Gerechtshof 's-Gravenhage, 22-06-2010, BN1050, BK-09/00425

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het jaar 2008 vastgesteld op € 250.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Reimerswaal voor het jaar 2008 bekendgemaakt.

1.2. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht van € 39 geheven.

1.4. Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 110 geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 18 mei 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De woning is in 1986 ontstaan door splitsing en verbouwing van een kerkgebouw. Op de gevel van het gebouw staat het jaartal 1887. De inhoud van de woning is ongeveer 837 m³ en de oppervlakte van het perceel ongeveer 484 m². De ex-echtgenote van belanghebbende woont in de woning.

3.2. De belendende onroerende zaak, [a-straat 2], is in 2005 te koop aangeboden voor € 288.000. [a-straat 2] heeft een eigen parkeerplaats met garage en de oppervlakte van het perceel is groter dan belanghebbendes perceel.

3.3. De Inspecteur heeft de waarde van de woning bepaald op € 250.000.

Omschrijving van het geschil en standpunten van partijen

4.1. In hoger beroep is in geschil of de Inspecteur de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.

4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat bij de bepaling van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud aan de binnen- en buitenzijde van de woning. Voorts stelt belanghebbende dat een geïnteresseerde in beide panden die voorheen het gehele voormalige kerkgebouw vormden, de woning niet voor de vraagprijs van € 220.000 wilde kopen wegens dat achterstallige onderhoud. Voorts behoort, anders dan de rechtbank heeft vastgesteld, bij de woning geen garage en/of parkeerplaats.

4.3. De Inspecteur houdt staande dat de waarde van de woning ten minste € 250.000 is.

4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde van de woning op € 220.000.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning in het bijzonder onderbouwd met een taxatierapport, gedagtekend 10 december 2008 en opgemaakt door [A], WOZ-taxateur. In dit rapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 250.000. De taxateur heeft de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2007 onderbouwd aan de hand van vergelijking van de woning met de objecten aan de [a-straat 3] en [4] te [P], en [b-straat 1] te [Q], die respectievelijk zijn verkocht in april 2004, november 2005 en augustus 2006.

6.3. Belanghebbende heeft ter staving van zijn stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning ter zitting foto's overlegd van de vochtschade aan de binnenzijde van de woning. De Inspecteur heeft op basis daarvan de kosten van herstel grofweg geschat op € 100.000. Met de specifieke onderhoudstoestand van de woning stelt de Inspecteur echter rekening te hebben gehouden door de globale onderhoudtoestand in het taxatierapport als matig te kwalificeren, dat wil zeggen het cijfer 2 op een schaal van 1 tot en met 5. De Inspecteur heeft voorts verklaard dat dergelijke vochtschade voorkomt bij alle in de omgeving van de woning liggende onroerende zaken die voor de watersnoodramp van 1953 zijn gebouwd, waaronder de vergelijkingsobjecten.

6.4. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat met betrekking tot de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. De foto's geven onmiskenbaar het beeld dat sprake is van ernstige vochtschade aan de binnenzijde van de woning. In de beschrijving in het taxatierapport - dat is opgesteld aan de hand van een opname van de woning die niet inwendig, doch uitsluitend uitwendig is geweest - van de onderhoudstoestand van de woning is aangaande de specifieke vochtproblemen niets opgenomen en is de toestand van het dak en het schilderwerk aan de binnenzijde als "onbekend" bestempeld. Hoewel de Inspecteur met de genoemde onderhoudskwalificatie stelt rekening te hebben gehouden, is onvoldoende inzichtelijk in welke mate dit is gebeurd. De stelling van de Inspecteur dat vochtschade een algemeen bekend verschijnsel is in de omgeving van de woning, leidt niet tot een ander oordeel. Indien veronderstellenderwijs van de juistheid van die stelling wordt uitgegaan, betekent dat nog niet dat in voldoende mate rekening is gehouden met de specifieke onderhoudstoestand van de woning. De Inspecteur heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

6.5. Belanghebbende heeft in beroep en in hoger beroep geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 220.000. De stelling dat een geïnteresseerde in beide panden die voorheen het gehele voormalige kerkgebouw vormden, de woning niet voor de vraagprijs van € 220.000 wilde kopen wegens dat achterstallige onderhoud, kan niet als zodanig gelden.

6.6. Nu geen van beide partijen de in het geding zijnde waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof die waarde in goede justitie vast op € 235.000. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

7.2. Wel dient de Inspecteur aan belanghebbende het voor het beroep en het hoger beroep gestorte griffierecht te vergoeden.

Beslissing

De uitspraak is vastgesteld door mrs. Chr.Th.P.M. Zandhuis, J.W. baron van Knobelsdorff en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 22 juni 2010 in het openbaar uitgesproken.