Gerechtshof 's-Gravenhage, 06-07-2011, BR2547, BK-10-00657

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 6 juli 2011

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 19 augustus 2010, nr. AWB 10/321 WOZ, betreffende hierna vermelde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag en bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking van 30 april 2009 (hierna: de beschikking) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 vastgesteld op € 358.500. Met de beschikking is in één geschrift verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag).

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht te zijn gericht tegen de aanslag.

1.3. Bij de uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25  mei 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.

Belanghebbende is gebruikster en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met garage. De inhoud van de woning is ongeveer 311 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 360 m². De woning is gelegen aan de [Q], een doorgaand vaarwater in [Z].

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld primair op € 308.000 en subsidiair op € 335.000, met vergoeding van de proceskosten primair op basis van de integrale kosten, subsidiair op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht, teruggave van de griffierechten alsmede vergoeding van de reiskosten van belanghebbende en van de kosten van het opstellen van het taxatierapport.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen, waarbij voor “eiseres” belanghebbende dient te worden gelezen, en voor “verweerder” de Inspecteur.

“8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

10. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning evenals de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding,

7.2. Op de Inspecteur rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.

7.3.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatieverslag, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet minder dan € 358.500 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.

7.3.2. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur een taxatieverslag in het geding gebracht waarin gegevens van de woning en van een drietal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In het verweerschrift in de procedure voor de rechtbank heeft de Inspecteur hieraan nog een vergelijkingsobject toegevoegd, alsmede de vastgestelde waarde per waardepeildatum van de naast de woning gelegen, nagenoeg identieke, woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat betreft soort object, ligging in dezelfde buurt en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen, ondermeer bestaande uit het vrijstaande karakter van de woning, respectievelijk het zijn van hoekwoning dan wel een rijwoning, is naar ’s Hofs oordeel in voldoende mate rekening gehouden.

7.4.1.Bij het beoordelen of de bij beschikking waarde niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld heeft het Hof mede van belang geacht de rechtstreekse ligging aan het water. Daarbij geldt dat – anders dan bij een van de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [b-straat] - er geen pad tussen de woning en het water is gelegen maar sprake is van een vrije en onbelemmerde toegang tot de waterkant. Om die reden acht het Hof de woning plaatselijk bekend als [a-straat 2] – deze heeft geen ligging aan het water, noch uitzicht op water, blijkens het hogerberoepschrift - niet geschikt als vergelijkingsobject. De woningen [b-straat 1] en [b-straat 2] ondersteunen daarentegen wel als vergelijkingsobjecten de beschikte waarde.

7.4.2. De vermeende waardedruk van het gebruik van het voorterrein en de verbondenheid met de woningen [a-straat] huisnummers [a-straat 3] tot en met [a-straat 9] acht het Hof op de door in rechtbank in onderdeel 11 van haar uitspraak gegeven gronden niet aannemelijk. Dat een recht van overpad is ontstaan is niet komen vast te staan. Belanghebbende heeft zulks weliswaar gesteld maar de Inspecteur heeft dit betwist. Belanghebbende heeft naar ’s Hofs oordeel zijn stelling onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd. Het feitelijk kunnen betreden van het terrein van belanghebbende zonder dat daartoe feitelijk of rechtens een blokkade wordt opgeworpen, is daartoe onvoldoende.

7.4.3 Anders dan belanghebbende voorstaat acht het Hof het als vergelijkingsobject aangedragen object plaatselijk bekend [a-straat 10] niet van belang, nu dit niet op of rond de waardepeildatum is verkocht. Ter zake van de woning [a-straat 11] geldt dat blijkens het bestemmingsplan achter de woning een bedrijventerrein kan worden ontwikkeld hetgeen belanghebbende onvoldoende heeft bestreden en waaraan naar het oordeel van het Hof een waardedrukkende invloed op die woning toekomt. Dat die ontwikkeling op of rond de waardepeildatum zijn beslag nog niet heeft gekregen acht het hof niet van belang nu een potentiële koper rekening zal houden met de mogelijkheid daarvan. Om die reden acht het Hof deze woning niet geschikt als vergelijkingsobject in het kader van de waardebepaling van de woning van belanghebbende. De woning plaatselijk bekend [c-straat 1] acht het Hof ook niet geschikt als vergelijkingsobject. De Inspecteur heeft onvoldoende weersproken gesteld dat dit object dicht tegen een autobrug is gelegen, dat sprake is van een forse verkeersdruk en dat in die woning asbest aanwezig is.

