Gerechtshof 's-Gravenhage, 08-12-2009, BL4188, BK-08/00420

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 334.404. In het desbetreffende geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekend gemaakt (hierna: de aanslag).

1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 107. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 27 oktober 2009. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Direct voorgaand aan de zitting heeft belanghebbende bij faxbericht medegedeeld dat hij niet ter zitting zal verschijnen. Hij heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning is een appartement dat is gelegen op de begane grond van een appartementencomplex. De woning beschikt over een entresol en een terras. De woning heeft een bruto oppervlakte van 90,5 m². Het bouwjaar van de woning is 1990. Bij de woning hoort een garage alsmede een berging in de kelder van het complex.

3.2. Het appartementencomplex is gelegen aan het park [Q]. De appartementen op de begane grond zijn de laatste jaren in meer of mindere mate doelwit geweest van vandalen en dieven. Zo zijn bij belanghebbende op verschillende momenten vier tuinstoelen en een krukje gestolen en is een raamhor vernield. Bij de buren op nummer [x] is ingebroken en bij hun buren is kinderspeelgoed vernield, waaronder fietsen. Van de buren daarnaast is tuinmeubilair in de vijver geworpen en bij hen is een stoeptegel door het raam gegooid.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning bij de bestreden beschikking met € 334.404 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende ontkennend en de Inspecteur bevestigend beantwoordt.

4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Inspecteur bij de waardevaststelling ten onrechte een bruto inhoud van de woning van 430 m³ in aanmerking heeft genomen. Verder heeft de Inspecteur geen of onvoldoende rekening gehouden met (structurele) overlast door drugs, diefstallen en vandalisme en de omstandigheid dat de woning slechts over één slaapkamer beschikt en daardoor minder courant is.

4.3. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning primair wordt vastgesteld op € 293.303, subsidiair op € 308.741 en meer subsidiair op € 325.072, alsmede tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [A], die de woning in opdracht van de Inspecteur op 20 juni 2007 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2005 bepaald op € 334.404. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met één in hetzelfde appartementencomplex gelegen appartement waarvan de relevante marktgegevens bekend zijn en twee in dezelfde wijk gelegen appartementen. In het taxatierapport is van de voorzijde van elk vergelijkingsobject een foto opgenomen. Voorts zijn het bouwjaar, de inhoud van het object, de prijs per kubieke meter, de bijgebouwen, en de verkoopprijs en -datum van elk vergelijkingsobject in het taxatierapport opgenomen.

6.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

6.4. Ten aanzien van belanghebbendes stelling dat de bruto inhoud van zijn woning 418 m³ bedraagt, overweegt het Hof volgende. Belanghebbende heeft zijn stelling gegrond op een verklaring van makelaar en taxateur [B]. Die taxateur heeft geconstateerd dat de werkelijke afmeting van de woning ten opzichte van de door de Inspecteur ingebrachte bouwtekening niet onaanzienlijk afwijkt. Deze verklaring weegt naar het oordeel van het Hof, gelet op het ontbreken van een onderbouwing daarvan, niet op tegen de uit de bouwtekening af te leiden afmetingen van de woning, zodat het Hof de door de Inspecteur in aanmerking genomen bruto inhoud van 430 m³ volgt. Het Hof heeft daarbij mede waarde gehecht aan de door de Inspecteur ter zitting aangevoerde verklaring dat de oorzaak van die afwijking wellicht gevonden kan worden in de aanwezigheid van een verlaagd plafond en/of dikke vloeren. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat de binnen- en buitenmuren bijzonder dik zijn en dat als gevolg daarvan de bruto inhoud redelijkerwijze vijf percent kleiner is dan de hiervoor genoemde inhoud van 418 m³. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur acht het Hof niet aannemelijk dat de binnen- en buitenmuren dikker zijn dan bij de vergelijking in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten. Dat de binnenmuur die de keuken van woonkamer scheidt 47 cm dik is, betekent nog niet dat daardoor de inhoud van de woning in een onjuiste verhouding staat tegenover de vergelijkingsobjecten.

6.5. Met betrekking tot de overlast door drugs, diefstallen en vandalisme acht het Hof, gelet op de onder 3.2 genoemde incidenten, in het licht van de aard ervan en de periode waarin zij zich hebben voorgedaan, niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een zodanige overlast dat als gevolg daarvan de waarde van de woning op een lager bedrag zou moeten worden gesteld.

6.6. Aangaande de stelling dat de woning minder courant is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat als gevolg daarvan de waarde van de woning op een lager bedrag zou moeten worden gesteld, overweegt het Hof dat de Inspecteur voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning over één slaapkamer beschikt. Zo is ter zake van de twee in dezelfde wijk gelegen appartementen een hogere prijs per kubieke meter in aanmerking genomen.

6.7. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en O.C.R. Marres, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 8 december 2009 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.