Gerechtshof 's-Gravenhage, 18-05-2010, BN0518, BK-09/00630

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft met dagtekening 29 februari 2009 aan belanghebbende in één geschrift een waardebeschikking bekendgemaakt en een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Oegstgeest voor het jaar 2008 opgelegd.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar gegrond verklaard, de waardebeschikking opnieuw vastgesteld naar een waarde van € 496.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak betreffende de beschikking en de aanslag beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een bedrag van € 110 aan griffierecht geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van het Gerechtshof van 6 april 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.

3.2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning is een hoekwoning met een berging en twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 460 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 280 m².

3.3. Tot de gedingstukken behoort een door de Inspecteur overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 17 februari 2009 door [A], registertaxateur onroerende zaken te [P]. In dit rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 496.000. Naast gegevens van de woning bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingspanden.

3.4. Tot de gedingstukken behoort voorts een brief met dagtekening 10 juni 2009, van [B], Register Makelaar/Taxateur O.Z., gericht aan belanghebbende. Eerstgenoemde meldt daarin zijn bevindingen omtrent de staat waarin de woning verkeert en geeft een schatting van de kosten om die staat te verbeteren.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de Inspecteur de waarde van de woning terecht op € 496.000 heeft vastgesteld, hetgeen de Inspecteur stelt en belanghebbende bestrijdt.

4.2. Belanghebbende stelt, zakelijk weergegeven, dat niet op juiste, door de Waarderingskamer voorgeschreven wijze, rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingspanden. Er is voorts onvoldoende rekening gehouden met de slechte staat waarin de woning verkeert en de kosten die verbonden zijn aan het in goede staat brengen van de woning.

4.3. De Inspecteur stelt, zakelijk weergegeven, dat het taxatierapport de waarde van de woning op juiste wijze onderbouwt. Bij de panden waarmee de woning is vergeleken zijn er twee die ten tijde van de verkoop in matige staat van onderhoud verkeerden. In de gerealiseerde verkoopprijzen, die mede dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning, is de matige staat van onderhoud verdisconteerd. Hij wijst er op dat een pand in de straat van belanghebbende is verkocht voor € 750.000 en voorts dat in diezelfde straat een pand te koop wordt aangeboden voor € 790.000. Hij wil aannemen dat de woning van belanghebbende in iets matiger staat van onderhoud verkeerde dan de vergelijkingspanden, maar dan nog is de waardering eerder aan de lage kant dan aan de hoge. De schatting die [B], een makelaar en geen bouwkundige, van de kosten voor het opheffen van het achterstallige onderhoud heeft gemaakt, is zijns inziens beduidend te hoog.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot een waarde van de woning van € 364.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag. Tevens wenst belanghebbende een vergoeding van proceskosten, waaronder een nota van voormelde [B] ten bedrage van € 150.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. De rechtbank heeft het navolgende overwogen, waarbij voor eiseres gelezen dient te worden: belanghebbende, en voor verweerder: de Inspecteur.

"2.8 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [a-straat 2] en [c-straat 1] zijn kort voor en na de waardepeildatum voor respectievelijk € 560.000, € 750.000 en € 555.555 verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de woning. Ze liggen in dezelfde buurt en zijn qua bouwwijze vrijwel identiek. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. Niet geoordeeld kan worden dat de nader vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de referentiewoningen. Eiser kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat bij de waardebepaling te weinig rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van zijn woning. Uit het taxatierapport blijkt dat de objecten [b-straat 1] en [c-straat 1] ten tijde van de verkoop ook in een matige staat van onderhoud verkeerden, zodat dit in de vastgestelde waarde van het onderhavige object is verdisconteerd. Verweerder behoefde dan ook geen aanleiding te zien om de waarde in verband met het achterstallige onderhoud van de woning nog verder te verminderen.

2.9 Wat eiser verder nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Het taxatierapport voldoet aan de eisen, die daarvoor zijn gesteld en biedt voldoende inzicht in de wijze waarop de waarde van de woning tot stand is gekomen. Ook kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning willekeurig is vastgesteld. Overigens staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen."

6.2. Naar 's Hofs oordeel heeft de rechtbank met voormelde overwegingen op goede gronden een juiste beslissing gegeven. Ook indien rekening wordt gehouden met een iets matiger staat van onderhoud van de woning dan die van de vergelijkingspanden, heeft de Inspecteur de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, Th. Groeneveld en J.T. Sanders, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 18 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.