Gerechtshof 's-Gravenhage, 23-08-2011, BT2507, BK-10/00650 en BK-10/00651

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 23 augustus 2011

op het hoger beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V., gevestigd te [Z], tegen de uitspraken van de rechtbank Rotterdam van 12 augustus 2010, nummers AWB 08/2656 WOZ-T2 en AWB 08/2657 WOZ-T2, betreffende na te noemen beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaren en geding in eerste aanleg

1.1. Aan belanghebbende is door de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam (hierna: de Inspecteur) bij beschikking op de voet van artikel 24 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde bekendgemaakt van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z] (hierna: de distributieloodsen), naar waardepeildatum 1 januari 2005 en toestandsdatum 1 januari 2007 en geldend voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2007 en eindigt op 31 december 2007 ten bedrage van respectievelijk € 5.990.000 en € 5.872.000. Bij hetzelfde geschrift heeft de Inspecteur de daaraan gerelateerde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rotterdam voor het jaar 2007 bekendgemaakt.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.3. Tegen de uitspraken op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij de in de aanhef vermelde uitspraken heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraken van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Naar aanleiding van het verweerschrift heeft belanghebbende, gedagtekend 14 juni 2011 en 29 juni 2011, nadere stukken ingediend. Van deze stukken is telkens een afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het Hof rekent die stukken tot de gedingstukken.

2.4. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 juli 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Ter zitting is tevens behandeld het hoger beroep van de besloten vennootschappen met beperkte aansprakelijkheid [A] B.V., [B] B.V., [C] B.V. en [D] B.V., met de kenmerken BK-10/00645 ([a-straat 3]-[4]), BK-10/00646 ([a-straat 5]-[6]), BK-10/00647 ([a-straat 7]-[8]), BK-10/00648 ([a-straat 9]) en BK-10/00649 ([a-straat 10]). Voor zover in deze zaken door partijen stukken zijn overgelegd, worden deze stukken geacht ook in de onderhavige procedures te zijn overgelegd. Tevens wordt hetgeen door partijen in die zaken voor het overige is aangevoerd, aangemerkt als te zijn aangevoerd in de onderhavige zaken. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Verordening

3. De Raad van de gemeente Rotterdam heeft in zijn openbare vergadering van 9 november 2006 vastgesteld de ”Verordening onroerende-zaakbelastingen 2007” (hierna: de Verordening). De Verordening is op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt door publicatie in het Gemeenteblad 2005, nummer 158, van 22 november 2006 en doordat de Verordening ter inzage is gelegd bij het Bestuurlijk informatie- en documentatiecentrum van de Bestuursdienst van de gemeente Rotterdam.

Vaststaande feiten

In hoger beroep is op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan.

4.1. De distributieloodsen maken deel uit van [E] te [Z]. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de aan hen gerelateerde distributieloodsen. De percelen grond zijn in eigendom van de gemeente Rotterdam, die ten behoeve van belanghebbende rechten van erfpacht heeft gevestigd.

4.2. De distributieloodsen zijn vervaardigd in de periode van april 2005 tot en met februari 2007 en waren op de toestandsdatum - 1 januari 2007 - gereed voor gebruik.

4.3. De distributieloodsen zijn in opdracht van de Inspecteur getaxeerd door taxateur [F]. [F] heeft de waarde in het economische verkeer van de distributieloodsen als volgt bepaald:

4.4. Van deze taxaties is een taxatierapport opgemaakt. Voor de waardering is de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd, waarbij de gehanteerde huurwaarden zijn afgeleid van de voor de distributieloodsen gerealiseerde huren en de huurwaardekapitalisatiefactoren aan de hand van vier methoden zijn bepaald. Voorts bevat het taxatierapport gegevens en beeldmateriaal van vergelijkingsobjecten.

4.5. Blijkens het rapport is de waarde van de distributieloodsen, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare objecten, mede gelet op de op 31 augustus 2006 voor de loodsen [a-straat 1]-[2] gerealiseerde verkoopprijs van € 9.549.750 en rekening houdend met verschillen tussen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de distributieloodsen per waardepeildatum 1 januari 2005 en toestandsdatum 1 januari 2007, inclusief omzetbelasting vastgesteld.

4.6. De distributieloodsen zijn in opdracht van belanghebbende, specifiek ten behoeve van de ingestelde beroepen, getaxeerd door mr. [G] RT. Mr. [G] heeft de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken als volgt bepaald:

4.7. Voor de door mr. [G] ten behoeve van de waardebepaling gehanteerde uitgangspunten, waarderingsmethode en overige gegevens verwijst het Hof naar diens taxatierapport. Blijkens het rapport en een brief van belanghebbende van 18 juni 2009 bestaat tussen belanghebbende en de Inspecteur geen verschil van inzicht met betrekking tot de te hanteren huurwaarden.

