Gerechtshof 's-Gravenhage, 08-09-2010, BN7111, BK-09/00709

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer d.d. 8 september 2010

op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 20 augustus 2009, nummer AWB 08/1022, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, heeft bij vier beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] (Winkel), [a-straat 2] (Woning), [a-straat 3] (Winkel) en [a-straat 3] (Bovenwoning), vastgesteld op respectievelijk € 142.000, € 91.000, € 188.000 en € 54.000 per 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum). De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2008.

1.2. De Inspecteur heeft voorts, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde onroerende zaken, voor het jaar 2008 aan belanghebbende vier aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Middelburg naar heffingsmaatstaven van respectievelijk € 142.000, € 91.000, € 188.000 en € 54.000.

1.3. Het biljet waaruit van de vorenvermelde beschikkingen en aanslagen blijkt, is gedagtekend 29 februari 2008.

1.4. Met betrekking tot elk van de onroerende zaken heeft belanghebbende tegen de desbetreffende beschikking en aanslag een bezwaarschrift ingediend bij de Inspecteur. De Inspecteur heeft bij acht in een geschrift, gedagtekend 2 oktober 2008, vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.5. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39. De rechtbank heeft het beroep, voor zover gericht tegen de waarde van de woning [a-straat 2] te [Z], gegrond verklaard, (naar het Hof verder verstaat) de uitspraken op bezwaar betreffende de woning [a-straat 2] te [Z] vernietigd, de desbetreffende beschikking aldus gewijzigd dat de waarde van die woning nader is vastgesteld op € 65.000, de desbetreffende aanslag dienovereenkomstig verminderd, het beroep voor het overige ongegrond verklaard en bepaald dat de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 39 aan belanghebbende vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 augustus 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar is belanghebbende verschenen en mevrouw [A] namens de Inspecteur, tot bijstand vergezeld van taxateur [B].

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. De onroerende zaak [a-straat 1] (Winkel) bevindt zich op de begane grond en heeft een oppervlakte van ongeveer 70 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 78 m².

3.2. De onroerende zaak [a-straat 3] (Winkel) bevindt zich op de begane grond en heeft een verkoopruimte, een opslagruimte/magazijn en een keuken. De oppervlakte van de winkel is ongeveer 115 m². De oppervlakte van de opslag/magazijn is ongeveer 28 m². De oppervlakte van de keuken is ongeveer 5 m². De oppervlakte van het perceel van de winkel is ongeveer 275 m².

3.3. De onroerende zaak [a-straat 3] (Bovenwoning) heeft een inhoud van ongeveer 400 m³.

Oordeel van de rechtbank

4.1. De rechtbank heeft het beroep betreffende de onroerende zaak [a-straat 2] (Woning) gegrond verklaard en de waarde ervan nader vastgesteld op € 65.000 omdat partijen het daarover eens zijn geworden. In hoger beroep is dit niet in geschil.

4.2. De rechtbank heeft het beroep betreffende de onroerende zaak [a-straat 3] (Bovenwoning) ongegrond verklaard en daartoe - samengevat - overwogen dat de Inspecteur met de referentieobjecten waarvan op de taxatiekaart verkoopgegevens zijn vermeld, mede gelet op het feit dat daarbij een waardedruk in aanmerking is genomen van € 58.000 in verband met bodemverontreiniging, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de winkels op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer hadden van € 142.000,-- en € 188.000,--. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie, hetgeen als uitgangspunt dient te gelden in het kader van de Wet WOZ. Voorts heeft verweerder de vastgestelde waarden en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met gegevens van de objecten [a-straat 4] en [a-straat 5].

De beroepsgronden van eiser leiden niet tot een ander oordeel. De door eiser geschetste aspecten van toegankelijkheid beoordeelt de rechtbank niet van zodanige aard dat daar een waardedrukkende invloed van uit gaat. Voor zover eiser heeft gewezen op de omstandigheid dat sprake zou zijn van bodemverontreiniging, geldt wat hiervoor in het kader van de woningen is overwogen.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de winkels niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is in zoverre ongegrond."

