Gerechtshof 's-Gravenhage, 30-11-2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BW5031 BV0298, BK-10/00643

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 30 november 2011

Datum publicatie: 6 januari 2012

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2011:BV0298

Zaaknummer: BK-10/00643

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. De waarde van de woning kan niet worden vastgesteld door de m³-prijs van een beduidend kleinere woning te extrapoleren naar de inhoud van de woning. Het Hof acht aannemelijk dat ten aanzien van de woning sprake is van een afnemende meerwaarde per m³, althans dat naarmate de inhoud per m³ toeneemt de waarde in het economische verkeer per m³ afneemt door afnemend marginaal (woon)genot. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-10/00643

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 30 november 2011

in het geding tussen:

[X] te [Z], hierna: belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van

5 augustus 2010, nummer AWB 09/1785, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 919.000.

1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2009 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag).

1.3. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 860.309, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 261,80 en bepaald dat de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep en incidenteel hoger beroep

2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft het incidenteel ingestelde hoger beroep beantwoord.

2.2. De Inspecteur heeft in het principaal ingestelde hoger beroep een conclusie van repliek ingediend, waarop belanghebbende heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. Belanghebbende heeft in het incidenteel ingestelde hoger beroep een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van

19 oktober 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief van 16 september 2011 op het adres [a-straat 1] te [Z], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens bij PostNL ingewonnen informatie is de vorenbedoelde brief op 19 september 2011 op het voormelde adres uitgereikt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een vrijstaande villa met een inpandige garage, tuinhuis, ondergrond en tuin, staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Capelle aan den IJssel Sectie [.], nummer […..], met een oppervlakte van 775 m². De inhoud van de woning is 837 m3. De woning is in 1997 gebouwd.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

Hoger beroep

4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.2. De Inspecteur stelt zich - zakelijk weergegeven - op het standpunt dat de door de rechtbank in goede justitie op 837 m3 vastgestelde inhoud van de woning voor juist kan worden gehouden. De inhouden van de woningen in het [a-straat] zijn als gevolg van een nieuwe inventarisatie in mei 2009 aangepast. Als gevolg hiervan zijn ook de inhouden van de vergelijkingsobjecten naar boven bijgesteld en wel voor [a-straat 2] van 504 m3 naar 599 m3 en voor [a-straat 3] van 617 m3 naar 709 m3. Hiervan uitgaande komt de waarde van de woning uit op € 921.000 en moet de bij primair besluit vastgestelde waarde van € 919.000 worden gehandhaafd.

De Inspecteur acht het door belanghebbende aangedragen object aan de [b-straat 1] geen goed vergelijkingsobject gelet op de grootte van de kavel grond (1.835 m2) en de mindere ligging op ongeveer 25 meter afstand van de drukke [c-straat]. Dat geldt ook voor het object aan de [d-straat 1] omdat het een vrijstaand herenhuis is en het zich niet laat vergelijken met de vrijstaande villa’s in het [a-straat].

4.3. Zakelijk weergegeven stelt belanghebbende zich op de volgende standpunten:

De wijk [P], waarin de woningen in het [a-straat] zijn gelegen, is een probleemwijk waardoorheen de verbindingsweg loopt van de [P] en een andere probleemwijk, namelijk de “[Q]”. Het [a-straat] heeft om deze redenen niet een hoger waardeniveau dan het gebied waarin de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten zijn gelegen.

Er zijn waardeverminderde omstandigheden waarmee de Inspecteur geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden, te weten het uitzicht van de zijde van de schuifpui van de woning op vervallen kassen op een afstand van slechts 16 meter, de directe nabijheid van de drukke [c-straat] en de nabij gelegen hoogspanningsmasten. Tot slot stelt belanghebbende dat de Inspecteur bij de waardebepaling niet kan volstaan met slechts de twee door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aan het [a-straat], waarbij belanghebbende voorts opmerkt dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten van € 580.000 per 1 oktober 2007 (koopovereenkomst gesloten op 25 juli 2007) voor het object [a-straat 2] en van € 715.000 per 3 mei 2007 (koopovereenkomst gesloten op 15 november 2006) voor het object [a-straat 3] hebben plaatsgevonden in een betere marktsituatie. De waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 750.000.

Incidenteel hoger beroep

4.4. Belanghebbende bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat de ligging van de woning, met name het uitzicht in vergelijking met de vergelijkingsobjecten, een waardevermeerderend effect heeft. Belanghebbende stelt verder dat de rechtbank de Inspecteur had moeten veroordelen tot volledige vergoeding van de door hem gemaakte proceskosten.

4.5. De Inspecteur bestrijdt het door belanghebbende gestelde als voormeld. De Inspecteur stelt dat de ligging van de woning vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten.

4.6. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof voorts nog naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. De Inspecteur concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede tot ongegrondverklaring van het incidentele hoger beroep.

