Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-01-2010, BL3741, BK-09/00001

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 27 januari 2010

op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 21 november 2008, nr. AWB 08/401, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Oud-Beijerland, heeft bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2007 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2007 en naar waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 478.000. Gelijktijdig is aan belanghebbende een met de beschikking in één geschrift vervatte aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 opgelegd.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Van deze uitspraak heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 107. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord. Deze beantwoording omvat tevens een reactie op het verweerschrift van de Inspecteur.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 december 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.

3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], kadastraal bekend als gemeente Oud-Beijerland, sectie [.], perceelsnummer [xxx] met een oppervlakte van 5.700 m2. De onroerende zaak is een voormalig agrarisch erf, bebouwd met een oude boerderijschuur met een oppervlakte van 480 m2, een boerderijwoning met een inhoud van 495 m3, een schuur met een oppervlakte van 96 m2 en een caravanstalling met een oppervlakte van 767 m2. De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oud-Beijerland.

3.2. Ter onderbouwing van de waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport d.d. 6 juni 2008 ingebracht (hierna: het Taxatierapport), afkomstig van ir. [A], Taxateur van onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur (hierna: de Taxateur), die de waarde op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 540.000. Dit bedrag is onderbouwd met de volgende marktgegevens:

3.3. Met betrekking tot de ondergrond van de onroerende zaak is sprake van bodemverontreiniging.

3.4. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd met € 16.500 omdat geen inpandige opneming heeft plaatsgevonden, doch vanwege het bepaalde in artikel 26a Wet WOZ de uitspraak van de Inspecteur bevestigd.

3.5. De Inspecteur heeft de onroerende zaak in augustus 2008 inpandig laten opnemen.

Omschrijving geschil, standpunten en conclusies van partijen

In het principaal hoger beroep

4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak, welke de Inspecteur heeft vastgesteld op € 478.000 en welke volgens belanghebbende ten hoogste € 306.600 kan zijn.

4.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd.

In het incidenteel hoger beroep

4.5. Afhankelijk van de beslissing op het principaal hoger beroep is in geschil of het op de weg van de Inspecteur heeft gelegen om de onroerende zaak alsnog inpandig te laten opnemen vanwege de aanzienlijke renovatie die op de waardepeildatum nodig was om de woning van belanghebbende weer in een goede bouwkundige staat te brengen, en of de waardevermindering van € 16.500 vanwege de renovatie alsnog in mindering moet komen op de waarde van de onroerende zaak, welke vragen door de Inspecteur ontkennend en door belanghebbende bevestigend worden beantwoord.

4.7. Belanghebbende heeft in zijn antwoord op het incidenteel hoger beroep als standpunt ingenomen, dat hij de door de rechtbank berekende vermindering van € 16.500 juist acht, doch dat artikel 26a Wet WOZ verkeerd is toegepast. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de beslissing tot niet feitelijke toekenning van de waardevermindering van € 16.500.

4.8. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd.

Beoordeling van het hoger beroep

In het principaal hoger beroep

5.1. Volgens artikel 26a Wet WOZ wordt een bij beschikking vastgestelde waarde tussen € 200.000 en € 500.000 geacht juist te zijn, wanneer de waarde in het economische verkeer, die moet worden bepaald aan de hand van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, daarvan niet meer dan 4 percent afwijkt. De limiet van € 10.000 gaat eerst een rol spelen wanneer de afwijking meer dan 4 percent bedraagt. Wanneer de afwijking meer bedraagt dan 4 percent, maar niet groter is dan € 10.000, wordt de waarde van de beschikking ook geacht juist te zijn. De afwijking mag nooit meer bedragen dan € 100.000 van de bij de beschikking vastgestelde waarde.

5.2. De rechtbank heeft, omdat geen inpandige opneming zou hebben plaatsgevonden, een vermindering van de waarde van de onroerende zaak in verband met de bouwtechnische staat van de woning toegekend van € 16.500 - gespecificeerd als € 95.000 (de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2005) minus € 78.500 (de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 1999) - en daarbij met juistheid overwogen, dat het bedrag van € 16.500 binnen de bezwaarmarge van 4 percent valt, dat wil zeggen dat € 16.500 minder is dan € 19.120 (= 4 percent van € 478.000) en derhalve aan toepassing van de limiet van € 10.000 niet wordt toegekomen, en dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 478.000 wordt geacht juist te zijn. Overigens merkt het Hof op dat de Inspecteur de onroerende zaak in augustus 2008 inpandig heeft laten opnemen en de daarmee verkregen inzichten heeft meegewogen in zijn verdediging van de in geschil zijnde waarde, zodat voor een vermindering enkel omdat inpandige opneming achterwege is gebleven, geen reden is.

5.3. De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

5.4. Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerstgenoemde fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen te maken, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.

5.5. In het licht van deze maatstaf is de norm dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak telkens opnieuw op de waardepeildatum dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken (referentieobjecten) op de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd, waarbij die gegadigde het gekochte onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.