7.4.4. Belanghebbende heeft nog melding gemaakt van verzakking van de woning, waardoor deze scheef staat. De verzakking is, blijkens de voortdurende bewoning, niet dermate storend dat bewoning bezwaarlijk of onmogelijk is. Naar de Inspecteur onweersproken heeft gesteld geldt bovendien voor veel woningen, die net als de woning van belanghebbende in de jaren twintig van de vorige eeuw zijn gebouwd, dat zij verzakt zijn. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende in zijn taxatierapport geen melding gemaakt van de scheefstand van de woning, zodat het Hof er vanuit gaat dat op de waardepeildatum deze niet aanwezig is geweest. Belanghebbende heeft in de van haar afkomstige gedingstukken overigens geen bedrag genoemd waarmee de waarde van de woning ten opzichte van in het taxatierapport van de Inspecteur bepaalde waarde dient te worden verlaagd, zodat het Hof aan het gestelde voorbijgaat.

7.4.5. Voorts verschillen partijen van mening over de exacte plaats waar het paaltje op de weg staat dat doorgaand autoverkeer onmogelijk maakt, maar zijn eensluidend in hun standpunt dat de woning is gelegen op een plek in de bebouwde kom die als autoluw kan worden gekenschetst. Slechts bestemmingsverkeer heeft feitelijk toegang tot de weg bij de woning van belanghebbende. Naar ’s Hofs oordeel hebben deze omstandigheid en de ligging aan een smalle weg per saldo geen waardedrukkend effect op de woning noch op het perceel.

7.4.6. Tevens heeft belanghebbende nog aangevoerd dat ten onrechte geen waardedruk is toegekend voor het ter plaatse geldende aanmeerverbod. De Inspecteur heeft aangevoerd dat ter plaatse van belanghebbendes woning een aanmeerverbod geldt en dat het aanmeerverbod voor alle woningen welke aan de [Q] zijn gelegen geldt, zodat deze waardedruk zich ook voordoet bij de vergelijkingsobjecten en in de verkoopprijzen daarvan is verdisconteerd. Van permanente afmeerplaatsen is niets gebleken, behoudens een viertal expliciet verleende ontheffingen, zodat daaraan voor de waardebepaling moet worden voorbijgegaan. Het aanmeren van een boot in een op eigen terrein gelegen inham levert evenmin grond op voor de door belanghebbende bepleite waardevermindering van de woning. Het oordeel van de rechtbank (onderdeel 15) is derhalve juist.

7.4.7. Het Hof acht de aan de garage toegekende waarde van € 8.000 niet te hoog. Het Hof acht aannemelijk dat aan deze opstal een dergelijke waarde in het economische verkeer toekomt. Voorts geldt dat de garage, als onderdeel van de woning, wordt meegenomen in de door het Hof op zijn juistheid te toetsen eindwaarde van de woning.

7.5. Het Hof acht gelet op het vorenoverwogene de Inspecteur er in geslaagd het van hem gevergde bewijs betreffende de waarde van de woning per de waardepeildatum te leveren. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een waardevermindering. In het bijzonder wijst het Hof daarbij op de omstandigheid dat de taxatie die namens belanghebbende is gedaan door [B] uitkomt op een waarde van € 340.000, waarmee reeds op die grond het primaire standpunt van belanghebbende faalt. Het Hof acht niet aannemelijk dat op die waarde nog een aantal aftrekposten in mindering dient te komen. Belanghebbende stelt dat weliswaar, maar het komt niet uit voormeld rapport naar voren en de Inspecteur heeft het gemotiveerd weersproken.

7.6. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist zoals hierna is vermeld.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door raadsheren mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mevrouw mr. Y. Postema. De beslissing is op 6 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.