Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-07-2010, BN5023, BK-09-00844

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 28 juli 2010

Datum publicatie: 25 augustus 2010

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2010:BN5023

Zaaknummer: BK-09-00844

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. Waarde in het economisch verkeer van een vleeskalverenbedrijf. De door de Inspecteur verdedigde totale waarde van het object is niet te hoog vastgesteld. Daartoe acht het Hof met name redengevend de in het door de Inspecteur overgelegde taxatierapport aangevoerde prijzen behaald bij de verkoop van drie vergelijkbare vleeskalverenbedrijven. Van de samenstellende onderdelen van de drie objecten zijn de (deel)waarden geschat en deze ondersteunen de door de taxateur [A] geschatte (deel)waarden en uiteindelijk de waarde van het onderhavige object.

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-09/00844

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 28 juli 2010

op het hoger beroep van [belanghebbende], wonende te [Z], tegen de mondelinge uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 16 oktober 2009, nr. AWB 07/8563 WOZ, betreffende na te noemen beschikking.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, heeft bij beschikking van 30 april 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2007 vastgesteld op € 520.878. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: ozb) voor het jaar 2007 (hierna: de aanslag), naar een ozb-waarde voor het gebruik van € 341.496.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van het object nader vastgesteld op € 428.285. De ozb-waarde werd vastgesteld op € 273.110. De aanslag is dienovereenkomstig verminderd.

1.4. Op het beroep van belanghebbende heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend bij brief van 31 mei 2010. Dit stuk is door tussenkomst van de griffier in afschrift aan de Inspecteur gezonden.

2.2. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 16 juni 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is gebruiker van het object. Het object betreft een vleeskalverenbedrijf met woning, erf, tuin, stallen en toebehoren. De inhoud van de woning welke op de toestandsdatum 1 januari 2007 in aanbouw was, bedraagt ongeveer 825 m³. Deze woning was op de toestandsdatum voor dertig percent gereed. De aan de woning toe te rekenen ondergrond en bijbehorende grond is ongeveer 900 m2. Op de woning rust een bouwstop omdat het maximale bouwvolume van 825 m3 is overschreden. De aan het bedrijf toe te rekenen grond is 10.410 m2.

3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport laten opstellen (bijlage 8 verweerschrift bij de rechtbank) waarin de waarde van het object is geschat op een bedrag van € 523.082.

3.3. Op 13 mei 2009 heeft de Inspecteur nogmaals een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], makelaar/taxateur onroerende zaken, gedagtekend 11 mei 2009. In dit taxatierapport is de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2005 geschat op € 680.000. Ter ondersteuning van deze waarde zijn in dit taxatierapport drie gerealiseerde transactieprijzen van vleeskalverenbedrijven vermeld.

3.4. Belanghebbende heeft in beroep voor de rechtbank een taxatierapport met dagtekening 4 mei 2009 en bij het beroepschrift in hoger beroep een nieuw taxatierapport met dagtekening 28 november 2009, beide opgemaakt door [B], overgelegd. Daarin wordt de waarde van het object op de waardepeildatum geschat op € 343.000.

3.5. Tijdens de eerste mondelinge behandeling van het beroep bij de rechtbank

's-Gravenhage op 13 februari 2009, heeft, blijkens het proces-verbaal van de op die dag gehouden zitting, de Inspecteur, aldaar als verweerder aangeduid; voor zover thans nog van belang, het volgende verklaard:

"Ik ben het met u eens dat de taxatiewijzer in een eerder stadium overgelegd had moeten worden. Verweerder is bereid om aan eiseres het griffierecht en eventuele proceskosten te vergoeden."

Belanghebbende is aldaar in persoon verschenen vergezeld van haar vader [C].

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van het object op de waardepeildatum. Tevens is in geschil het antwoord op de vraag of belanghebbende, ook bij bevestiging van de uitspraak van de rechtbank inzake de waarde van het object, aanspraak kan maken op vergoeding van de kosten van het instellen van beroep respectievelijk hoger beroep en vergoeding van de bij de rechtbank en het Hof voldane griffierechten, zoals belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op het bezwaar, vermindering van de beschikking tot een naar een waarde van

€ 343.000 en tot vergoeding van proceskosten en van de griffierechten in beide instanties.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

Overwegingen van de rechtbank

6.1. De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - het volgende overwogen. Daarbij moet voor "eiseres" worden gelezen: belanghebbende, en onder "verweerder": de Inspecteur:

"2.7. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.8. Blijkens het door taxateur [A] opgemaakte taxatierapport van 11 mei 2009 en de daarop ter zitting gegeven toelichting, is de waarde van het object bepaald door vergelijking met marktgegevens van drie referentieobjecten en tevens door waardering van de (deel)objecten met behulp van gegevens in de Taxatiewijzer agrarische objecten, prijspeil 2005 (hierna: de taxatiewijzer). De taxatiewijzer is een door het datacentrum WOZ tot stand gebracht, op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd, taxatie-instrument met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van agrarische objecten, de waarde in het economische verkeer voor agrarische (deel)objecten kan worden bepaald.

