Gerechtshof 's-Gravenhage, 23-06-2010, BM9797, 09-00674

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 23 juni 2010

Datum publicatie: 30 juni 2010

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2010:BM9797

Zaaknummer: 09-00674

Inhoudsindicatie

Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een woning. Er is geen sprake van een waardering van de bij de woning behorende grond op agrarische waarde. Het Hof acht de door belanghebbende gestelde rompslomp, bestaande uit het telkens weer doorlopen van de procedure als bedoeld in artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening, aannemelijk. Deze last is een objectieve factor die aan de woning kleeft waarmee iedere potentiële koper met zijn prijsstelling rekening zal houden. Het Hof stelt de waardedrukkende werking in goede justitie vast op 10% van de waarde in het economische verkeer van de woning.

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-09/00674

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer van 23 juni 2010

in het geding tussen:

de heffingsambtenaar van de gemeente Giessenlanden, hierna: de Inspecteur,

[belanghebbende], te [Z], gemeente Giessenlanden, belanghebbende.

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 10 juli 2009, nummer AWB 07/1081, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking en aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft met dagtekening 31 maart 2007 aan belanghebbende in één geschrift een waardebeschikking bekendgemaakt en een aanslag opgelegd, beide in het kader van de heffing van de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Giessenlanden voor het jaar 2007.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar afgewezen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard bij uitspraak van 10 juli 2009.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 110 aan griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van het Gerechtshof van 17 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.

3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], gemeente Giessenlanden (hierna: de woning).

3.2. Bij het onder 1.1. vermelde geschrift werd aan belanghebbende bij beschikking bekendgemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 werd vastgesteld op € 296.000.

3.3. De woning (530m³) met tuinhuis (7m³), bouwjaar 1946, is vrijstaand en heeft een gedeeltelijk gereed zijnde aanbouw.

3.4. De woning had voorheen de status van noodwoning ingevolge het woonketenbesluit. Op 30 juli 2004 werd via een zogenoemde artikel 19 procedure (artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening) een bouwvergunning afgegeven, waardoor de beperking van de noodwoning werd opgeheven en permanente bewoning mogelijk werd.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de woning terecht op € 296.000 heeft vastgesteld, hetgeen de Inspecteur stelt en belanghebbende bestrijdt.

4.2. Belanghebbende stelt, zakelijk weergegeven, dat de nog steeds bestaande agrarische bestemming van het perceel, ondanks de omstandigheid dat permanente bewoning van de woning op dat perceel vergund is, leidt tot een waarde die lager ligt dan een perceel met woonbestemming. Elke verandering of aanpassing leidt tot een opnieuw doorlopen van de artikel 19 procedure, met alle kosten en risico's voor rekening van de aanvrager. Daarbij zijn vooral bezwaren door derden bepalend. Potentiële kopers zullen hiermee rekening houden bij het bepalen van de prijs die zij willen betalen. De Inspecteur moet aan de grond een waarde toekennen uitgaande van de vigerende agrarische bestemming.

4.3. De Inspecteur bestrijdt het door belanghebbende gestelde als voormeld. De voor de woning vastgestelde waarde dient te worden bepaald uitgaande van de permanente woonbestemming. Er is dus geen aanleiding de grond te waarderen uitgaande van een agrarische bestemming. Ook potentiële kopers zullen daarvan uitgaan.

Conclusies van partijen

5.1. De conclusie van belanghebbende is dat de uitspraak en de beschikking en aanslag dienen te worden vernietigd. De waarde van de woning moet worden vastgesteld op

€ 248.000 en de aanslag moet dienovereenkomstig worden verminderd.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Belanghebbende heeft zijn bezwaren tegen de uitspraak van de rechtbank, welke op 14 juli 2009 aan hem werd verzonden, kenbaar gemaakt in een brief met dagtekening 30 juli, gericht aan de Inspecteur. De Inspecteur ontving deze brief op 6 augustus 2009 en gaf schriftelijk antwoord met dagtekening 6 augustus 2009.

