Gerechtshof 's-Gravenhage, 19-01-2010, BL7372, BK-09-00537

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 en naar de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waarde) vastgesteld op € 822.000. In het desbetreffende geschrift, met aanslagnummer [...], zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting, afvalstoffenheffing en rioolrechten voor het jaar 2008 bekend gemaakt.

1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de waarde gehandhaafd op € 822.000.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 december 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.

3.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, een vrijstaande woning, gelegen in een woonwijk buitendijks aan de rivier in het buitengebied van [Z] (hierna: de woning). De inhoud van de woning is berekend op 842 kubieke meter en de toegekende oppervlakte van het perceel is 2.943 vierkante meter. Het bouwjaar is 1980.

3.3. De onroerende zaak is in opdracht van de Inspecteur door ir. [A], gediplomeerd WOZ-taxateur, conform de in de Wet WOZ opgenomen waarderingsregels getaxeerd op een waarde in het economische verkeer van € 820.000.

3.4. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Voor de waardering is de vergelijkingsmethode gehanteerd, waarbij de onroerende zaak is vergeleken met een zestal objecten. De getaxeerde waarde van de onroerende zaak is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. Voorts bevat het taxatierapport een matrix met vermelding van meer- en minderwaarden als gevolg van verschillen in oppervlakte en inhoud van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de onroerende zaak.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. De Inspecteur houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 822.000, terwijl belanghebbende een waarde van € 600.000 bepleit.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking onder vaststelling van de waarde op € 600.000.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6.2. Ter betwisting van de door de Inspecteur vastgestelde waarde betoogt belanghebbende in hoger beroep dat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met de ernstige overlast als gevolg van de aanwezigheid van vele honden op het erf van het direct aan zijn woning grenzende buurpand aan [a-straat 2], op welk erf een tweetal kennels bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Meer specifiek betoogt belanghebbende dat het hierna genoemde nadere onderzoek van de taxateur niet de conclusie wettigt dat geen sprake is van overlast van honden.

6.3. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwijst de Inspecteur naar het taxatierapport, de verkoopcijfers van de woningen [a-straat 3] en [a-straat 4] - waarin eventuele overlast van honden is verdisconteerd - en het nadere onderzoek van de taxateur waarbij hij de woning [a-straat 2] heeft bezocht en aan de bewoners van [a-straat 5] en [a-straat 3] heeft gevraagd of zij overlast van honden ondervinden.

6.4. Belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van ernstige overlast door de aanwezigheid van honden op het erf van de woning [a-straat 2]. Met de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij ter zitting in hoger beroep heeft toegelicht, in het bijzonder het - door de Inspecteur niet weersproken - feit dat op het buurerf veel honden aanwezig zijn vanwege de bedrijfsmatig exploitatie van een tweetal kennels, is voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van een drukkend effect op de waarde van de woning door overlast van de honden. Iedere potentiële koper van belanghebbendes woning die van de aanwezigheid van de bedrijfsmatig geëxploiteerde kennels op de hoogte is, zal immers rekening houden met de daaruit voortvloeiende overlast en zal die overlast verdisconteren in de te betalen koopprijs. De door de Inspecteur gestelde waarde van de woning, waarbij met dit feit geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden, kan derhalve niet als juist worden aanvaard. De door belanghebbende voorgestane waarde acht het Hof, gelet op het vorenoverwogene echter te laag. Aangezien geen van beide partijen de door hen aangevoerde waarden aannemelijk heeft gemaakt, bepaalt het Hof de waarde in goede justitie op € 725.000.

6.5. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Beslist moet worden als volgt.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 27 aan reiskosten.

7.2. Voorts dient aan belanghebbende het door hem voor het beroep en hoger beroep gestorte griffierecht van € 39 respectievelijk € 110 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, H.A.J. Kroon en J. Schuurman, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 19 januari 2010 in het openbaar uitgesproken.