5.2. In het principale hoger beroep concludeert belanghebbende tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep. Het incidentele hoger beroep strekt, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en van de waardebeschikking.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. De waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

6.2.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer een op 28 augustus 2009 door [A], WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport in het geding gebracht. De waarde van de woning is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode bepaald. In het taxatierapport zijn als vergelijkingsobjecten vermeld:

- [a-straat 2], een vrijstaande villa met dakkapellen, dakopbouw, ondergrond en tuin met tuinhuis staande en gelegen op een kavel van 293 m2. De verkoopprijs bedraagt € 580.000 en de koopovereenkomst is gesloten op 25 juli 2007;

- [a-straat 3], een vrijstaande villa met dakkapellen, serre met een oppervlakte van circa 40 m², ondergrond en tuin staande en gelegen op een kavel van 438 m2. De verkoopprijs bedraagt € 715.000 en de koopovereenkomst is gesloten op 15 oktober 2006.

De waarde van de woning is bepaald, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de datum van de koopovereenkomst dan wel de transportdatum van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, door de behaalde verkoopprijzen te herleiden tot de waarde op die datum.

6.2.2. Belanghebbende heeft in zijn verweerschrift gesteld dat in de hogere prijsklasse de ligging van een woning, de kwaliteit en het gevoel in de regel bepalend zijn voor de uiteindelijke verkoopprijs en niet enkele tientallen vierkante meters meer of minder. De stelling van belanghebbende kan aldus worden begrepen dat uitgaande van 837 m3 dan wel 830 m3, de inhoud van de woning die belanghebbende in eerste aanleg stelde, zo een verschil niet één op één bepalend is voor de hoogte van de waarde van de woning.

6.2.3. In het door belanghebbende aangevoerde ligt de stelling besloten dat bij de bepaling van de waarde de relatief grote inhoud van de woning voldoende aanleiding geeft tot het hanteren van een staffel op de m³-prijs, hetgeen de Inspecteur in zoverre bestrijdt dat de woning en de vergelijkingsobjecten niet zoveel inhoud hebben dat afstaffeling geboden is.

Het Hof acht het door belanghebbende gestelde aannemelijk in die zin dat de waarde van de woning niet kan worden vastgesteld door de m³-prijs van een beduidend kleinere woning te extrapoleren naar de inhoud van de woning. Op grond van de bruto-inhoud van de woning van 837 m³ in vergelijking met de aanvankelijk bepaalde inhouden van [a-straat 2] en [3] van respectievelijk 504 m³ en 617 m³ en na herrekening van 599 m³ en 709 m³, acht het Hof aannemelijk dat ten aanzien van de woning sprake is van een afnemende meerwaarde per m³, althans dat naarmate de inhoud per m³ toeneemt de waarde in het economische verkeer per m³ afneemt door afnemend marginaal (woon)genot. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden.

6.3.3. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Inspecteur, ook met hetgeen overigens is gesteld en aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde met € 919.000 niet te hoog is vastgesteld.

6.4. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, leidt niet tot de door hem voorgestane waarde.

6.5. In goede justitie stelt het Hof de waarde van de woning op € 860.309.

6.6. Belanghebbende voert in zijn incidenteel ingestelde hoger beroep aan dat de rechtbank de Inspecteur had moeten veroordelen tot volledige vergoeding van de door hem gemaakte proceskosten en hij heeft een toelichting van [B-makelaars] overlegd. Daaruit blijkt dat aan de bepaling van de waarde van de woning drie uur is besteed en een bedrag van € 250 incl. btw is afgesproken en gefactureerd. Aan het opmeten van de woning is drie uren besteed en daarvoor is een bedrag van € 624,75 incl. btw gefactureerd. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vergoeding moet worden beperkt tot drie uren ter zake van beide activiteiten en daarbij een uurtarief van € 80 passend geacht. De rechtbank heeft de vergoeding vastgesteld op € 220, althans op € 261,80 incl. btw.

Het aantal van drie uren voor beide activiteiten komt het Hof niet onredelijk voor.

Een vergoeding naar een uurtarief van € 80 exclusief btw acht het Hof passend. In voorliggend geval hebben de werkzaamheden betrekking op een particuliere woning in een inzichtelijke markt en zijn daarom naar het oordeel van het Hof slechts in beperkte mate van bijzondere aard. Dat geldt ook voor het opmeten van de woning. Het Hof verwerpt derhalve belanghebbendes grief. Wel is sprake van een kenbare rekenfout aan de zijde van de rechtbank: 3 x 80 is 240. Een juiste berekening leidt tot een te vergoeden bedrag van € 285,60 incl. btw. Het Hof verstaat dat de Inspecteur dit bedrag aan belanghebbende vergoedt en verbetert in zoverre de uitspraak van de rechtbank.

6.7. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep en het incidentele hoger beroep ongegrond zijn. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

7.2. Nu de uitspraak van de rechtbank in stand blijft, wordt van de Inspecteur een griffierecht geheven van € 448.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank met dien verstande dat het Hof verstaat dat de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 285,60 aan proceskosten vergoedt.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. H.A.J. Kroon, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 30 november 2011 in het openbaar uitgesproken. Bij afwezigheid van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door mr. Van Walderveen.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.