4.8. Belanghebbende is ondernemer voor de toepassing van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB 1968). De distributieloodsen zijn door belanghebbende verworven overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel a, in verbinding met artikel 15 van de Wet OB 1968 met toepassing van het recht op aftrek van voorbelasting, zodat geen omzetbelasting op de koopprijs drukt. Belanghebbende gebruikt de distributieloodsen voor belaste prestaties in de zin van de Wet OB 1968. Voor zover de distributieloodsen worden verhuurd, geschiedt zulks overeenkomstig artikel 11, eerste lid, onderdeel b, ten 5°, van de Wet OB 1968 in de belaste sfeer, zodat de ter zake van de koopprijs afgetrokken voorbelasting onaangetast blijft en niet alsnog omzetbelasting op de koopprijs drukt.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1. In geschil is of de Inspecteur de waarden van de distributieloodsen te hoog heeft vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord, en of de Inspecteur de omzetbelasting in de waarde heeft mogen betrekken, welke vraag door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend wordt beantwoord.

5.2. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarden van de distributieloodsen op de stichtingskosten exclusief omzetbelasting. Subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde moet worden bepaald op de stichtingskosten met inbegrip van omzetbelasting. Meer subsidiair stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de waarde van de distributieloodsen moet worden vastgesteld op de waarden waartoe in de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten wordt geconcludeerd.

5.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt, dat de door hem vastgestelde waarden van de distributieloodsen juist zijn.

5.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die zij daartoe in de van hen afkomstige stukken en ter zitting hebben aangevoerd.

Conclusies van partijen

6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de rechtbank, van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de beschikkingen en de aanslagen en tot veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten.

6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de rechtbank.

Het oordeel van de rechtbank

7. De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, omtrent het geschil het navolgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als ’eiseres’ en de Inspecteur als ’verweerder’:

Beoordeling van het hoger beroep

8.1. Partijen zijn het erover eens dat waardering van de distributieloodsen met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode exclusief omzetbelasting (artikel 17, derde lid, Wet WOZ) uitkomt op een lagere waarde dan waardering naar de waarde in het economische verkeer inclusief omzetbelasting (artikel 17, tweede lid, Wet WOZ), zodat aan toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ niet wordt toegekomen. Nu niet blijkt dat hieraan een onjuiste rechtsopvatting ten grondslag ligt en uit de stukken van het geding het tegendeel niet blijkt, zal het Hof partijen daarin volgen.

8.2. Voor de toepassing van de Wet OB 1968 zijn belanghebbende en de huurders van de distributieloodsen ondernemers die met omzetbelasting belaste prestaties verrichten. Dit betekent dat geen omzetbelasting op de koopprijzen of op de huurprijzen drukt. Bij de aankoop van de distributieloodsen maakt de aan belanghebbende in rekening gebrachte omzetbelasting deel uit van de prijzen, die belanghebbende ter verkrijging van de distributieloodsen slechts bereid is gebleken te betalen in de wetenschap dat op haar met gebruikmaking van haar recht op aftrek van voorbelasting die omzetbelasting niet drukt. Aannemelijk is dat ook andere marktpartijen die de distributieloodsen zouden willen verwerven dezelfde terughoudendheid in die bereidheid zouden tonen. De ratio van het stelsel van de omzetbelasting is, dat op de bedrijfsvoering van ondernemers geen omzetbelasting drukt voor zover zij belaste prestaties verrichten. Voor deze ondernemers gelden prijzen exclusief omzetbelasting als waarde in het economisch verkeer. Uit de arresten van de Hoge Raad van 30 oktober 1991, nr. 26.544, BNB 1992/3, en van 30 oktober 1991, nr. 27.164, BNB 1992/4, bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 8 augustus 2003, nr. 38.085, LJN AI0924, BNB 2003/347, volgt echter, dat de waardering naar de waarde in het economische verkeer van de distributieloodsen in de eerste twee jaar na ingebruikname dient plaats te vinden inclusief omzetbelasting. Het Hof ziet, anders dan belanghebbende betoogt, geen reden van deze vaste jurisprudentie af te wijken, aangezien, gelet op de ratio van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer, zijnde een objectieve waarde.

