Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-09-2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BX5355 BU4515, BK-11/00121

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 september 2011

in het geding tussen:

op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank) van 26 maart 2010, nummer AWB 08/924, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 581.000.

1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2010 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag).

1.3. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 560.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De Inspecteur heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop belanghebbende heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof 16 augustus 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een vrijstaande woning type semi-bungalow met plat dak en een aangebouwde garage met een oppervlakte van circa 30 m², ondergrond en tuin, staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Westvoorne Sectie [.], nummer […], met een oppervlakte van 685 m². De inhoud van het woonhuis is ongeveer 550 m³. De woning is in 1986 gebouwd.

3.2. De woning ligt tegenover de achterzijde van een hotelcomplex dat in 2000 als familiehotel werd geëxploiteerd. Vanuit de woning is uitzicht op de bij het hotelcomplex behorende achtertuin met klein terras. Het hotelcomplex is omstreeks 2000 verkocht aan een projectontwikkelaar die daarin luxueuze appartementencomplex wilde realiseren. Door perikelen rond de vergunningverlening en een vrijstellingsprocedure krachtens de Wet op de ruimtelijke ordening duurde het tot oktober 2009 voordat werd gestart met de (ver)bouwwerkzaamheden. In de tussengelegen periode verkeerde het hotelcomplex in vervallen toestand. Zo waren de benedenramen dichtgetimmerd, was het glas in de ramen aan de bovenzijde gebroken, waren graffiti op de muren aangebracht, en was de tuin verwilderd. Na de verbouwing heeft de projectontwikkelaar zijn oorspronkelijk plan bijgesteld en op 1 april 2010 een "bed and breakfast" geopend. Deze biedt thans onderdak aan personen die werkzaam zijn op de "[…]".

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.2. Belanghebbende stelt zich - zakelijk weergegeven - op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De ligging van de woning tegenover een vervallen hotelcomplex is een waardebepalende omstandigheid waarmee de Inspecteur geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden.

4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning terecht is vastgesteld op € 581.000. Met de situatie rond het vervallen hotelcomplex is bij de waardebepaling rekening gehouden door toepassing van een neerwaartse liggingcorrectie. Daarbij komt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Op 1 januari 2010 bestond het vooruitzicht op een verbeterde situatie, in de zin dat het hotelcomplex was verbouwd en als "bed and breakfast" zou gaan functioneren. De ligging is bovendien niet slechter dan de ligging van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1]. Het eerste staat tegenover een verzorgingstehuis, het tweede pal tegenover de [bouwmarkt] en het derde weliswaar in een bungalowwijk maar heeft een relatief gedateerde uitstraling. De rechtbank heeft de modelmatige en uitgebreide waardebepaling op onjuiste gronden ter zijde geschoven.

4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank, en tot vermindering van de waarde van de woning tot € 530.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2. De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Uit het verweerschrift in hoger beroep blijkt dat belanghebbende pleit voor vaststelling van de waarde van zijn woning op een waarde die lager is dan welke door de rechtbank is vastgesteld. Derhalve moet worden aangenomen dat belanghebbende bij zijn verweer tevens incidenteel hoger beroep heeft ingesteld. De Inspecteur heeft daarop kunnen reageren in zijn conclusie van repliek.

6.2. De waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

6.5. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is het principale hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond.

Proceskosten

Zowel in het principaal ingestelde als in het incidenteel ingestelde hoger beroep acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en overeenkomstig het Besluit tarieven strafzaken 2003, vast op € 17 wegens reis- en verblijfkosten.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 27 september 2011 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.