Gerechtshof 's-Gravenhage, 25-03-2011, BP9869, BK-10/00203

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 25 maart 2011

Datum publicatie: 1 april 2011

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2011:BP9869

Zaaknummer: BK-10/00203

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. De Inspecteur heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de woning hoger is. Het Hof acht aannemelijk dat in elk geval twee van de drie referentieobjecten op de tweede verdieping een slaapkamer hebben en dat door de taxateur daarmee bij de vaststelling van de waarde van de woning geen rekening is gehouden. De door belanghebbende gestelde waarde van de woning moet voor juist worden gehouden.

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector belasting

nummer BK-10/00203

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 25 maart 2011

in het geding tussen:

[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Zederik, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 26 februari 2010, nummer AWB 08/1274, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 298.000 per 1 januari 2007. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008.

1.2. Aan belanghebbende is voor het jaar 2008, wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Zederik opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 298.000.

1.3. Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken heeft de Inspecteur de bezwaren tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 39.

1.5. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 111.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 februari 2011, gehouden te 's-Gravenhage. Daar is de Inspecteur verschenen. De gemachtigde van belanghebbende is niet ter zitting verschenen en heeft dat bij brief van 6 januari 2011 aangekondigd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning aan de [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). De woning, gebouwd in 1992, is een twee-onder-een-kap-woning met een aanbouw en een inpandige berging. De tweede verdieping is een open ruimte zonder indeling. De woning is gelegen op een perceel grond van 300 m2 en heeft een bouwvolume van 328 m3.

3.2. Blijkens een rapportage van 27 januari 2009, ondertekend door [A], taxateur bij [B], is de waarde van de woning te stellen op € 290.000. De woning heeft op 19 mei 2003 in verband met een verkoop een bedrag van € 247.375 opgeleverd. Tevens zijn gegevens vermeld van drie referentieobjecten, alle twee-onder-een-kap-woningen, gebouwd in 1989. Die betreffen:

- [b-straat 1] te [P] met een oppervlakte van 205 m² en een bouwvolume van 320 m³, op 28 april 2006 verkocht voor € 290.000;

- [b-straat 2] te [P] met een oppervlakte van 253 m² en een bouwvolume van 320 m³ op 19 september 2007 verkocht voor € 303.000;

- [c-straat 1] te [Q] met een oppervlakte van 195 m² en een bouwvolume van 330 m³ op 1 februari 2007 verkocht voor € 320.000.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. In hoger beroep is nog in geschil is of de waarde van de woning nader moet worden vastgesteld op € 275.000, zoals belanghebbende volhoudt, of - zoals de Inspecteur na HR 22 oktober 2010, nummer 08/02324, LJN BL1943, bepleit - op € 290.000.

4.2. Partijen doen hun standpunten steunen op hetgeen zij in de gedingstukken hebben aangevoerd.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde van de woning op € 275.000.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot vaststelling van de waarde van de woning op € 290.000.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende overwogen:

"(...)

2.2. [De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. [De Inspecteur] verwijst ter onderbouwing hiervan naar een op 27 januari 2009 door dhr. [A], gecertificeerd WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport. [De Inspecteur] voert verder - samengevat - aan dat met de ongunstige indeling van het huis rekening is gehouden. [De Inspecteur] benadrukt dat de eerste verdieping van [belanghebbendes] woning op gebruikelijke wijze is ingedeeld. Op de tweede verdieping is de indeling ongunstig, dit is echter ook bij de vergelijkingsobjecten het geval. Volgens [de Inspecteur] zijn ook de andere door [belanghebbende] genoemde waardedrukkende factoren erkend en hebben deze geleid tot een lagere waarde dan in het primaire besluit. Het verschil hiertussen overschrijdt echter niet de bezwaarmarge van artikel 26a Wet WOZ.

Tevens wijst [de Inspecteur] er op dat de WOZ-waarde van een woning dient te worden bepaald aan de hand van een systematisch vergelijking met vergelijkbare woningen waarvan de verkoopcijfers (rond de waardepeildatum) bekend zijn. De WOZ-waarde kan derhalve niet van de vastgestelde WOZ-waarde van een vergelijkbare woning worden afgeleid, aldus [de Inspecteur].

