Gerechtshof 's-Gravenhage, 22-06-2010, BM9819, BK-09/00719

Beschikking, aanslag en bezwaar

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 31 maart 2005 is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het jaar 2005 vastgesteld op € 625.500 per 1 januari 2003 (hierna: de waarde). In hetzelfde geschrift is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2005 heeft de Inspecteur, het bezwaar van belanghebbenden niet-ontvankelijk verklaard, de waarde van de woning ambtshalve verminderd tot € 494.500 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Amsterdam. Bij uitspraak van 15 mei 2006, AWB 05/5994, heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking van 31 maart 2005 herroepen, de waarde verminderd tot € 319.500, bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de aanslag onroerende-zaakbelasting verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 319.500 en bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Tevens heeft de rechtbank Amsterdam de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten ten bedrage van € 790, onder aanwijzing van de gemeente Amsterdam die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden en gelast dat de gemeente Amsterdam het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 37 aan haar vergoedt.

2.2. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 1 oktober 2007 heeft het Gerechtshof Amsterdam de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

2.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep in cassatie ingesteld.

2.4. De Hoge Raad heeft bij arrest van 2 oktober 2009, nummer 07/13111, LJN BJ9094, het beroep in cassatie van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraak van het Hof vernietigd, en het geding verwezen naar het Gerechtshof 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het arrest.

2.5. Belanghebbende heeft zich bij brief van 2 december 2009 schriftelijk uitgelaten naar aanleiding van het genoemde arrest (hierna: het verwijzingsarrest). De Inspecteur heeft bij brief van 2 november 2009 verklaard geen gebruik te willen maken van de mogelijkheid een conclusie in te dienen in reactie op de verwijzing door de Hoge Raad. Partijen hebben van elkaars schrifturen, waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd, kunnen kennisnemen.

2.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 februari 2010. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Verwijzingsopdracht

De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.5 en 3.6 van het verwijzingsarrest overwogen:

Vaststaande feiten

4.1. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning heeft drie woonlagen (begane grond en twee verdiepingen) en een zolder en is gebouwd in 1899. Het vloeroppervlak van de woning is ongeveer 160 m² inclusief zolder, en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 71 m². De tuin is ongeveer 21 m² groot. De woning bevindt zich in een slechte staat van onderhoud. Het pand is na een brand niet gerenoveerd en de tweede verdieping en de zolderverdieping bevinden zich daardoor in een staat welke te duiden is als casco.

4.2. Belanghebbende heeft het pand aan de [b-straat 1] als vergelijkingsobject aangevoerd. Deze woning heeft een vloeroppervlak van ongeveer 160 m², een kaveloppervlakte van ongeveer 69 m² en een tuin van ongeveer 9 m². [b-straat 1] is op 2 december 2002 verkocht voor € 350.000.

4.3. In de pleitnota die de Inspecteur bij de behandeling ter zitting bij het Gerechtshof Amsterdam heeft overgelegd is onder het kopje [b-straat 1], voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

4.4. Belanghebbende heeft bij haar uitlating naar aanleiding van het arrest een bijlage overgelegd (prod. E17) waarin het volgende is opgenomen:

'Naar aanleiding van de uitspraak van het Hof d.d. 2 oktober 2007 heb ik op 26 november 2007 telefonisch contact opgenomen met de eigenaar van het pand [b-straat 1], de heer [A] te [P]. Mijn bedoeling was, de uitspraken van de taxateur van de Gemeentebelastingen, de heer [B], over desbetreffend pand te verifiëren. De heer [A] vertelde mij het volgende:

Eén van de trappen werd niet gebruikt omdat er een trap binnendoor was aangebracht. Er was geen sprake van instortingsgevaar.

Deze verklaring is ondertekend door belanghebbende en mede ondertekend door de heer [A], de eigenaar van [b-straat 1].

4.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht van [C] B.V. en daarin is de waarde van de woning van belanghebbende vastgesteld op € 245.000. Onder kopje 'C. DOEL VAN DE TAXATIE'is onder punt 2 'Ten behoeve van:' opgenomen: 'Inzicht verkrijgen in de waarde per 1 januari 2003'.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

5.1. Na cassatie houdt partijen uitsluitend verdeeld of met een bedrag van € 319.500 de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil wat de staat was waarin het pand [b-straat 1] ten tijde van de verkoop daarvan eind 2002 verkeerde, en de consequenties die daaraan verbonden moeten worden voor de vaststelling van de waarde van de woning.

5.2. Belanghebbende stelt dat de staat van onderhoud van [b-straat 1] niet zo slecht is als in de pleitnota van de Inspecteur bij de zitting van het Gerechtshof Amsterdam is opgenomen en beter is dan de staat van onderhoud van haar woning. Bovendien heeft [b-straat 1] een hogere waarde dan het pand van belanghebbende, gelet op de monumentale uitstraling daarvan. Dit pand heeft een mooie klokgevel, terwijl de woning een arbeidershuisje betreft.

5.3. Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard zijn standpunten te handhaven zoals die in de stukken zijn opgenomen.

Conclusies van partijen

6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning verminderd wordt tot op € 245.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

7.1. Na cassatie moet ervan worden uitgegaan dat alleen het pand [b-straat 1] als vergelijkingsobject kan dienen. Partijen verschillen van mening over de staat van onderhoud van dit pand. Belanghebbende is van oordeel dat haar woning zich in een slechtere staat van onderhoud bevindt dan [b-straat 1]. De Inspecteur bestrijdt dit.

7.2. Eerst ter zitting van het Gerechtshof Amsterdam is door de Inspecteur de onder 4.4 genoemde verklaring in het geding gebracht. De Inspecteur heeft belang bij het inbrengen van die verklaring aangezien de eigenaar daarin verklaart omtrent de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft na verwijzing van het onderhavige geding alsnog kunnen reageren op de verklaring van de Inspecteur, zodat zij niet in haar procespositie is geschaad.

7.3. Belanghebbende heeft, mede met de door haar overgelegde foto's, de verklaring van de eigenaar van [b-straat 1] en het feit dat de tweede verdieping en de zolderverdieping van haar woning zich in een staat bevinden die te duiden is als casco, aannemelijk gemaakt dat het pand [b-straat 1] ten tijde van de verkoop daarvan eind 2002 in een betere staat van onderhoud verkeerde dan haar woning.

7.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd waarin haar woning is gewaardeerd op € 245.000. Eventuele kopers van de woning zullen rekening houden met de kosten die het renoveren van de door brand aangetaste tweede verdieping en zolderverdieping met zich brengen en zij zullen ook rekening houden met het overige, achterstallige onderhoud. Gelet op het vorenoverwogene en mede gelet op de verkoopprijs van [b-straat 1] en de verschillen tussen [b-straat 1] en de woning van belanghebbende en het verschil in uitstraling van beide panden, heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 245.000 aannemelijk gemaakt.

7.5. Uit het voorafgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is en dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 245.000.

Proceskosten en griffierecht

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 22 juni 2010 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.