Gerechtshof 's-Gravenhage, 11-05-2010, BN1849, BK-09/00215

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 220.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting van de gemeente Lisse voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).

1.2. Bij de uitspraak op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde is verminderd tot € 204.000, bepaald dat haar uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit en gelast dat de gemeente Lisse het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 aan haar vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brieven van 18 oktober 2009 en 16, 18 en 23 maart 2010 nadere stukken ingediend. De Inspecteur heeft bij brief van 18 maart 2010 nadere stukken ingediend. De griffier heeft de nadere stukken telkenmale in afschrift aan de wederpartij gezonden.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 31 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.3. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende nog een stuk naar het Hof gezonden. Op de inhoud daarvan kan evenwel geen acht worden geslagen, aangezien ten tijde van de ontvangst van de stukken het onderzoek was gesloten en het Hof niet van oordeel is dat het onderzoek niet volledig is geweest en dat het op die grond zou moeten worden heropend. Evenmin heeft belanghebbende om heropening van het onderzoek ter zitting verzocht.

De Verordening

3.1. De raad van de gemeente Lisse heeft in zijn openbare vergadering van 13 december 2007 vastgesteld de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening).

3.2. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

5.1. In hoger beroep is in geschil of de woning op de waardepeildatum een waarde heeft van € 204.000. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.

5.2. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

6.2. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

7.1. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die hij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft de Inspecteur taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 17 april respectievelijk 12 mei 2009. In deze taxatierapporten is de waarde van de woning getaxeerd op € 220.000 per de waardepeildatum. Naast gegevens van de woning bevatten de taxatierapporten gegevens van een vijftal vergelijkingsobjecten.

7.3. Naar volgt uit de taxatierapporten is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In de taxatierapporten zijn vijf vergelijkingsobjecten vermeld die wat betreft type, inhoud en (op enkele meters na) perceeloppervlakte identiek zijn aan de woning. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten heeft de woning geen centrale verwarming en een mindere staat van onderhoud. Hiervoor heeft de door de Inspecteur ingeschakelde taxateur in de procedure in eerste aanleg een bedrag van € 14.000 op de waarde van de vergelijkingsobjecten in mindering gebracht. In hoger beroep heeft de Inspecteur gekozen voor een vergelijking waarbij de aan de mindere staat van onderhoud en aan het ontbreken van een centrale verwarming toe te rekenen waarde is verwerkt in een lagere prijs per kubieke meter.

7.4. Belanghebbende betwist de door de Inspecteur gehanteerde vermindering van de waarde als hiervoor onder 7.3 vermeld. Belanghebbende stelt daartoe, op basis van een door haar ingebrachte prijsopgave van 8 september 2009, dat het aanbrengen van een centrale verwarmingsinstallatie een investering vergt van € 8.954,75 terwijl de Inspecteur blijkens het taxatierapport uitgaat van een waardedrukkend effect van € 6.500. Voorts stelt belanghebbende dat de uitbouw niet een waarde heeft van € 7.500 maar van nihil. Samen genomen leidt dit - naar het Hof begrijpt - in de visie van belanghebbende tot een waardeverlaging van € 9.954,75. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. Het Hof acht niet aannemelijk dat de uitbouw geen enkele waarde heeft en is voorts van oordeel dat de aan een centrale verwarmingsinstallatie toe te kennen waarde in het kader van de Wet WOZ niet zonder meer gelijk is te stellen aan de geoffreerde nieuwprijs. Als er al sprake is van een waardeverschil in vorenstaande zin, zal deze naar het oordeel van het Hof binnen de marge van € 10.000 blijven welke uit artikel 26a van de Wet WOZ volgt, zodat een dergelijke waardeverlaging niet kan leiden tot een verlaging van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

7.5. Belanghebbende heeft voorts een brief met een schriftelijke waardering van [A] RMT, beëdigd taxateur en NVM makelaar o.z., met dagtekening 18 maart 2010 overgelegd. In deze brief verklaart [A] dat de onderhandse verkoopwaarde van de woning per 1 januari 2009 € 195.000 bedraagt. De taxateur maakt niet inzichtelijk wat hij aan de taxatie ten grondslag heeft gelegd, alsmede waarop de kosten van de door hem gestelde verbouwing zijn gebaseerd en geeft aldus - tegenover de betwisting van deze waarde door de Inspecteur - onvoldoende inzicht in de vaststelling van de waarde. Bovendien heeft [A] getaxeerd naar de waarde per 1 januari 2009. Het Hof kent daarom aan het waardeoordeel van [A] minder gewicht toe dan aan het waardeoordeel in de taxatierapporten van de zijde van de Inspecteur.

7.6. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de Inspecteur van een onjuiste inhoud van de woning is uitgegaan. Wat daar ook van zij, de woning en de vergelijkingsobjecten zijn wat betreft maatvoering identiek en de inhoud van de woning en van ieder vergelijkingsobject is op basis van hetzelfde uitgangspunt, te weten de bruto inhoud gemeten naar de buitenmaten, vastgesteld. De inhoud is derhalve verdisconteerd in de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen en daarmee in de waarde van de woning. Een kleinere inhoud van de woning houdt tevens een kleinere inhoud van de vergelijkingsobjecten in zodat betwisting van de inhoud niet kan leiden tot een lager vastgestelde waarde van de woning.

7.7. Belanghebbende heeft tot slot nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip zoals dat in 7.1 is weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

7.8. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de door hem overgelegde taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

7.9. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 11 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.