8.3. Het beroep van belanghebbende op het vertrouwensbeginsel faalt. De omstandigheid dat een medewerker van de Rotterdamse gemeentelijke belastingdienst een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van de taxatiewijzer van de VNG, kan niet worden opgevat als een bewuste standpuntbepaling in de procedure van belanghebbende. Gesteld noch gebleken is dat deze medewerker van de Rotterdamse gemeentelijke belastingdienst, zo hij daartoe al bevoegd was, anderszins in rechte te beschermen vertrouwen bij belanghebbende heeft gewekt.

8.4. Belanghebbende heeft, met een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1995, nr. 29.224, BNB 1995/228, voorts betoogd, dat de waarde in het economische verkeer van commercieel gebezigd onroerend goed in beginsel gelijk zou moeten zijn aan de gecorrigeerde vervangingswaarde, hetgeen voor het onderhavige geschil betekent dat de stichtingskosten vermeerderd met de gekapitaliseerde erfpachtcanon als maatstaf zou moeten gelden. De Inspecteur heeft voldoende weersproken dat dit uitgangspunt in het onderhavige geval geen opgeld doet, omdat de distributieloodsen zijn gelegen op een toplocatie, een logistieke hotspot, met ligging aan vaarwater tussen de twee belangrijkste Rotterdamse containerterminals […], in de directe nabijheid van autosnelweg A15 en met een gunstige verhouding tussen gebouwd en ongebouwd. Op het terrein van de distributieloodsen is een barge-terminal aanwezig met eigen depotfaciliteit. Tezamen met de beperkte onderhoudskosten van de distributieloodsen - het Hof verwijst naar de raming van de onderhoudslasten in de Raamovereenkomst, bijlage 2, blz. 7, § 4.1 - en met de geringe aanvang- en mutatieleegstand – de objecten laten op basis van de datum van het gereed zijn van de bouw en de datum van het afsluiten van de huurcontracten concreet een gemiddelde leegstand zien van 12 maanden, verklaren deze omstandigheden het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde.

8.5. Uit de vergelijking van de verschillende taxaties blijkt, dat de onderscheiden taxateurs bij de berekening van de waarden van de distributieloodsen verschillende uitgangspunten hebben gehanteerd ten aanzien van het aanvangsrendement, de exploitatielasten en het leegstandsrisico. Met hetgeen de Inspecteur met betrekking tot de waardering van de distributieloodsen heeft aangevoerd en aan stukken, in het bijzonder het materiaal dat ter onderbouwing van de waardevaststelling gebruikte taxatiegegevens heeft ingebracht, is de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, erin geslaagd aannemelijk te maken, dat de aan de distributieloodsen toegekende waarden niet te hoog zijn vastgesteld. De beslissing van de rechtbank, genomen onder toepassing van artikel 26a Wet WOZ, is in strijd met de latere beslissing van de Hoge Raad in zijn arrest van 22 oktober 2010, nr. 08/02324, LJN BL1943. Derhalve is er thans aanleiding de waarden van [a-straat 1] en [a-straat 2] te verlagen naar € 5.975.000 respectievelijk naar € 5.703.000. In zoverre is het beroep gegrond. Het Hof zal de beschikkingen dienovereenkomstig wijzigen.

8.6. Belanghebbende heeft betoogd dat de door de Inspecteur overgelegde, aan diens pleitnota gehechte bijlage ”indicatie mutatieleegstand” tardief is. De Inspecteur heeft zulks gemotiveerd weersproken. Het Hof volgt belanghebbende in haar standpunt. De Inspecteur had het stuk immers ook als tiendagenstuk, en derhalve tijdig, in het geding kunnen brengen. Het Hof heeft het stuk niet in zijn overwegingen betrokken.

8.7. Aan het door belanghebbende gedane aanbod nader bewijs te leveren gaat het Hof voorbij, omdat dat aanbod niet is gespecificeerd. Niet is uiteengezet welke feiten en omstandigheden getuigen in het voordeel van belanghebbende zou kunnen toevoegen aan de inhoud van de reeds voorhanden gedingstukken alsmede het ter zitting verklaarde, en tot het oordeel zouden kunnen leiden dat Inspecteur de door hem voorgestane waarden niet aannemelijk heeft gemaakt.

8.8. Uit het vorenstaande volgt dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd.

Proceskosten en griffierecht

9.1. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt de kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.564,50 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep (3,5 punten à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak) en hoger beroep (2 punten à € 437 x 1,5 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding, met name voor de kosten van de in opdracht van belanghebbende opgestelde taxatierapporten, acht het Hof geen termen aanwezig nu het Hof de in die taxaties ingenomen standpunten ten aanzien van de waardebepaling niet heeft gevolgd.

9.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 288, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 448 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. W.M.G. Visser, P.J.J. Vonk en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema - van der Koogh. De beslissing is op 23 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.