Gerechtshof 's-Gravenhage, 04-05-2011, BQ6738, BK-10-00004

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 4 mei 2011

in het geding tussen:

inzake het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 20 november 2009, nr. AWB 07/1082, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1-3] te [P] (hierna: de watertoren), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2007 vastgesteld op € 306.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslagen).

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

1.3. Bij uitspraak van 2 oktober 2007 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslagen ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde wordt bepaald op € 108.000, bepaald dat de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 dienovereenkomstig worden verminderd, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar en dat de Inspecteur aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Met een geschrift gedagtekend 11 maart 2011, bij het Hof ingekomen op 15 maart 2011, heeft belanghebbende nadere stukken overgelegd. Afschriften hiervan zijn door tussenkomst van de griffier aan de Inspecteur gezonden.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 maart 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde gaat het Hof in hoger beroep uit van de navolgende door de rechtbank onder 2.4.1 van haar uitspraak vermelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

“2.4.1. Eiser was op 1 januari 2007 eigenaar van het object, gelegen aan de [a-straat 1] (volgens eiser: [3]), te [P]. Het object betreft een voormalige watertoren, bouwjaar 1909, met een diameter van 7 meter en een hoogte van 47 meter, 10 verdiepingen met een totale oppervlakte van 400 m² (expositieruimte) en een dakterras. De toren is kadastraal bekend als Gemeente […..], sectie [.], perceelnummer […..] met een perceeloppervlakte van 400 m². De toren is in de jaren zestig gerenoveerd. Het betreft een rijksmonument met als bestemming watertoren. Op het object rust een kettingbeding, waarbij is bepaald dat wijziging van de bestemming in de bestemming ‘wonen’ niet is toegestaan, evenmin als milieuonvriendelijke activiteiten. Het object heeft geen infrastructurele voorzieningen zoals gas en elektra.”

3.2. Voorts zijn in hoger beroep nog de volgende feiten als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, komen vast te staan:

3.2.1, Het perceel is buitendijks gelegen in een waterwingebied en mag niet (verder) bebouwd worden.

3.2.2. De watertoren is tevens verstoken van waterleiding en riolering.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de watertoren op de waardepeildatum.

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde tot € 10.000 en overeenkomstige vermindering van de aanslagen.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - het volgende overwogen. Daarbij dient voor “eiser “ te worden gelezen: belanghebbende, en voor “verweerder”: de Inspecteur.

2.4.4. In het verweerschrift van 3 december 2007 heeft verweerder, naar aanleiding van het voornoemde taxatierapport van [A], geconcludeerd tot een verlaging van de voor het object vastgestelde waarde tot een bedrag van € 108.000,-. Verweerder is dan ook niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd om de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 306.000,- aannemelijk te maken. Reeds hierom komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: AWB) te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak op bezwaar en overweegt daartoe als volgt.

2.4.5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de in het verweerschrift genoemde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de volgende verkoop-/marktgegevens.

2.4.6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de na beroep vastgestelde waarde van € 108.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe is de rechtbank van oordeel dat de verkoopgegevens van de watertoren te [Q] als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van eisers object. De watertoren te [Q] is weliswaar kleiner dan de watertoren van eiser, maar heeft eveneens de bestemming watertoren, waarbij binnen het vigerende bestemmingsplan bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan. De onderhavige watertoren heeft weliswaar de bestemming ‘watertoren’ maar de rechtbank acht het aannemelijk dat de gemeente, nu het object als watertoren buiten gebruik is gesteld, zal willen meewerken aan wijziging van de bestemming. Mede gelet op de in het koopcontract opgenomen gebruikersbeperking met kettingbeding acht de rechtbank het aannemelijk dat een potentiële koper ermee rekening zal houden dat gebruik van de toren van eiser als bedrijfsruimte en expositieruimte zal worden toegestaan. Daarmee zijn naar het oordeel van de rechtbank voor de toren van eiser voldoende (alternatieve) gebruiksmogelijkheden aan te wijzen. Het object van eiser vertegenwoordigt dientengevolge niet slechts een cultuurhistorische, maar ook een economische waarde. Met de na beroep vastgestelde waarde is naar het oordeel van de rechtbank tevens voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het referentieobject en eisers toren, zoals kaveloppervlakte en ligging, al dan niet buitendijks, in een waterwingebied.

