Gerechtshof 's-Gravenhage, 11-05-2010, BN1853, BK-09/00685

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, heeft bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 227.500. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

1.2. Bij uitspraak op het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 31 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

De Verordening

3.1. De raad van de gemeente Lisse heeft in zijn openbare vergadering van 18 december 2008 vastgesteld de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2009 (hierna: de Verordening).

3.2. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

4. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij. Gemeten naar de buitenmaten is de bruto-inhoud van de woning ongeveer 345 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 136 m2.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

5.1. In hoger beroep is in geschil of de woning op de waardepeildatum een waarde heeft van € 227.500. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Inspecteur bevestigend.

5.2. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking onder vaststelling van de waarde van de woning op € 204.000.

6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het geschil in hoger beroep

7.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die hij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft de Inspecteur taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 12 mei respectievelijk 27 november 2009. In deze taxatierapporten is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 234.000 . Naast gegevens van de woning bevatten de taxatierapporten gegevens van een vijftal vergelijkingsobjecten.

7.3. Naar volgt uit de taxatierapporten is de waarde van de woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In de taxatierapporten zijn vijf vergelijkingsobjecten vermeld die wat betreft type, inhoud en (op enkele meters na) perceeloppervlakte identiek zijn aan de woning. Ten opzichte van de vergelijkingsobjecten heeft de woning geen centrale verwarming en een mindere staat van onderhoud. Hiervoor heeft de Inspecteur een bedrag van € 14.000 op de waarde van de vergelijkingsobjecten in mindering gebracht.

7.4. Belanghebbende betwist de door de Inspecteur in mindering gebrachte waarde als onder 7.3 vermeld. Belanghebbende stelt daartoe op basis van een door haar ingebrachte prijsopgave van 8 september 2009, dat het aanbrengen van een centrale verwarmingsinstallatie een investering vergt van € 8.954,75 terwijl de Inspecteur blijkens het taxatierapport uitgaat van een waardedrukkend effect van € 6.500. Voorts stelt belanghebbende dat de uitbouw niet een waarde heeft van € 7.500 maar van nihil. Samen genomen leidt dit - naar het Hof begrijpt - in de visie van belanghebbende tot een waardeverlaging van € 9.954,75. Het Hof acht niet aannemelijk dat de uitbouw geen enkele waarde heeft en is voorts van oordeel dat de aan een centrale verwarmingsinstallatie toe te kennen waarde in het kader van de Wet WOZ niet zonder meer gelijk is te stellen aan de geoffreerde nieuwprijs. Als er al sprake is van een waardeverschil in vorenstaande zin, zal deze naar het oordeel van het Hof binnen de marge van € 6.500 - zijnde het verschil tussen de getaxeerde en de bij beschikking vastgestelde waarde op de waardepeildatum - en de marge van € 10.000 welke uit artikel 26a van de Wet WOZ volgt, blijven, zodat een eventuele waardeverlaging niet kan leiden tot een verlaging van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

7.5. Belanghebbende heeft voorts een brief met een schriftelijke waardering van [A] RMT, beëdigd taxateur, met dagtekening 18 maart 2010 overgelegd. In deze brief verklaart de taxateur dat de waarde van de woning gesteld moet worden op € 195.000 - naar het Hof begrijpt - per 1 januari 2009. De taxateur laat na inzichtelijk te maken wat hij aan de waardering ten grondslag heeft gelegd en waarop de kosten van de door hem gestelde verbouwing zijn gebaseerd en geeft aldus - tegenover de gemotiveerde betwisting van deze waarde door de Inspecteur - onvoldoende inzicht in de vaststelling van de waarde. Het Hof kent daarom aan het waardeoordeel van [A] minder gewicht toe dan aan het waardeoordeel in de taxatierapporten van de zijde van de Inspecteur.

7.6. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de Inspecteur van een onjuiste inhoud van de woning is uitgegaan. Wat daar ook van zij, de woning en de vergelijkingsobjecten zijn wat betreft maatvoering identiek en de inhoud van de woning en van ieder vergelijkingsobject is op basis van hetzelfde uitgangspunt, te weten de bruto inhoud gemeten naar de buitenmaten, vastgesteld. De inhoud is derhalve verdisconteerd in de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen en daarmee in de waarde van de woning. Een kleinere inhoud van de woning houdt tevens een kleinere inhoud van de vergelijkingsobjecten in zodat betwisting van de inhoud niet kan leiden tot het een lager vastgestelde waarde van de woning.

7.7. Belanghebbende heeft tot slot nog aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip zoals dat in 7.1 is weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe.

7.8. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de door hem overgelegde taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

7.9. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 11 mei 2010 in het openbaar uitgesproken.