Gerechtshof 's-Gravenhage, 09-06-2010, BN0538, BK-09/00447

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 246.000. In het desbetreffende geschrift is ook de voor het jaar 2008 aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Nieuwkoop bekendgemaakt.

1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Bij brief van 3 april 2010, bij het Hof ingekomen op 7 april 2010, heeft belanghebbende een nader stuk overgelegd waarvan door tussenkomst van de griffier een afschrift aan de Inspecteur is gezonden.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 april 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende van de woning krachtens eigendom. De woning is een vrijstaande woning met een inhoud van ongeveer 230 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 650 m².

3.2. In een door [B], taxateur verbonden aan [makelaar], op 3 juli 2009 in opdracht van belanghebbende opgemaakt taxatierapport wordt de woning nader omschreven als een sloopwaardige, vrijstaande woning uit het begin van de twintigste eeuw met een tuin rondom de woning, opgetrokken in enkelsteens metselwerk, zonder geheide fundering, een beschoten kap en houten kozijnen met enkel glas. Aan de woning is de laatste dertig jaar niets gedaan. De woning per opnamedatum is door deze taxateur getaxeerd op € 174.000.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning door de Inspecteur te hoog is vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.

4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de gemeente ter vergelijking aangehouden woningen in het geheel niet vergelijkbaar zijn (bewoonbare woningen in redelijke tot goede staat, betere ligging: geen wateroverlast, geen ligging in de buurt van drukke wegen, niet gelegen in de bocht van een weg, gelegen aan het natuurgebied, prachtig uitzicht en langs een mooie vaart). Daarenboven stelt belanghebbende zich op het standpunt dat aan de opstal slechts een negatieve waarde toekomt bestaande in de kosten die een potentiële koper zal moeten maken om het pand te slopen en het perceel overigens bouwrijp te maken, onder meer door het perceel op te hogen teneinde het voor de toekomst te vrijwaren van structurele wateroverlast die onder meer het gevolg is van de lagere ligging van het perceel ten opzichte van de naastgelegen weg.

4.3. De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in dier voege dat de waarde wordt vastgesteld op € 174.000 (dit is 25 percent onder de door de gemeente aangehouden waarde, vergelijkbaar met [b-straat 1]).

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

6.2. De Inspecteur dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 bepaald op € 246.000, niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur, met in achtneming van het in beroep door hem overgelegde taxatierapport, alsmede al hetgeen belanghebbende hiertegenover heeft gesteld, hierin niet geslaagd. Door belanghebbende is gesteld en door de Inspecteur is niet, althans onvoldoende bestreden, dat het perceel van belanghebbende lijdt onder structurele wateroverlast wat slechts is te verhelpen door ophoging en verbetering van de waterhuishouding van het perceel. Hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd leidt het Hof tot de conclusie dat dit als waardedrukkend aan te merken aspect bij de vaststelling van de waarde door de Inspecteur niet dan wel onvoldoende is meegewogen. Daarenboven heeft de Inspecteur ten onrechte aan de kosten van sloop van de woning, die door een potentiële koper onmiskenbaar in aanmerking zullen worden genomen, geen betekenis toegekend.

6.3. Belanghebbende beroept zich voor de door hem bepleite waarde op het taxatierapport als vermeld onder 3.2. Het Hof is van oordeel dat aan dit rapport slechts beperkte betekenis toekomt nu de desbetreffende taxateur de waarde heeft vastgesteld per opnamedatum, dat wil zeggen 3 juli 2009, welke datum te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2007.

6.4. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de waarde van de woning in goede justitie op € 215.000.

6.5. Met in achtneming van het voorgaande dient te worden beslist als hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en O.C.R. Marres, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 9 juni 2010 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak getekend door mr. B. van Walderveen.