Gerechtshof 's-Gravenhage, 23-11-2011, BU5883, BK-10-00665

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 23 november 2011

Datum publicatie: 25 november 2011

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2011:BU5883

Zaaknummer: BK-10-00665

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. Bij de vaststelling van de waarde van de woning is voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende als waardedrukke gestelde omstandigheden dat de woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg met een minder goed functionerende geluidswal, aan de voorzijde grenst aan een overlast gevend parkeerterrein alsmede dat op en nabij het perceel van gemeentewege waterputten zijn aangebracht.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-10/00665

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 23 november 2011

in het geding tussen:

[X] te [Z], hierna: belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 9 september 2010, nummer AWB 10/41, betreffende na te melden beschikking en aanslag.

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2009 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), met dagtekening 28 februari 2009 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 408.000. De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2009, met waardepeildatum 1 januari 2008.

1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaar tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 oktober 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage, een vrijstaande garage, tuin en ondergrond. De woning heeft een inhoud van 630 m³. De oppervlakte van het perceel is 635 m2.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.2 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat te weinig rekening is gehouden met waardedrukkende factoren zoals:

- geluidsoverlast gevend belendend parkeerterrein,

- geluidsoverlast gevende doorgaande rondweg waar de maximum snelheid 50 km per uur bedraagt i.p.v. 30 km per uur;

- een geluidswal die te kort en te laag is en daardoor onvoldoende geluid weert;

- een drietal (water)putten op het perceel.

Voorts voert belanghebbende aan dat de referentiepanden die de Inspecteur in beroep nader heeft opgevoerd ([b-straat 1] te [Z] en [c-straat 1] te [Z]), niet ter vergelijking kunnen dienen omdat het woningen betreft die in het buitengebied zijn gelegen, in het toeristenseizoen geen overlast ondervinden van parkerende toeristen en geen “tweede woningbeleid” kennen.

4.3 De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en in goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de ter referentie aangevoerde woningen.

4.4 Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1 Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 393.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.

5.2 De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij voor „eiser” respectievelijk „verweerder” dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:

“Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs die aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

Voor zover eiser heeft gesteld dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van de referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden systematisch te vergelijken. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde moet worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat, voor zover sprake is van verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, deze verschillen door verweerder aan de hand van onderhoud, ligging, oppervlakte, inhoud en m2-/m3-prijs, voldoende zijn toegelicht en aannemelijk gemaakt.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de ter zitting gegeven nadere toelichting daarop heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat aan de woning op de waardepeildatum een waarde van € 408.000 toegekend kan worden.

De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten tussen 28 maart 2008 en 1 oktober 2008 zijn verkocht, dat het vrijstaande woningen betreffen die alle gelegen zijn in de gemeente Veere en goed vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten als onderbouwing kunnen dienen voor de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen ten opzichte van de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in inhoud en perceeloppervlakte rekening is gehouden. Dit blijkt ook uit de taxatiematrix en grondstaffel waarin onder andere tot uitdrukking komt welke m2- en m3-prijzen zijn gehanteerd. Voorts blijkt uit de taxatiematrix dat in overeenstemming met de uitspraak van de rechtbank van 7 augustus 2008, nr. AWB 07/265, op de liggingsfactor een neerwaartse correctie van 10% is toegepast. Gelet hierop kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gesteld dat te weinig rekening is gehouden met de aanwezigheid van het parkeerterrein en de weg. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een toename van overlast door de invoering van gratis parkeren op de nabijgelegen parkeerterreinen.

Voor zover eiser bepleit dat aan de woning een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de per waardepeildatum 1 januari 2005 vastgestelde waarde, overweegt de rechtbank dat een vergelijking net een vorige WOZ-waarde niet in overeenstemming is met het hiervoor opgenomen waarderingsvoorschrift van artikel 17 van de Wet WOZ.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

7.2.1 Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe overgelegd een taxatierapport opgemaakt op 22 maart 2010 door [A], WOZ-taxateur van [B], die de waarde van de woning in het economische verkeer heeft geschat op € 408.000. Ter ondersteuning van die waarde heeft de taxateur de verkopen van een drietal woningen in aanmerking genomen, waaraan in de bezwaarfase nog een vierde verkoop is toegevoegd:

Woning Inhoud/m3 Oppervlakte/m2 Verkoopdatum Verkoopprijs

[d-straat 1] [Q] 380 637 28-03-2007 € 325.000

[e-straat 1] [R] 325 353 03-03-2008 € 225.000

[b-straat 1] [Z] 590 1097 01-10-2008 € 528.000

[c-straat 1] [Z] 495 728 02-06-2008 € 780.000

7.2.2 De waarde van de woning is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de vergelijkingspanden rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.

7.2.3 Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen matrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

7.3.1. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat geen althans onvoldoende rekening is gehouden met de waardedrukkende omstandigheden dat de woning is gelegen aan een drukke doorgaande weg met een minder goed functionerende geluidswal, aan de voorzijde grenst aan een overlast gevend parkeerterrein alsmede dat op het perceel van gemeentewege een drietal waterputten zijn aangebracht.

7.3.2. De Inspecteur heeft hieromtrent verklaard dat:

a. met de ligging aan een drukke doorgaande weg en in de buurt van een parkeerterrein rekening is gehouden door een aftrek van 10 percent op de waarde in aanmerking te nemen ten opzichte van woningen die gunstiger zijn gelegen;

b. het vergelijkingspand [b-straat 1] eveneens is gelegen in de nabijheid van een parkeerterrein dat vergelijkbare overlast geeft als het parkeerterrein bij belanghebbendes woning; en

c. twee van de waterputten buiten het perceel van belanghebbende zijn gelegen.

7.3.3. Het Hof hecht geloof aan hetgeen de Inspecteur heeft gesteld en is van oordeel dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vaststelling van de waarde voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende als waardedrukkend gestelde omstandigheden.

7.4 Het vorenstaande brengt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 23 november 2011 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.