Nu het taxatierapport van eiseres eveneens is gebaseerd op deze taxatiewijzer en de normen van de taxatiewijzer door de taxateur van eiseres ter zitting zijn onderschreven zal de rechtbank in dit geschil dan ook van de juistheid van deze methode uitgaan.

2.9. Ter zitting is tussen partijen vast komen te staan dat het oppervlak van de bij de waardebepaling in aanmerking te nemen grond in totaal ongeveer 11.310 m² bedraagt (namelijk 10.410 m² + 900 m²). In het door eiseres overgelegde taxatierapport is abusievelijk van in totaal 7.500 m² uitgegaan. Derhalve moet de door eiseres voorgestane waarde worden verhoogd. Met betrekking tot de grond is tussen partijen nog in geschil of de vierkante meters moeten worden vermenigvuldigd met € 10,49, zijnde de laatste trap van de overgelegde staffel conform de taxatiewijzer, zoals eiseres wil, dan wel dat de gehele staffel met bijbehorende waarde moet worden toegepast zoals verweerder voorstaat. De rechtbank is van oordeel dat de staffel op de door verweerder voorgestane wijze dient te worden toegepast omdat aldus bereikt wordt dat naarmate de oppervlakte toeneemt de waarde in het economische verkeer per vierkante meter afneemt, terwijl voor de kleinere oppervlakten voor iedereen een hogere waarde wordt berekend. Afgezien van de vraag of er voor de tuin rondom het huis rekening gehouden moet worden met een nog hogere waarde per m² zoals verweerder voorstaat heeft dit tot gevolg dat aan de door eiseres aan de grond toegekende waarde van € 105.000 verhoogd dient te worden tot afgerond € 183.000, derhalve ruim € 78.000 meer. Daarnaast is ter zitting vast komen te staan dat door eiseres bij het bepalen van de waarde van de woning een rekenfout is gemaakt. De waarde van de in aanbouw zijnde woning moet in plaats van € 20.196 op € 67.650 gesteld worden. Dit houdt in dat de door eiseres in haar taxatierapport voor de woning voorgestane waarde met afgerond € 47.500 dient te worden verhoogd. De rechtbank is daarbij van oordeel dat het percentage gereed van de woning naar de toestanddatum van 1 januari 2007 niet op 20% gesteld dient te worden, maar op de door verweerder gehanteerde 30%. Tussen partijen is immers niet in geschil dat de woning gereed kan worden geacht voor 30%, maar namens eiseres is naar voren gebracht dat bij agrarische woningen zoals hier aan de orde dan slechts 20% in aanmerking genomen kan worden. De rechtbank is van oordeel dat geen enkele rechtsregel dit meebrengt zodat zij uitgaat van 30%. Met inachtneming van de door eiseres voorgestane gecorrigeerde waarde ingevolge de bouwstop van € 408 per m³ zou in dat geval aan de woning een waarde van € 100.980 toegekend moeten worden, in plaats van € 67.650, derhalve in totaal een verschil van afgerond € 80.000. Partijen verschillen voorts van mening over de waarde van de bij de kalverstal behorende mestkelder. In het taxatierapport van eiseres wordt aan deze kelder geen afzonderlijke waarde toegekend, terwijl verweerder aan deze kelder een waarde van € 20 per m³ (totaal € 80.000) toekent. Naar het oordeel van de rechtbank dienen de mestkelders als afzonderlijke deelobjecten, waaraan een afzonderlijke waarde kan worden toegekend, te worden aangemerkt. Dit soort kelders vervult op een bedrijf als het onderhavige een belangrijke functie zonder welke de bedrijfsuitoefening vrijwel onmogelijk zou zijn. Namens eiseres is nog gesteld dat de waarde van de mestkelder is begrepen in de waarde van de kalverstal. Gelet op de door eiseres gehanteerde lage waarde van € 38 per m² lijkt dit onwaarschijnlijk. Nu dus ook nog apart een waarde opgeteld moet worden bij het totaal voor de mestkelder, naast de verhoging van de waarde in verband met de grond en de woning, kan het door eiseres overgelegde taxatierapport, met inachtneming van de hierboven genoemde rekenkundige correcties en de naar het oordeel van de rechtbank in aanmerking te nemen waardeverhogende factoren, niet afdoen aan de door verweerder voor het object na bezwaar inachtgenomen waarde van € 428.285.

