Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-09-2011, BU4525, BK-10/00785

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 september 2011

in het geding tussen:

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 17 november 2010, nummer AWB 10/3535 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 285.000.

1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2010 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag).

1.3. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de vastgestelde waarde en de aanslag gehandhaafd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend. De Inspecteur heeft, hoewel daartoe door het Hof in de gelegenheid is gesteld, geen conclusie van dupliek ingediend.

2.3. Belanghebbende heeft bij brief van 23 maart 2011 een nader stuk ingediend, waarvan een afschift aan de Inspecteur is gezonden.

2.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 augustus 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een appartement met inpandige berging en parkeerplaats met een woonoppervlakte van circa 94 m². De woning heeft twee kamers, waarvan één slaapkamer en is in 1998 gebouwd.

3.2. De woning ligt op de begane grond en is gelegen in de woonwijk "[wijk]" te [Z] tegenover winkelcentrum [A]. De woning ligt aan een drukke weg en trambaan.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1 In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2009 met € 285.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Inspecteur ontkennend.

4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de woning ten onrechte is vergeleken met objecten die in [Q] liggen en daarom duurder zijn. Verder ondervindt hij geluidshinder van de naast zijn woning liggende trambaan. Ook heeft zijn woning slechts één slaapkamer. Daarom is zijn woning niet verkocht, zelfs niet voor een vraagprijs van € 250.000. Belanghebbende heeft een taxatie van zijn woning laten verrichten door ir. [B], registertaxateur van onroerende zaken, tevens WOZ-gecertificeerd, aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. De doel van de opdracht was de waarde van de woning te bepalen in het kader van de Wet WOZ, naar het prijspeil 1 januari 2009 voor het belastingjaar 2010, die de waarde in het economisch verkeer van de woning als bedoeld in artikel 17, lid 1 van de Wet WOZ heeft bepaald op € 250.000.

4.3. De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning ten minste € 285.000 bedraagt, zijnde de waarde die door de gemeente ingeschakelde taxateur is bepaald.

4.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak op bezwaar en tot vaststelling van de waarde op € 250.000.

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6.1. De rechtbank heeft - voor zover hier van belang - het navolgende overwogen:

"8. [De Inspecteur] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Inspecteur], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning. Met name de objecten [b-straat 1] en [2] zijn zeer goed vergelijkbaar. Met het taxatierapport en de matrix maakt [de Inspecteur] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapportgenoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bouwjaar, type woning en kaveloppervlakte. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.

9. Aangaande de stelling van [belanghebbende] dat de woning slechts één slaapkamer heeft, overweegt de rechtbank dat daarmee niet aannemelijk is gemaakt dat de woning minder courant is dan de vergelijkingsobjecten of dat daar een waardedrukkend effect van uitgaat.

10. De – aldus door de rechtbank begrepen – stelling van [belanghebbende] dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat er zelfs bij een vraagprijs van € 250.000 geen belangstelling voor de woning bleek te bestaan, alsook de verwijzing naar de vraagprijs van het object [a-straat 2], gaat voorbij aan de strekking van de wet WOZ. Deze brengt met zich dat de waarde van een onroerende zaak op elke waardepeildatum opnieuw wordt bepaald op basis van dán voorhanden marktgegevens, dat wil zeggen aan de hand van zo dicht mogelijk rond de van toepassing zijnde waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. Aangezien vraagprijzen per definitie niet op een lijn kunnen worden gesteld met gerealiseerde verkoopprijzen, kan aan het door [belanghebbende] aangevoerde niet het gewicht toekomen dat hij daaraan gehecht wil zien.

11. Al het vorenstaande tezamen en in onderling verband beschouwd, leidt tot de slotsom dat [de Inspecteur] de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog heeft vastgesteld."

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. De waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

7.2. De Inspecteur op wie de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, is daar niet in geslaagd. Beide partijen hebben ter onderbouwing van hun standpunt een taxatierapport in het geding gebracht. Het Hof hecht meer waarde aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport van [B-makelaars] dan aan het door de Inspecteur ingebrachte taxatierapport van [C]. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat het door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobject [a-straat 3] grotendeels identiek is aan zijn woning. Het object is een in dezelfde woonwijk op de begane grond gelegen appartement, met dit verschil dat het één kamer meer heeft dan de woning van belanghebbende. Het object is inclusief parkeerplaats in juni 2010 verkocht voor € 261.250. De door de Inspecteur aangevoerde vergelijkingsobjecten [c-straat], [1] en [2], alsmede [b-straat 1] en [2] zijn - vooral wat betreft hun ligging - onvoldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Deze objecten liggen immers - naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld - niet in "[wijk]" te [Z], maar in een geheel andere, op betere stand gelegen wijk in [Q].

7.3. Op grond van het voorgaande acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de woning op € 250.000 moet worden vastgesteld. Het hoger beroep is gegrond. Beslist dient te worden als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.2. Tevens dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 111 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 27 september 2011 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.