Gerechtshof 's-Gravenhage, 29-12-2010, BP3155, BK-09/00683

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 29 december 2010

in het geding tussen:

op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 6 augustus 2009, nummer AWB 08/6169 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 29 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 31 december 2008 vastgesteld op € 242.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).

1.3. In de beroepsfase heeft de Inspecteur zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning dient te worden verminderd tot € 220.000 alsmede dat de aanslag dienovereenkomstig dient te worden aangepast.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Inspecteur heeft daarop en conclusie van repliek genomen die belanghebbende met een conclusie van dupliek heeft beantwoord.

2.2. In het verweerschrift heeft belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft het incidenteel hoger beroep beantwoord.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 20 oktober 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. De zaak is gelijktijdig maar niet gevoegd behandeld met het beroep van [A], kenmerk BK-09-00682. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Hetgeen in de ene zaak is aangevoerd wordt ook geacht te zijn aangevoerd in de andere zaak tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De woning is een zogenoemde drive in woning (bouwjaar 1980) met tuin en inpandige garage gelegen in de wijk [P]. De perceelsoppervlakte bedraagt circa 205 m2 en de inhoud bedraagt ongeveer 400 m3.

3.2. Op de waardepeildatum (1 januari 2007) reed de Randstadrail niet. Op de toestandsdatum 1 januari 2008 reed deze wel.

3.3. De zogenoemde Randstadrail is op afstand van 25 meter de achtergevel van de woning gelegen. De rail wordt ter plaatste gebruikt voor de lijnen 3 en 4.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.2. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de waarde op € 220.000 en een overeenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. Belanghebbende concludeert tot een waardevaststelling van ten hoogste € 175.000 (overeenkomstig de uitspraak van de rechtbank) maar acht een waarde van € 150.000 juister.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep nog van belang – inzake het geschil het volgende overwogen. Daarbij dient onder “eiser” te worden verstaan: belanghebbende, en onder “verweerder”: de Inspecteur:

“2.7 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.9 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.6 vermelde taxatierapport en een aanvullend taxatierapport overgelegd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met de hiervoor vermelde taxatiegegevens en hetgeen hij overigens in geding heeft gebracht, niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer heeft van € 220.000. Eiser heeft gesteld dat de komst van de RandstadRail, na een periode van 25 jaar waarin er zonder overlast te veroorzaken een trein (de Sprinter) door zijn achtertuin reed, anders dan ook volgens en door de gemeente verwacht mocht worden, ter plaatse van zijn woning tot ernstige geluidsoverlast heeft geleid. Uit de door [B] BV gedane metingen in december 2008 blijkt dat het equivalente geluidniveau ten gevolge van een passage van een trein van RandstadRail ter hoogte van de gevel van de naastgelegen woning aan [a-straat 2] inclusief gevelreflectie 73 dB(A) bedraagt. Op het terras en in de verschillende vertrekken van die woning bedraagt volgens [B] BV het equivalente geluidniveau ten gevolge van één passage 65, 40, 45 en 43 dB(A) ter hoogte van respectievelijk het terras, de slaapkamer op de begane grond, de woonkamer en de slaapkamer op de bovenste verdieping. Weliswaar blijkt uit de resultaten van een onderzoek door [B] BV in april 2009 dat het geluidniveau na het slijpen van de rails ter hoogte van de woning [a-straat 2] in maart 2009 voor de noordelijke en zuidelijke rijrichting met respectievelijk 10 dB en 12 dB is gereduceerd maar naar eiser ter zitting onweersproken heeft verklaard ebde het effect van het slijpen steeds verder weg om uiteindelijk zo goed als geheel te verdwijnen. Eiser heeft gesteld en naar het oordeel van de rechtbank is ook aannemelijk dat de komst van de RandstadRail per 27 oktober 2007, gelet ook op de door [B] BV uitgevoerde metingen van het geluidniveau, heeft geleid tot een toename van geluidshinder ter plaatse van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat potentiële kopers bij het uitbrengen van een bod op de woning rekening zullen houden met de aanwezigheid per 27 oktober 2007 van de RandstadRail uit vrees voor de nadelige gevolgen ter plaatse voor het woongenot in termen van geluidshinder. In die zin is er dan ook sprake van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Op grond van genoemd artikel dient met een dergelijke verandering, nu deze in de loop van 2007 - dat wil zeggen in de periode tussen de waarde- en de toestandspeildatum - heeft plaatsgevonden, rekening te worden gehouden. Dat betekent dat de waarde in een dergelijk geval dient te worden bepaald naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het tijdvak, in casu 1 januari 2008, derhalve met de aanwezigheid van de RandstadRail. Verweerder heeft, ter nadere onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning, gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen na ingebruikname van de RandstadRail aangehaald. Daarbij heeft verweerder met name verwezen naar de onroerende zaak [b-straat 1], welke op 17 maart 2008 is verkocht is voor € 205.000 (WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2005 € 196.000 en per 1 januari 2007 € 198.000). Deze referentiewoning is weliswaar op eenzelfde afstand tot de spoorlijn gelegen (circa 24 meter) maar in tegenstelling tot de woning van eiser gesitueerd achter een geluidswal. Het vergelijkingsobject [a-straat 3] is verkocht in december 2006 toen de RandstadRail nog niet reed en de geluidshinder zich derhalve nog niet voordeed. Om deze redenen zijn deze panden minder geschikt als vergelijkingsobjecten. Hierbij past de kanttekening dat ook de andere verkochte woningen, waarnaar verweerder heeft verwezen, gelet op hun ligging verder van het spoor en voorts gelegen achter een geluidswal, minder geschikt zijn te achten als vergelijkingsobjecten. Op het waardedrukkend effect van de hierboven vermelde omstandigheden heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank, gelet op artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, voornoemd ten onrechte onvoldoende acht geslagen. Verweerder heeft derhalve de vastgestelde waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. Ook overigens heeft verweerder onvoldoende aangevoerd om de door hem bepleite waarde aannemelijk te achten.

2.10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser heeft geen stukken, bijvoorbeeld een taxatierapport, ingebracht die als onderbouwing kunnen dienen en ook anderszins kan uit hetgeen door eiser naar voren is gebracht niet een door hem voorgestane waarde worden afgeleid.

2.11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in het bijzonder de waardedrukkende invloed die uitgaat van de geluidshinder ten gevolge van de RandstadRail, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 175.000.

2.12. Gelet op het vorenoverwogene heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet de waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met de door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting, alsmede met het deskundigenrapport inzake de geluidsbelasting van de hand van [B] BV en het rapport “Baten van geluidmaatregelen”, opgesteld door [D] BV, de nader vastgestelde waarde van € 220.000 aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe overweegt het Hof het volgende.

7.5. Belanghebbende heeft nog incidenteel hoger beroep ingesteld. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen inzake het principaal hoger beroep behoeft het incidenteel hoger beroep geen behandeling meer.

7.6. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. In het bijzonder aan het gesprek in februari 2009 met de (toenmalige) wethouder [E] kan, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door de Inspecteur, niet de conclusie worden verbonden dat de waarde tot een lager bedrag van € 220.000 moet worden vastgesteld.

7.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.J.J. Engel en F.A. Engelen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 29 december 2010 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.