Gerechtshof 's-Gravenhage, 21-07-2010, BN2734, BK-09/00772

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer van 21 juli 2010

in het geding tussen:

[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Noord-Beveland, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 17 september 2009, nummer AWB 08/1120, betreffende na te vermelden beschikking.

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2008, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per 1 januari 2007 en naar de toestand op 1 januari 2008, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 75.000.

1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2008 de waarde gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 9 juni 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende was op 1 januari 2008 gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een tussenwoning met tuin en ondergrond. De inhoud van de woning is ongeveer 152 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 54 m2.

3.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 26 september 2006 in slechte staat gekocht voor € 75.000 en daarna volledig verbouwd. De totale kosten van de verbouwing bedroegen € 155.000.

3.3. Met uitzondering van een nieuw aan te leggen dak boven de keuken en de op de gevels aan te brengen steenstrips, was de verbouwing op 1 januari 2008 volledig afgerond. De onroerende zaak was op genoemde datum volledig bewoonbaar.

3.4. Blijkens het taxatierapport, opgemaakt op 29 januari 2009, heeft mevrouw [A] , WOZ-taxateur te [P] in opdracht van de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak zonder inpandige opname getaxeerd op € 75.000.

Omschrijving van het geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is of de Inspecteur aan de onroerende zaak een te hoge waarde heeft toegekend, zoals de belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.

4.2. Belanghebbende stelt zich - zakelijk weergegeven - op het standpunt dat de door de Inspecteur vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is, aangezien de verbouwing op 1 januari 2008 nog niet volledig was voltooid, zodat in het taxatierapport de onderhoudstoestand van de onroerende zaak ten onrechte als voldoende tot goed wordt beoordeeld. Tevens zijn de in het rapport genoemde referentieobjecten die de vastgestelde waarde moeten onderbouwen niet vergelijkbaar met de onroerende zaak.

4.3. De Inspecteur heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd weersproken.

4.4. Voor een verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vermindering van waarde van de onroerende zaak en tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

6.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

6.3. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat, met uitzondering van de werkzaamheden met betrekking tot het dak boven de keuken en de steenstrips op de gevels, de verbouwing ten bedrage van € 155.000 op 1 januari 2008 volledig was afgrond en de onroerende zaak op genoemde datum volledig bewoonbaar was. Daarvan uitgaande heeft de Inspecteur met meergenoemd taxatierapport voldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt om te oordelen dat de onroerende zaak op 1 januari 2007, naar de toestand op 1 januari 2008, een waarde in het economische verkeer heeft van ten minste € 75.000. Hier doet niet aan af, dat de waarde van de onroerende zaak zonder inpandige opname is getaxeerd, nu partijen het er over eens zijn dat het geheel vernieuwde pand op de toestandsdatum volledig bewoonbaar was en verder niets is gesteld omtrent de inpandige situatie dat zo'n opname dienstig zou doen zijn voor een deugdelijke taxatie. Het Hof acht met name de twee in het taxatierapport genoemde referentieobjecten die in dezelfde straat zijn gelegen als de onroerende zaak daarmee voldoende vergelijkbaar. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is door de Inspecteur voldoende rekening gehouden.

6.4. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. B van Walderveen, Th.Groeneveld en F.A. Engelen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 21 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.