL3499, BK-07/00268

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet), ten name gesteld van [belanghebbende], heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Sluis, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 377.886. In het desbetreffende geschrift zijn ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 38. De rechtbank heeft het beroep niet-ontvankelijk verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 106.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 maart 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, bestaande uit een in of omstreeks 1934 gebouwde vrijstaande woonboerderij met berging/schuur, paardenstal en loods.

3.2. De inhoud van de woning is ongeveer 1.027 m3, de oppervlakte van de tot de onroerende zaak behorende percelen bedraagt ongeveer 17.340 m2.

3.3. De woning is gelegen in de nabijheid van een windmolenpark, bestaande uit vijf windmolens met een ashoogte van circa 80 meter en een wieklengte van circa 40 meter. De voorbereidingen, planvorming en bestemmingsplanwijzigingen met betrekking tot het windmolenpark zijn gestart in 1999. De plaatsing van het windmolenpark is in [Q] regelmatig in de publiciteit geweest. De molens zijn in 2004 geplaatst.

3.4. Bij de waardevaststelling heeft de Inspecteur geen redenen aanwezig geacht om rekening te houden met een waardedrukkend effect vanwege de aanwezigheid van het windmolenpark.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is of belanghebbende terecht door de rechtbank niet-ontvankelijk is verklaard. Voorts is in geschil welke waarde aan de woning dient te worden toegekend op de waardepeildatum (hierna: de waarde). De Inspecteur heeft de waarde op € 377.886 vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van € 211.002 bepleit.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, de uitspraak van de rechtbank en tot het vaststellen van de waarde op € 211.000.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. De rechtbank heeft belanghebbende niet-ontvankelijk in het beroep verklaard op de grond dat het beroepschrift, dat op 17 juli 2006 ter post is bezorgd en op 28 juli 2006 door de rechtbank is ontvangen, niet tijdig is ingediend. Voorts achtte de rechtbank de termijnoverschrijding niet verschoonbaar.

6.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6.4. Op de Inspecteur rust - gelet op betwisting door belanghebbende - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de Inspecteur een "Taxatieverslag woningen [R]" en een taxatierapport, opgesteld door [A], woz-taxateur, betrekking hebbend op de woning, in het geding gebracht. In deze stukken is de waarde van de woning bepaald op € 377.886 (voor bezwaar) en € 380.500 (na bezwaar), respectievelijk op € 380.985. Voorts zijn hierin referentieobjecten opgenomen. Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft de Inspecteur acht geslagen op de verkoopprijzen van de in de stukken vermelde referentieobjecten. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de komst van het windmolenpark geen waardedrukkend effect heeft op de waarde van de onroerende zaak heeft de Inspecteur verwezen naar verkoopcijfers van een aantal woningen (hierna: de woningen) in de nabijheid van het windmolenpark.

6.5. Naar 's Hof oordeel heeft de Inspecteur, ook gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de door de Inspecteur vastgestelde waarde, onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen. De Inspecteurheeft niet aannemelijk gemaakt dat geen sprake is van een waardedrukkend effect op de waarde van de onroerende zaak door de komst van het windmolenpark in de nabijheid de onroerende zaak. Bij de waardevaststelling van de woning heeft de Inspecteur acht geslagen op de verkoopprijzen van de in de bijlagen vermelde referentieobjecten. Die zijn echter niet gelegen in de nabijheid van het windmolenpark. Onvoldoende inzicht is verschaft enerzijds in de wijze waarop een verband kan worden gelegd tussen de verkoopcijfers van de referentieobjecten en de woningen, en de in geding zijnde waarde van de onroerende zaak en anderzijds wat de onderlinge samenhang is tussen de verkoopcijfers van de referentieobjecten en de woningen ten opzichte van de waarde van de onroerende zaak. Evenmin is inzichtelijk geworden wat de gevolgen zijn van de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten en in hoeverre deze onderlinge verschillen hebben bijgedragen aan en van invloed zijn geweest op de uiteindelijk door de Inspecteur voorgestane waarde. Hetzelfde geldt voor de verschillen tussen de woningen en de onroerende zaak. Niet aannemelijk is geworden dat, de verschillen tussen de verkoopprijzen van de referentieobjecten en de waarde van de onroerende zaak in aanmerking nemend, alsmede gelet op de verschillen tussen en de overeenkomsten met de onroerende zaak en de referentieobjecten, de waarde van de onroerende zaak in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Met de door hem overgelegde bijlagen en hetgeen hij in hoger beroep heeft toegelicht, is de Inspecteur niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. De door hem vastgestelde waarde kan niet als juist worden aanvaard.

6.6. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde onderbouwd met een becijfering op basis van de waarde van de onroerende zaak per de vorige waardepeildatum, 1 januari 1999. Deze door belanghebbende gehanteerde methode is een onvoldoende betrouwbare methode om de waarde van de woning te schatten. Derhalve is ook de door belanghebbende voorgestane waarde niet aannemelijk geworden. Het Hof passeert het door belanghebbende aangeboden getuigenbewijs als niet ter zake dienend.

6.7. Aangezien de door de Inspecteur noch de door belanghebbende voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard, bepaalt het Hof die waarde, met inachtneming van al hetgeen partijen hebben aangevoerd, in goede justitie op € 355.000.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 45 wegens reiskosten. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende heeft gesteld, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende verletkosten heeft gemaakt.

7.2. Voorts dient het griffierecht dat belanghebbende heeft betaald ter zake van het beroep (€ 38) en het hoger beroep (€ 106) aan haar te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en J.W. Savelbergh, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 1 mei 2009 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.