Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-07-2010, BN4962, BK-09-00591

Sector belasting

Nummer BK-09/00591

1.2. De Inspecteur heeft bij beschikking van 31 augustus 2008 (hierna: de beschikking)

krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum

1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op € 511.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag bekendgemaakt.

2.8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning, door hem per 1 januari 2007 bepaald op € 511.000, niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en

hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van de zogenoemde vergelijkingsmethode,

waarbij een vergelijking wordt gemaakt met verkoopcijfers van vergelijkbare objecten die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Dit is een werkwijze die een goede benadering kan geven van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. De rechtbank overweegt hierbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Met name de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3] zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze vergelijkingsobjecten zijn met name wat betreft soort object, ligging in dezelfde straat en bouwjaar zeer goed vergelijkbaar is met de woning van eiseres.

Deze objecten zijn rond de waardepeildatum verkocht. Zo is het object [a-straat 2] op 2 november 2007 verkocht voor een bedrag van € 875.000 (WOZ-waarde per 1 januari 2007 € 875.000) en het object [a-straat 3] op 11 januari 2008 voor een bedrag van

€ 1.267.000 (WOZ-waarde per 1 januari 2007 € 1.200.000). Verweerder heeft in de in het taxatierapport opgenomen matrix een inzichtelijke herleiding opgenomen van onder meer de bij de verkoop van deze objecten behaalde verkoopprijs naar de vastgestelde waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, met name wat betreft woninginhoud en perceelsgrootte, maar verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat met die verschillen in voldoende mate rekening is gehouden. Deze verschillen zijn bovendien niet zodanig dat de genoemde vergelijkingsobjecten daardoor niet goed bruikbaar zijn. Niet geoordeeld kan dan ook worden dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijs van deze vergelijkingsobjecten. De vergelijking van de woning met de gegevens van het andere in het verweerschrift en het taxatierapport bedoelde vergelijkingsobject leidt niet tot een ander oordeel.

2.9. Eiseres heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend.

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen evenwel mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, welke waarde op de meest adequate wijze kan worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Voor een andere methode van waarderen is slechts ruimte wanneer dergelijke verkoopcijfers niet voorhanden zijn. Omdat de woningen [a-straat 2] en [3] goed te vergelijken zijn, is de waarde van de woning met name vastgesteld aan de hand van vergelijking met die woningen. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dit kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van

€ 471.240 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van de griffierechten en de proceskosten.

7.4.1. De Inspecteur, op wie de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport in het geding gebracht. Naar aanleiding van het beroep heeft hij een hertaxatie laten verrichten en het daarop betrekking hebbende taxatierapport, opgemaakt op 9 februari 2009 door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [B], gevestigd aan de [b-straat 1] te [P], overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 511.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7.4.2. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur in beginsel de vastgestelde waarde met behulp van het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt. De als vergelijkingsobjecten vermelde onroerende zaken [a-straat 2] en [3] kennen dezelfde liggingsfactoren, bouwtype en bouwjaar en een directe ligging aan het [meer], en zijn daarom zeer goed vergelijkbaar met de woning. Met een verschil in inhoud, perceelsgrootte, staat van onderhoud is in voldoende mate rekening gehouden. Daarbij heeft Het hof nadrukkelijk rekening gehouden met hetgeen de Inspecteur heeft gesteld, zulks ten voordele van belanghebbende, dat de woning een gedateerde inrichting kent en qua indeling als "hokkerig" kan worden gekenschetst. Bij het vaststellen van de waarde van de woning is daarom een aanmerkelijk verschil in waarde ten opzichte van beide hiervoor vermelde onroerende zaken in acht genomen teneinde met het hiervoor vermelde daaraan in voldoende mate rekening mee te houden.

7.4.3. Belanghebbende heeft de onafhankelijkheid en de integriteit van de taxateur in twijfel getrokken. Het Hof deelt die twijfel van belanghebbende niet en verwijst daartoe naar het vermelde op bladzijde 2 van het taxatierapport en de aldaar opgenomen verklaring van de heer [C], beëdigd makelaar/WOZ taxateur RMT, waaraan het Hof geloof hecht.