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

5.1. Tussen partijen is in hoger beroep nog in geschil of de Inspecteur de waarde van de onderscheidene onroerende zaken [a-straat 3] (Winkel), [a-straat 3] (Bovenwoning) en [a-straat 1] (Winkel) naar te hoge bedragen heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend; de Inspecteur ontkennend.

5.5. Ter zitting heeft belanghebbende geconcludeerd dat de waarde van [a-straat 1] (Winkel), [a-straat 3] (Winkel) en [a-straat 3] (Bovenwoning) niet hoger zijn dan respectievelijk € 126.000, € 178.000 en € 44.000 per de waardepeildatum.

5.6. De Inspecteur heeft verwezen naar het door hem in eerste aanleg ingediende verweerschrift en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Voor elk van de onroerende zaken rust op de Inspecteur de last aannemelijk te maken dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, althans dat de waarde hoger is dan belanghebbende heeft gesteld.

De bodemverontreiniging

De huurwaarde van de winkels

6.3. Bij de vaststelling van de waarde van [a-straat 1] (Winkel) heeft de Inspecteur rekening gehouden met een huurwaarde van € 13.545, zulks nadat aan belanghebbende en de huurder hieromtrent informatie is gevraagd die door belanghebbende niet is verstrekt. Van de huurder heeft de Inspecteur informatie ontvangen dat de huur, exclusief BTW en servicekosten, per 1 januari 2007 € 18.000 bedroeg. Mitsdien heeft de Inspecteur, mede gelet op het standpunt van belanghebbende hieromtrent, naar het oordeel van het Hof niet een te hoge huurwaarde in aanmerking genomen. Dit oordeel houdt tevens in dat aan belanghebbendes stellingen inzake de differentiatiefactoren moet worden voorbijgegaan.

6.4. Bij de vaststelling van de waarde van [a-straat 3] (Winkel) heeft de Inspecteur rekening gehouden met een huurwaarde van € 21.607, zulks nadat aan belanghebbende en de huurder hieromtrent informatie is gevraagd die niet is verstrekt. Gelet op de huurwaarde voor [a-straat 1] (Winkel) en het vergelijkingsobject [a-straat 4] acht het Hof een huurwaarde van € 21.607 niet onredelijk hoog.

De kapitalisatiefactor

6.5. Belanghebbendes argument omtrent de kapitalisatiefactor komt erop neer dat de door de Inspecteur gehanteerde kapitalisatiefactor in relatief korte tijd is gestegen van 9 (2003) 10,2 (2005) naar 10,5 (2007) zonder dat duidelijk is welke gegevens tot deze verhogingen aanleiding hebben gegeven en welke berekening daaraan ten grondslag ligt. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur niet inzichtelijk gemaakt dat, ter bepaling van de waarde van winkels als de onderhavige per de waardepeildatum, rekening moet worden gehouden met een kapitalisatiefactor van 10,5, althans met een die leidt tot een hogere waarde dan belanghebbende voor elk van de winkels heeft gesteld. Nu het Hof de door belanghebbende gestelde waarden van de winkels op de waardepeildatum op zichzelf niet onwaarschijnlijk laag vindt en de Inspecteur dienaangaande niet het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, houdt het Hof de door belanghebbende gestelde waarden voor juist.

De waarde van [a-straat 3] (Bovenwoning )

6.6. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 54.000 bedroeg. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat deze waarde voldoende wordt geschraagd door de op de taxatiekaart woningen vermelde referentieobjecten, ook als het referentieobject [b-straat 1] buiten beschouwing wordt gelaten. Voorts is voldoende rekening gehouden met de bodemverontreiniging nu in verband daarmee een aftrek van € 58.000 heeft plaatsgevonden. In zoverre faalt het hoger beroep.

Slotsom

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 42 wegens reiskosten in verband met het bijwonen van de zitting in hoger beroep. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig, omdat belanghebbende niet te kennen heeft gegeven aanspraak te maken op andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten, terwijl uit de stukken ook niet van zodanige kosten blijkt.

7.2. Voorts dienen de voor de behandeling van de zaak in beroep en in hoger beroep gestorte griffierechten van € 39 respectievelijk € 110, aan belanghebbende te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. U.E. Tromp, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 8 september 2010 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.