2.4.7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de nader bepaalde waarde, als in 2.4.5. bedoeld, kunnen overtuigen. Eiser heeft niet aangetoond dat zijn watertoren, gelijk de Nieuwe Kerk te Amsterdam in het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1995, niet voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Verder heeft eiser weliswaar gesteld dat ten behoeve van het gebruik van de watertoren voor alternatieve doeleinden (hoge) kosten moeten worden gemaakt, doch deze kosten niet nader gespecificeerd en onderbouwd met een bouwtechnisch rapport. Derhalve is evenmin aangetoond dat de kosten de baten overstijgen. Eiser heeft de rechtbank er dan ook niet van kunnen overtuigen dat de waarde van de watertoren op nihil zou moeten worden gesteld.

De rechtbank oordeelt voorts dat niet is gebleken dat voor het object een markt ontbreekt. De watertoren staat weliswaar al een aantal jaren te koop, maar dit wordt veeleer veroorzaakt door de hoge vraagprijs van € 425.000,- (in 2007; 2009: € 375.000,-), zoals door eiser voor de toren in de huidige staat wordt gehanteerd.

Met betrekking tot de stelling van eiser dat de waardevaststelling ten opzichte van WOZ-waarde in het vorige tijdvak en gerelateerd aan de algemene waardestijging procentueel buitenproportioneel is overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of omstreeks de waardepeildatum voordoen.

2.4.8. Gelet op het voorgaande en op hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem in beroep voorgestane waarde van € 108.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

(…)”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet, dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7.2. Op de Inspecteur rust - gelet op betwisting van belanghebbende - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.

7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof – anders dan de rechtbank - van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport, het daarin opgenomen vergelijkingsobject, de gerealiseerde aankoopprijs van dat object en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning gerekend naar het waardepeil per 1 januari 2005 niet minder dan € 108.000 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.

7.4.1. In het taxatierapport dat de Inspecteur ter verdediging van de door hem (nader) vastgestelde waarde heeft overgelegd staat onder meer het volgende vermeld:

“Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer voor bedrijfsonroerendgoed is gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt een huurwaarde en een kapitalisatiefacor aan de objectonderdelen toegekend waarbij het produkt de waarde geeft. De huurwaarde is bepaald aan de hand van huren van min of meer vergelijkbare bedrijfsruimtes. De kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van verkopen van min of meer vergelijkbaar bedrijfsonroerendgoed.”

en

Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard dat deze vermelding ten onrechte in het rapport is opgenomen. Het Hof gaat er dan ook van uit dat de taxatie niet is geschied met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode maar door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

7.4.5. De prijs waarvoor belanghebbende de watertoren te koop heeft aangeboden is naar het oordeel van het Hof geen maatstaf ter bepaling van de waarde van het object. Volgens belanghebbendes verklaring, die het Hof geloofwaardig acht, wordt de hoogte van de vraagprijs ingegeven door de wens nieuwsgierigen af te schrikken die slechts uit zijn op bezichtiging van de watertoren.

7.4.6. De grondprijzen voor bouwterreinen van de gemeenten [R] en [Q] kunnen naar het oordeel van het Hof geen goed inzicht geven in de aan de watertoren toe te kennen waarde. Het onderhavige perceel mag immers niet verder worden bebouwd en voor het gebruik van het perceel gelden de hiervoor genoemde beperkingen die voor de ter vergelijking genoemde bouwterreinen niet gelden.

7.5. De door belanghebbende bepleite waarde ad € 10.000 wordt niet ondersteund door enig concreet gegeven. Het Hof acht, mede gelet op hetgeen belanghebbende bij de aankoop van de watertoren heeft betaald en hetgeen hij in de loop der tijd overigens in de watertoren heeft geïnvesteerd - naar hij ter zitting heeft gesteld en de Inspecteur niet heeft weersproken heeft hij fl. 30.000 aan kosten gemaakt, - de door hem bepleite waarde dan ook te laag.

7.6. Het Hof stelt met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en bijgebracht de waarde van de watertoren op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 40.000.

7.7. Met in achtneming van hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot het oordeel dat het hoger beroep van belanghebbende slaagt en dat beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten en griffierecht

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 4 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.