7.4.4. Met hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd heeft zij een lagere waarde niet aannemelijk gemaakt. In het bijzonder de afwezigheid van een aanlegsteiger, waartoe belanghebbende op basis van het bestemmingsplan de mogelijkheid heeft en de aanwezigheid van asbesthoudend zeil in een deel van de woning, zeker nu van een acute noodzaak tot verwijdering en het maken van kosten in dat verband geen sprake is.

7.4.5. Belanghebbende heeft zich tevens op het standpunt gesteld dat zij in haar procesvoering wordt bemoeilijkt doordat de Inspecteur andere onroerende zaken ter ondersteuning van het eigen standpunt heeft aangevoerd. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen en wijst naar hetgeen de rechtbank in overweging 2.8 dienaangaande met juistheid heeft overwogen.

Daarbij is het Hof niet gebleken dat de Inspecteur - zoals belanghebbende dat omschrijft "buiten de rechtsstrijd is getreden" of dat belanghebbende anderszins is benadeeld in haar processuele belangen dan wel dat de Inspecteur procesrechtelijke beginselen heeft geschonden. Ook in zoverre faalt het hoger beroep.

7.5.1. Belanghebbende heeft nog gesteld dat achtereenvolgens de overlast van de A-4, de geluidshinder van Schiphol, de geluidshinder van de HSL en de economische recessie respectievelijk de kredietcrisis even zovele waardedrukkende factoren zijn welke de Inspecteur niet, dan wel onvoldoende, in de waardevaststelling heeft meegewogen.

Ten aanzien van al deze punten geldt dat de als vergelijkingsobjecten aangevoerde onroerende zaken, welke het Hof in beginsel daartoe geschikt heeft bevonden, dezelfde liggingfactoren bezitten en derhalve in dezelfde mate de gevolgen ondervinden van achtereenvolgens de aanwezigheid van de snelweg A-4, het overkomende vliegverkeer van respectievelijk naar Schiphol en de geluidsoverlast voortvloeiend uit het treinverkeer op de zogenoemde HSL.

Hetzelfde geldt op overeenkomstige wijze voor de door belanghebbende gestelde en ervaren stankoverlast.

7.5.2. Belanghebbende heeft in haar schrijven van 1 juni 2010 aangeboden haar standpunt met alle middelen rechtens, voor zover daartoe gehouden, te bewijzen, in het bijzonder door middel van getuigen. Het Hof gaat aan dit bewijsaanbod voorbij nu de Inspecteur deze factoren niet ontkent en voorts met juistheid erop heeft gewezen dat dit in gelijke mate geldt voor de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3].

7.5.3. Ook ten aanzien van de negatieve gevolgen die de economische recessie respectievelijk de kredietcrisis betreft geldt dat in ten minste gelijke mate voor de vergelijkingsobjecten. Daarbij voorbijgaand aan de vraag of op of rond de waardepeildatum deze problematiek al manifest was.

7.6. Het Hof merkt nog op dat de waarde van de woning per de vorige peildatum 1 januari 2003, te dezen geen belang toekomt. Datzelfde heeft te gelden voor de waardering naar de opvolgende waardepeildatum 1 januari 2008. Belanghebbende heeft nog bescheiden in het geding gebracht waaruit blijkt dat de Inspecteur de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2008 aanvankelijk bij beschikking ingevolge artikel 22 van de Wet WOZ op een bedrag van

€ 777.000 heeft vastgesteld. Op het daartegen gerichte bezwaar van belanghebbende heeft de Inspecteur in zijn uitspraak de waarde verminderd tot € 525.000. Anders dan belanghebbende kennelijk beoogt te stellen heeft dit geen gevolgen voor de in geschil zijnde waarde, nu de wetgever uitdrukkelijk heeft gekozen om de waarde per waarderingsronde opnieuw vast te stellen, dit op basis van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde transactieprijzen van vergelijkbare woningen.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.