Gerechtshof 's-Gravenhage, 25-05-2010, BM6511, BK-09/00178

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de directeur der Gemeentebelastingen van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 183.000. In het desbetreffende geschrift is de onder meer de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor dat jaar bekend gemaakt (hierna: de aanslag).

1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 13 april 2010. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of voldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning, een parterrewoning met een vloeroppervlakte van 109 m². De woning bestaat uit een voor- en achterkamer (voorheen een kamer en-suite). In de uitbouw, gemaakt door middel van een halfsteensmuur, bevindt zich een (werk)kamer. Voorts beschikt de woning over een niet van ramen voorziene berging. Er is een keuken, een overdekte binnenplaats, een natte ruimte met wc en douche.

3.2. Belanghebbende heeft (delen van) twee taxatierapporten (hierna: de rapporten) van de woning in het geding gebracht. In de rapporten is onder meer een omschrijving van de bouwaard, gebruikte materialen en constructie alsmede van de onderhoudstoestand van de woning opgenomen. In de rapporten wordt verklaard dat de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning globaal kan worden omschreven als "matig". De in de rapporten opgenomen onderhandse verkoopwaarde van de woning in april 2008 bedraagt respectievelijk € 188.000 en € 190.000.

3.3. De Inspecteur heeft een taxatieverslag (hierna: het taxatieverslag) opgemaakt. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal referentieobjecten, te weten [b-straat 1 en 2], en [c-straat 1], allen gelegen in het [wijk 1] en de objecten aan de [d-straat 1] en [e-straat 1], welke zijn gelegen in het [wijk 2].

3.4. De woning is in 2009 aan een derde verkocht voor € 170.000.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning bij de bestreden beschikking met € 183.000 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.

4.2. Belanghebbende stelt zich - samengevat weergegeven - op het standpunt dat de Inspecteur bij de waardevaststelling - in vergelijking met de referentieobjecten - niet, dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning, waaronder het feit dat er geen centrale verwarming in de woning aanwezig is, dat voor de warmwatervoorziening alleen een kleine keukengeiser aanwezig is, dat de keuken gedateerd en ouder is dan 50 jaar en dat de gehele woning aan renovatie toe is.

4.3. De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 170.000.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum voormeld taxatieverslag overgelegd. De waardering van de woning is tot stand gekomen door vergelijking daarvan met een vijftal referentieobjecten waarvan de relevante marktgegevens bekend zijn en die in de nabijheid van de woning zijn gelegen. In het taxatieverslag is van de voorzijde van elk object een foto opgenomen. Voorts zijn per object het bouwjaar, de woonoppervlakte, de eventuele bijgebouwen, de verkoopprijs en ­datum, en de WOZ-waarde opgenomen.

6.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatieverslag en de daarbij gegeven gegevens aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij de volgende oordelen van de rechtbank - waarbij voor "eiser" moet worden gelezen "belanghebbende" en voor "verweerder" moet worden gelezen "de Inspecteur" - over en maakt deze tot de zijne:

"De in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer vloeroppervlakte, de onderhoudstoestand en ligging, is in het taxatieverslag in voldoende mate rekening gehouden. Niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De taxateur van verweerder heeft, gelet op de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning van eiser bij de waardevaststelling. Dat de in het jaar 2005, met waardepeildatum 1 januari 2003, de WOZ-waarde na tegen de aanslag OZB gemaakt bezwaar met een bedrag van € 45.000 in verband met achterstallig onderhoud is verlaagd, leidt niet tot een ander oordeel.

Ook de stelling van eiser dat de waarde gelet op de gemiddelde prijsstijgingen en de gemiddelde stijging van de WOZ-waarden in [P] te veel is gestegen, leidt niet tot een ander oordeel. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbij gaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend."

6.4. Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de stelling van belanghebbende dat in de door hem in het geding gebrachte taxatierapporten opgenomen onderhandse verkoopwaarden het achterstallig onderhoud niet is opgenomen, onjuist is. Het doel van de rapporten is immers om te doen weten wat de onderhandse verkoopwaarde is van de woning, vrij van huur en gebruik. Zulks impliceert dat bij de bepaling van de onderhandse verkoopwaarde rekening is gehouden met zowel de bouwkundige toestand als de onderhoudstoestand van de woning.

6.5. Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.W. baron van Knobelsdorff en H. Pijl, in tegenwoordigheid van de griffier mr. E. Akarkan. De beslissing is op 25 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.