Voorts is [de Inspecteur] van mening dat er een zorgvuldige en goed onderbouwde taxatie is uitgevoerd, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en [belanghebbendes] woning. Hierbij merkt [de Inspecteur] op dat de grondprijzen in de kernen van [Z], [P] en [Q] gelijk zijn.

2.3. [Belanghebbende] kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. [Belanghebbende] meent dat de waarde op € 275.000,- dient te worden vastgesteld. [Belanghebbende] verwijst daartoe naar een vergelijking met het referentieobject [b-straat 2], welke een WOZ-waarde van € 312.000,- heeft.

[Belanghebbende] voert verder - samengevat - aan dat [de Inspecteur] de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Voorts is [belanghebbende] van mening dat [de Inspecteur] de waarde te weinig naar beneden heeft bijgesteld, rekening houdend met de door [de Inspecteur] erkende waardedrukkende factoren. Deze vertegenwoordigen een grotere waarde dan de € 8000,- die [de Inspecteur] hieraan toekent. [Belanghebbende] wijst hierbij met name op de bovenverdieping, wat een geheel open zolder is, zonder slaapkamers. Ter onderbouwing hiervan verwijst [belanghebbende] naar een uitspraak van het Hof 's-Gravenhage van 25 augustus 2009. Daarnaast heeft [de Inspecteur] een aantal aantoonbare waardedrukkende effecten niet meegewogen, aldus [belanghebbende].

Tot slot verzoekt [belanghebbende] om toekenning van forfaitaire proceskosten, omdat [de Inspecteur] pas in de beroepsfase de WOZ-waarde inzichtelijk heeft gemaakt. Hiertoe verwijst [belanghebbende] naar een uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 14 mei 2009.

2.4. De rechtbank overweegt het volgende.

[Belanghebbende] was op 1 januari 2008 eigenaar van de woning gelegen aan de [a-straat 1] te [Z].

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op [de Inspecteur].

Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur], gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport en de daarop ter zitting gegeven nadere toelichting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. [De Inspecteur] heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in dezelfde soort kern met gelijke grondprijzen als de woning van [belanghebbende] gelegen, [drie] referentieobjecten:

(...)

Het taxatierapport is onder meer voorzien van een foto van de woning van [belanghebbende], van foto's van de referentieobjecten alsmede van een waardeopbouw voor [belanghebbendes] woning aan de hand van de waardeopbouw van de referentieobjecten. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.

De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de bouwstijl, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende], dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van [belanghebbende].

Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde waardeopbouw, alsmede de daarop door [de Inspecteur] gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat [de Inspecteur] met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De verschillen zijn daarbij niet van zodanige omvang dat dit maakt dat de referentieobjecten niet goed bruikbaar zijn.

Daarnaast heeft [de Inspecteur] bij de beoordeling voldoende rekening gehouden met de diverse waardedrukkende factoren. Hierbij acht de rechtbank van belang dat, zoals door [de Inspecteur] onweersproken ter zitting gesteld, zowel [belanghebbendes] woning als de referentieobjecten bestaan uit een benedenverdieping, een eerste verdieping en een bovenverdieping, welke niet in kamers is ingedeeld. Derhalve zit deze waardedrukkende factor verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentieobjecten. De door [belanghebbende] aangehaalde uitspraak van het Hof 's-Gravenhage van 25 augustus 2009 maakt dit niet anders, reeds omdat het in voormelde uitspraak een andere situatie betrof, waarbij de vergelijkingsobjecten in tegenstelling tot het onderhavige geval wel verschilden met het betreffende object. Voorts zijn in het taxatierapport alle onderdelen van [belanghebbendes] woning omschreven als gemiddeld. Hierdoor is de prijs per m³ van [belanghebbendes] woning lager gewaardeerd dan de referentieobjecten.

Ook hetgeen [belanghebbende] voor het overige naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door [de Inspecteur] vastgestelde waarde kunnen overtuigen. De rechtbank is met [de Inspecteur] van oordeel dat een herleiding van de waarde op basis van een vastgestelde WOZ-waarde van een vergelijkbare woning, niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd. Met de door [belanghebbende] gebruikte methode is door hem voorgestane WOZ-waarde van € 275.000,- dan ook niet aannemelijk gemaakt.

Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat [de Inspecteur] de vastgestelde WOZ-waarde van € 298.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hierbij merkt de rechtbank op dat weliswaar in het taxatierapport de waarde van de woning is bepaald op € 290.000,-, dus lager dan de bij de beschikking vastgestelde waarde, maar dat gelet op artikel 26a van de Wet WOZ het aanvankelijk door [de Inspecteur] vastgestelde bedrag geacht wordt juist te zijn.