5.6. De door partijen gehanteerde staffels, oppervlakte- en inhoudsmaten, verreken-, vierkante- en kubiekemeterprijzen, waardestijgingspercentages en prognosewaarden hebben geen zelfstandige betekenis bij de waardebepaling. Deze kunnen slechts dienen als hulpmiddel ter toetsing van de in de matrix van het Taxatierapport vermelde transactiecijfers van referentieobjecten en bij de uiteindelijke bepaling van de waarde van de onroerende zaak naar de staat op de waardepeildatum. De waarde van een onroerende zaak wordt voor elk tijdvak telkens opnieuw bepaald. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt evenmin een zelfstandige betekenis toe.

5.7. De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde rust op de Inspecteur. Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak heeft de Inspecteur acht geslagen op de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ter ondersteuning van zijn waardevaststelling heeft de Inspecteur zich in het bijzonder laten leiden door gegevens in het Taxatierapport. De kadastrale perceelsoppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 5.700 m2, zodat de Inspecteur bij de vergelijking met de referentieobjecten terecht van deze grondoppervlakte is uitgegaan. De Inspecteur heeft rekening gehouden met de overeenkomsten en verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten - in het bijzonder met de matige bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van de woning en de schuren van de onroerende zaak - , met de bestemming agrarische technische hulpbedrijven, met het gedoogbeleid van de gemeente Oud-Beijerland inzake de verlening van woonbestemmingen, en heeft op de juiste wijze rekening gehouden met de prijsontwikkelingen tussen de verkooptijdstippen en de waardepeildatum. In het taxatierapport is vermeld hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer grondoppervlakte, inhoud en bijgebouwen. Bij de bepaling van de taxatiewaarde van € 540.000 heeft de Taxateur de zeer matige kwaliteit van de onroerende zaak al in aanmerking genomen. Niettemin heeft de Inspecteur de matige kwaliteit van belanghebbendes woning en de schuren tot uitdrukking gebracht zowel in een correctie voor de kwaliteit bij de vergelijking met de referentieobjecten als in de uiteindelijke lagere vaststelling van de waarde van € 478.000. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur aldus in voldoende mate rekening heeft gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning en de schuren.

5.8. De Inspecteur heeft bij de waardevaststelling echter geen rekening gehouden met de bodemverontreiniging als waardedrukkende factor op de waardepeildatum en evenmin met aspecten die de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten raken, zoals vergezichten over polders, uitzichten op drie meter hoge dijken en panorama's op autosnelwegen; belanghebbende heeft erop gewezen dat de onroerende zaak ligt ingeklemd tussen een drietal dijklichamen. Daarom heeft de Inspecteur naar het oordeel van het Hof niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

5.9. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of met andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht. De reeksen cijferopstellingen die belanghebbende in de plaats daarvan heeft aangedragen kunnen naar het oordeel van het Hof niet bijdragen aan de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Daarmee heeft belanghebbende evenmin de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.

5.11. Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen.

5.12. Gegeven de waarden van de referentieobjecten, de risico's en onzekerheden omtrent de bodemverontreiniging, de contante waarde van de bodemsaneringskosten naar een redelijke rekenrente, termijn en prijsontwikkeling, en gezien de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten, al zulks in onderling verband bezien, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 455.000.

In het incidenteel hoger beroep

5.13. De door de Inspecteur in incidenteel hoger beroep opgeworpen rechtsvragen zijn bij de beoordeling van het principaal hoger beroep in de eerste twee rechtsoverwegingen daarvan integraal behandeld, zodat deze geen behandeling meer behoeven.

Slotsom

5.14. De slotsom is dat het principaal hoger beroep gegrond is, dat het incidenteel hoger beroep geen behandeling meer behoeft en dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd.

Proceskosten

6.1. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Op grond van artikel 1, onderdeel c, jo. artikel 2, onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht jo. artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 wordt een vergoeding voor reiskosten gegeven op basis van openbaar vervoer tweede klas of, indien openbaar vervoer niet of niet voldoende doelmatig mogelijk is, een vergoeding van € 0,28 per kilometer. Het Hof is van oordeel dat in dit geval openbaar vervoer niet voldoende doelmatig mogelijk is, omdat de reistijd per openbaar vervoer vanaf het woonadres van belanghebbende, ruim twee keer zoveel tijd beslaat als het reizen per auto. Volgens de anwb-routeplanner bedraagt de enkele reisafstand van het woonadres van belanghebbende naar het Gerechtshof 's-Gravenhage 65,3 kilometer. Bij een vergoeding van € 0,28 per kilometer, wordt een bedrag van € 36,57 aan belanghebbende vergoed.

6.2. Aan belanghebbende dient het voor van de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 107 door de Inspecteur te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, J.J.J. Engel en Ph.G.H. Albert, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 27 januari 2010 in het openbaar uitgesproken.