Gerechtshof 's-Gravenhage, 26-05-2010, BM6580, BK-09/00721

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 26 mei 2010

op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 9 september 2009, nr. AWB 09/418 WOZ-T2, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 en naar de waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 590.000 (hierna: de waarde). In het desbetreffende geschrift, met aanslagnummer [xxxxxxxx], is ook de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 bekend gemaakt.

1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 31 december 2008 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde bepaald op € 567.000, de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verlaagd en de Inspecteur veroordeeld in de kosten van beroep ten bedrage van € 106,18 en gelast dat het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 39 wordt vergoed.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband hiermee is door de griffier een griffierecht van belanghebbende geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 4 mei 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Verordening

3. De raad van de gemeente Rotterdam heeft in zijn openbare vergaderingen van 6 en 8 november 2007 vastgesteld de "Verordening onroerende-zaakbelastingen 2008". Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

4.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een zogenoemd herenhuis (bouwjaar 1917). De woning is een tussenwoning. De oppervlakte van het perceel bedraagt 182 m2 en de netto vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 372 m².

4.2. De woning is in opdracht van de Inspecteur door [A], registertaxateur, getaxeerd. De taxateur heeft de waarde in het economische verkeer van de woning bepaald op € 567.000.

4.3. Van deze taxatie is een rapport opgesteld. Voor de waardering is de vergelijkingsmethode gehanteerd, waarbij de woning is vergeleken met een drietal objecten. Het betreft panden aan de [a-straat 2, 3] en [4]. De getaxeerde waarde van de woning is afgeleid uit verkoopgegevens van die objecten. Voorts bevat het taxatierapport een matrix met vermelding van waardecorrecties als gevolg van verschillen in oppervlakte en inhoud van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van de onroerende zaak.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

5.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007.

5.2. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning € 450.000 bedraagt.

5.3. De Inspecteur stelt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 567.000.

5.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 450.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting.

6.2. De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil in hoger beroep

7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

7.2. Op de Inspecteur rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport en een rekenblad met uitleg in het geding gebracht. Bij de vaststelling van de waarde van de woning heeft de Inspecteur acht geslagen op de verkoopprijzen van de in de stukken vermelde referentieobjecten.

7.3. De waarde van de woning is bepaald volgens de vergelijkingsmethode. Van de drie in het taxatierapport als vergelijkingsobject opgevoerde onroerende zaken zijn er twee, te weten de nummers [2] en [3], gelegen aan de oneven genummerde zijde van de [a-straat] terwijl de woning is gelegen aan de even genummerde zijde van de [a-straat]. Op grond van de tot de gedingstukken behorende foto's en beschrijvingen zijn de onroerende zaken aan de oneven genummerde zijde van de [a-straat] wat ligging en uitstraling betreft niet goed vergelijkbaar met de onroerende zaken aan de even genummerde zijde. Deze in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten geven onvoldoende steun aan de door de Inspecteur voorgestane waarde.

7.4. Het derde vergelijkingsobject, te weten [a-straat 4], is op de belangrijkste waardebepalende elementen goed vergelijkbaar met de woning. Hetzelfde geldt voor de twee vergelijkingsobjecten die belanghebbende in het geding heeft gebracht, te weten [a-straat 5] en [6]. [A-straat 4] is op 23 mei 2006 verkocht voor € 600.000. Volgens het taxatierapport geeft dit een grondwaarde per m2 van € 722 en een opstalwaarde van € 1.147 per m2. Op basis hiervan gaat het taxatierapport voor de woning uit van een grondwaarde van € 780 en een opstalwaarde van € 1.142 per m2 wat resulteert in een waarde van € 567.000. Tegenover dit vergelijkingsobject stelt belanghebbende een tweetal vergelijkingsobjecten, te weten [a-straat 5] (oppervlakte van gebouw 360 m2 en van grond 161 m2) in augustus 2008 verkocht voor € 485.000 en [a-straat 6] (oppervlakte van gebouw 372 m2 en van grond 178 m2) in april 2006 verkocht voor € 465.000. De Inspecteur stelt dat deze twee door belanghebbende in het geding gebrachte vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn omdat [a-straat 5] een voormalig hotel is en [a-straat 6] blijkens een inlichtingenformulier van de nieuwe eigenaar achterstallig onderhoud had. Uit laatstgenoemd inlichtingenformulier blijkt echter niet van een achterstallig onderhoud dat de voor het object gerealiseerde verkoopprijs ongeschikt maakt als vergelijkingswaarde. Voorts wordt [a-straat 6] blijkens het door de Inspecteur ingebrachte afschrift van een zogenoemde "MIDAS Stamkaart" als woonobject aangeduid. Gelet hierop zijn de objecten [a-straat 5] en [6] wel vergelijkbaar met de woning van belanghebbende.

7.5. Ter zitting van de rechtbank heeft de Inspecteur nog gegevens van een woning aan de [a-straat 7] ingebracht. Naar de Inspecteur stelde is die woning in 2008 verkocht voor € 552.350 en zou er na aankoop voor een bedrag van € 50.000 aan zijn verbouwd. Zoals blijkt uit de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende niet in de gelegenheid gesteld zich over de vergelijkbaarheid van het pas ter zitting door de Inspecteur ingebrachte pand aan de [a-straat 7] uit te laten. Hierdoor is belanghebbende geschaad in zijn procesbelang. Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende alsnog de gelegenheid gekregen om zich over het pand aan de [a-straat 7] uit te laten en heeft gesteld dat dit pand te ver verwijderd ligt van zijn woning om als vergelijkingsobject te dienen.

7.6. Hoewel op de belangrijkste waardebepalende elementen goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende geven de vier door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten geen eenduidige indicatie van de waarde van de woning. De twee door de Inspecteur ingebrachte objecten aan de [a-straat 7] en [4] indiceren een andere waarde dan de twee door belanghebbende ingebrachte objecten aan de [a-straat 5] en [6].

7.7. Gelet op het vorenstaande, in onderlinge samenhang bezien, heeft de Inspecteur onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen en is de Inspecteur niet geslaagd in het van hem verlangde bewijs. De door hem vastgestelde waarde is te hoog. Naar 's Hofs oordeel heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 450.000 bedraagt.

7.8. Met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen en gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd bepaalt het Hof in goede justitie de waarde op € 550.000, zodat dient te worden beslist als hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op € 171 (3 uren € 53,09 per uur en € 10,80) onderscheidenlijk wegens verletkosten en reiskosten in verband met de behandeling van het hoger beroep. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.

8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, leden, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 26 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.