Met dagtekening 31 augustus zond de Inspecteur de brief, als zijnde een verkeerd ingediend hoger beroepschrift, door aan het Hof, waar die op 1 september 2009 werd ontvangen.

Hoewel het hoger beroepschrift dus buiten de door de wet gestelde termijn van 6 weken na de verzenddatum van de uitspraak van de rechtbank, bij het Hof in binnengekomen, acht het Hof belanghebbende toch ontvankelijk in zijn hoger beroep. Indien de Inspecteur het verkeerd bij hem ingediende hoger beroepschrift zo spoedig mogelijk had doorgezonden naar het Hof was het daar ruim binnen de beroepstermijn binnengekomen. Het Hof zal van die situatie uitgaan en belanghebbende in zijn hoger beroep ontvangen.

6.2. De Inspecteur heeft de door hem gestelde waarde van de woning onderbouwd met een taxatierapport, gedagtekend 27 november 2007, van de hand van [A] (hierna: de taxateur). De taxateur stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 296.000. Hij hanteert daarbij de volgende vergelijkingspanden, alle gelegen in hetzelfde waardegebied: [a-straat 2], [3] en [b-straat 1].

6.3. Met het door hem overgelegde taxatierapport heeft de Inspecteur de daarin gestelde waarde van de woning voorshands aannemelijk gemaakt.

6.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de bij de woning behorende grond ten onrechte is getaxeerd uitgaande van een woonbestemming. Een wijziging van de bestemming heeft echter niet plaatsgevonden, zodat uitgegaan moet worden van de actuele, agrarische bestemming. Het Hof is van oordeel dat bij de waardering van de grond er rekening mee dient te worden gehouden dat de woning permanent bewoond mag worden. Van een waardering van die grond op agrarische waarde kan dan ook geen sprake zijn.

6.5. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de omstandigheid dat het bestemmingsplan nog een agrarische bestemming kent voor zijn perceel, ondanks de mogelijkheid van permanente bewoning van de daarop staande woning, problemen oplevert. Bij elke verandering die hij aan de woning wenst aan te brengen dient de artikel 19 procedure opnieuw te worden doorlopen. Dat brengt kosten mee en, tengevolge van de inspraak door derden, beperkingen in de mogelijkheden tot verandering en het risico van het niet vergunnen van de voorgenomen verandering. Dat geldt, zolang het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd, voor iedere eigenaar. Elke potentiële koper zal deze rompslomp als negatieve waardefactor bij de te bieden prijs in aanmerking nemen.

6.6. Het Hof acht de door belanghebbende gestelde rompslomp aannemelijk, als door de Inspecteur niet of onvoldoende weersproken. De Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarvan voormeld artikel 19 deel uitmaakte, is met ingang van 20 oktober 2006 vervangen door de Wet ruimtelijke ordening. De laatste wet kent in artikel 3.23 een procedure voor het verlenen van ontheffing van het bestemmingsplan. Deze procedure is uitgewerkt in hoofdstuk 4, getiteld Buitenplanse ontheffingen, van het Besluit ruimtelijke ordening. Naar 's Hofs oordeel is ook onder het nieuwe wettelijke regime de door belanghebbende gestelde rompslompfactor aanwezig. Desgevraagd heeft de Inspecteur meegedeeld dat de vergelijkingspanden niet verkeren in een juridische positie als de woning.

Uitgaande van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de door belanghebbende gestelde rompslomp een objectieve factor is die aan de woning kleeft. Iedere potentiële koper zal er in zijn prijsstelling rekening mee houden.

6.7. Het Hof stelt de waardedrukkende werking van de rompslomp in goede justitie op 10% van de waarde in het economische verkeer van de woning zonder die waardedrukkende factor. De waarde van de woning beloopt aldus € (296.000 -/- 29.600) 266.400.

6.8. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is, zodat dient te worden beslist als volgt.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Nu van kosten in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet is gebleken,

dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof vernietigt de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar, alsmede de waardebeschikking en de aanslag.

Het Gerechtshof stelt de waarde van de woning op € 266.400 en vermindert de aanslag tot een berekend naar die waarde.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann.

De beslissing is op 23 juni 2010 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH 's-Gravenhage.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.