Het beroep is daarom ongegrond.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb, nu de waarde zoals in eerste instantie vastgesteld in beroep juist is, althans geacht wordt juist te zijn. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat [belanghebbende] in zijn processuele belangen is geschaad.

(...)"

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, tegenover de gemotiveerde stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten hoogste € 275.000 bedraagt, die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de woning hoger is.

7.2. Het andersluidende oordeel van de rechtbank berust onder meer op de niet gedocumenteerde, ter zitting in eerste aanleg geuite (veronder)stelling van de Inspecteur dat de tweede verdieping van elk van de vergelijkingsobjecten, net als de woning van belanghebbende, een niet ingedeelde open ruimte is, welke stelling de rechtbank geloofwaardig heeft geacht. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat die stelling door belanghebbende niet is weersproken. Die motivering is onbegrijpelijk, omdat van de zijde van belanghebbende niemand ter zitting is verschenen en uit de gedingstukken niet blijkt dat de rechtbank belanghebbende of zijn gemachtigde anderszins in de gelegenheid heeft gesteld zich omtrent de stelling uit te laten.

7.3. In hoger beroep heeft belanghebbende een verklaring in het geding gebracht van mevrouw [C], bewoonster van het referentieobject [c-straat 1] te [Q], inhoudende dat dit object op de tweede verdieping een kamer en een open ruimte heeft. Wat betreft het referentieobject [b-straat 2] te [P] heeft belanghebbende een afdruk van een emailbericht van 10 september 2008 in het geding gebracht waaruit is op te maken dat hij persoonlijk heeft geconstateerd dat dit object op de tweede verdieping een slaapkamer heeft. Het Hof heeft op zichzelf geen reden te twijfelen aan de inhoud van de verklaring en die van het emailbericht.

7.4. Wat betreft de tweede verdieping van de referentieobjecten heeft de Inspecteur gesteld dat de taxateur zich baseert op bij de gemeente aanwezige bouwtekeningen. Bouwtekeningen van de referentieobjecten heeft hij echter niet in het geding gebracht en verder heeft hij omtrent die bouwtekeningen niets gesteld. Het Hof kan derhalve niet op redelijke gronden oordelen dat de bouwtekeningen een betrouwbaarder beeld geven van de toestand van de referentieobjecten waarmee bij de waardering rekening moet worden gehouden dan de door belanghebbende verstrekte gegevens.

7.5. Op grond van het vorenoverwogene acht het Hof aannemelijk dat in elk geval twee van de drie referentieobjecten op de tweede verdieping een slaapkamer hebben en dat door de taxateur daarmee bij de vaststelling van de waarde van de woning geen rekening is gehouden. Dat dit verschil, zoals de Inspecteur ongemotiveerd heeft gesteld, geen invloed heeft op de waarde acht het Hof niet zonder meer aannemelijk. Nu de door belanghebbende gestelde waarde van de woning van € 275.000 het Hof op zichzelf niet onwaarschijnlijk voorkomt en de Inspecteur daar onvoldoende tegenover heeft gesteld, moet die waarde voor juist worden gehouden.

7.6. Op grond van het vorenoverwogene slaagt het hoger beroep. De uitspraak van de rechtbank en de uitspraken van de Inspecteur kunnen niet in stand blijven. Beslist moet worden als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.081 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in bezwaar, in beroep en in hoger beroep {[(2 punten à € 161) + (1 punt à € 322) + (1 punt à € 437)] x 1 (gewicht van de zaak)}. Voor het in deze zaak achterwege laten van een proceskostenvergoeding voor de rechtsbijstand in bezwaar en in beroep, zoals de Inspecteur voorstaat, acht het Hof geen valide argument aanwezig.

8.2. Voorts dient de Inspecteur de voor deze zaak in beroep en in hoger beroep betaalde griffierechten van € 39 respectievelijk € 111 aan belanghebbende te vergoeden.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] per 1 januari 2007 wordt vastgesteld op € 275.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.081; en

- gelast de Inspecteur de voor deze zaak in beroep en in hoger beroep betaalde griffierechten van in totaal € 150 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.F.V. Boot. De beslissing is op 25 maart 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier was niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.