2.10. De rechtbank is derhalve van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard."

Overwegingen van het Hof

6.2.1. De Inspecteur, op wie de bewijslast rust, heeft met hetgeen hij in het verweerschrift in hoger beroep heeft gesteld en hetgeen hij tijdens de mondelinge behandeling van het Hof heeft verklaard, voorshands aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van het object van € 428.285 niet te hoog is vastgesteld. Daartoe acht het Hof met name redengevend de in het taxatierapport van [D] aangevoerde prijzen behaald bij de verkoop van drie vergelijkbare vleeskalverenbedrijven. Van de samenstellende onderdelen van de drie objecten zijn de (deel)waarden geschat en deze ondersteunen de door de taxateur [A] geschatte (deel)waarden en uiteindelijk de waarde van het onderhavige object.

6.2.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar verdedigde waarde een beroep gedaan op de agrarische taxatiewijzer in de voor het onderhavige jaar geldende versie, welke tot stand is gekomen door de inbreng van marktgegevens door grote makelaarskantoren in samenwerking met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De hierin vermelde gegevens representeren naar haar stelling de marktprijzen van agrarische onroerende zaken. De Inspecteur heeft zulks in zijn algemeenheid erkend, doch erop gewezen dat de in het taxatierapport van [D] aangedragen transactieprijzen een meer specifieke benadering van de waarde van het object geven. Het Hof is met de Inspecteur van oordeel dat, gelet op het bepaalde in artikel 17 van de Wet WOZ, de in het taxatierapport vermelde gegevens als meer concreet en ter zake dienend dienen te prevaleren ter bepaling van de waarde van het object. De in de agrarische taxatiewijzer vermelde gegevens zijn te algemeen van aard, reeds omdat zij niet zijn uitgesplitst naar de regio waarin het object is gelegen. Deze bevat gegevens omtrent gerealiseerde transactieprijzen van zowel vleeskalverenbedrijven als van melkveehouderijen en varkensmesterijen, terwijl deze gegevens niet nader per categorie zijn gespecificeerd. Een dergelijke ruwe waardebenadering staat kwalitatief ver achter bij een benadering vanuit de met verkoop van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum behaalde resultaten. In zoverre faalt het hoger beroep van belanghebbende.

6.2.3. Het Hof is van oordeel dat de waarde van de aan de bedrijfswoning toe te rekenen grond (900 m2) met € 90.000 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de waarde van dit perceel tegen dezelfde vierkante meterprijs moet worden berekend als de overige gronden, zulks op basis van de agrarische taxatiewijzer. Het Hof verwerpt die stelling. De benadering waarbij via een staffel aan grond een aflopende waarde wordt toegerekend naarmate die verder van de woning is verwijderd, doet meer recht aan de wettelijke maatstaf, zijnde de waarde in het economische verkeer.

6.2.4. Voorts is het Hof van oordeel dat de mestkelder als deelobject kwalificeert en dat daaraan afzonderlijk een waarde moet worden toegekend, welke waarde met € 24.000 niet te hoog is gesteld. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze waarde reeds in de door de Inspecteur gestelde waarde van de opstallen, te weten de vleeskalverenopstal respectievelijk de jongveestal, is verdisconteerd.

6.2.5. Het Hof komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat de door de Inspecteur verdedigde totale waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

6.3. Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat zij, ook in het geval zij op het punt van de waarde van het object in het ongelijk wordt gesteld, aanspraak kan maken op vergoeding van de belopen proceskosten voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank en het hoger beroep bij het Hof. Daartoe heeft zij gewezen op de onvoldoende onderbouwing van de beschikte waarde nu deze pas bij de tweede mondelinge behandeling met behulp van een taxatierapport nader is onderbouwd. Tevens heeft zij gewezen op de onder 3.5 vermelde verklaring van de Inspecteur. De Inspecteur heeft desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep de juistheid van het aldaar vermelde bevestigd. Alsdan dient reeds op die grond het griffierecht voor de behandeling van het beroep en de proceskosten aan belanghebbende te worden vergoed. Hetgeen belanghebbende overigens ter ondersteuning van deze stelling heeft aangevoerd behoeft, gelet op het voorgaande, geen behandeling.

6.4. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen dient te worden beslist als hierna vermeld.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Gerechtshof acht termen aanwezig de Inspecteur op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de kosten die belanghebbende redelijkerwijs in verband met de behandeling van het beroep respectievelijk het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht, op

€ 966 ter zake van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (3 punten, te weten voor het verschijnen ter zitting van de rechtbank, het hoger beroepschrift en het verschijnen ter zitting van het Hof, á € 322 x 1 (gewicht van de zaak). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts acht het Hof geen termen aanwezig voor een kostenvergoeding ter zake van de overgelegde taxatierapporten van de zijde van belanghebbende, nu deze in de hoofdzaak (het primaire geschilpunt) in het ongelijk is gesteld.

7.2. Tevens dient aan belanghebbende de voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep gestorte griffierechten van € 39 onderscheidenlijk € 110, in totaal € 149, te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover het de vergoeding van proceskosten en het griffierecht betreft;

- bevestigt de uitspraak voor het overige;

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 966; en

- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 149 aan griffierechten te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en Chr. Th.P.M Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 28 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.