Gerechtshof 's-Gravenhage, 30-11-2011, BV0299, BK-10/00644

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 30 november 2011

Datum publicatie: 6 januari 2012

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2011:BV0299

Zaaknummer: BK-10/00644

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. De waarde van de woning kan niet worden vastgesteld door de m³-prijs van een beduidend kleinere woning te extrapoleren naar de inhoud van de woning. Het Hof acht aannemelijk dat ten aanzien van de woning sprake is van een afnemende meerwaarde per m³, althans dat naarmate de inhoud per m³ toeneemt de waarde in het economische verkeer per m³ afneemt door afnemend marginaal (woon)genot. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden. De correctie op de serre en de aanbouw, in de zin dat de inhoud van deze ruimten respectievelijk voor 60 en 80 percent meetellen, is niet voldoende. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

Nummer BK-10/00644

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 30 november 2011

in het geding tussen:

[X] te [Z], hierna: belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, hierna: de Inspecteur,

op het hoger beroep van de Inspecteur tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van

5 augustus 2010, nummer AWB 09/2904, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2008 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 934.000.

1.2. Met de waardebeschikking is in één geschrift verenigd en bekendgemaakt de aan belanghebbende voor het jaar 2009 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslag).

1.3. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 882.114, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de Inspecteur het betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.

Loop van het geding in hoger beroep en incidenteel hoger beroep

2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft het incidenteel ingestelde hoger beroep beantwoord.

2.2. De Inspecteur heeft in het principaal ingestelde hoger beroep een conclusie van repliek ingediend, waarop belanghebbende heeft gereageerd met een conclusie van dupliek. Belanghebbende heeft in het incidenteel ingestelde hoger beroep een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van

19 oktober 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning, een vrijstaande villa met een inpandige garage, serre met een oppervlakte van circa 40 m², carport, tuinhuis, ondergrond en tuin, staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Capelle aan den IJssel Sectie [.], nummer […..], met een oppervlakte van 628 m². De woning is in 1998 gebouwd.

3.2. De woning is gelegen in het […] dat onderdeel is van de wijk [P]. De woning ligt naast de kruising van een fietspad met een drukke doorgaande weg. De Inspecteur heeft de waarde van de woning vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en voor het belastingjaar 2009.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

Hoger beroep

4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4.2.1. De rechtbank heeft de waarde van de woning in goede justitie vastgesteld op € 882.114 uitgaande van een inhoud van 897 m³. De Inspecteur, die in hoger beroep is gekomen, stelt dat de rechtbank van een onjuiste bruto-inhoud van de woning is uitgegaan. De in goede justitie vastgestelde waarde van € 882.114 is dientengevolge te laag. Uitgaande van een bruto-inhoud van 945 m³ moet de bij primair besluit vastgestelde waarde van € 934.000 worden gehandhaafd.

4.2.2. Belanghebbende stelt dat de inhoud van de woning 850 m³ is.

Incidenteel hoger beroep

4.3.1. Belanghebbende stelt naar het Hof begrijpt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden vastgesteld op € 710.540 en voert daartoe het volgende aan.

De Inspecteur is bij de bepaling van de waarde van de woning ten onrechte uitgegaan van een waardestijging van de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [3] in 2007 van 8 dan wel 4,4 percent. Het waardeniveau in het [a-straat] is in 2007 gelijk gebleven. Om dezelfde reden is de toegepaste indexatie van de transactiedata van genoemde objecten naar de waardepeildatum onjuist.

De correctie vanwege de ligging van de woning van 10 percent van de grondwaarde is niet voldoende. De correctie moet ook worden toepast op de waarde van de opstallen.

De waarde van de woning moet worden verlaagd vanwege de omstandigheid dat de garage onverwarmd en tochtig is en omdat de zolder slechts als bergruimte kan worden gebruikt. Dit zijn waarverminderende omstandigheden waarmee de Inspecteur geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden.

4.3.2. De Inspecteur bestrijdt het door belanghebbende gestelde als voormeld. De Inspecteur stelt dat de garage en de zolder geen aanleiding geven tot het hanteren van een staffel. Het is vast beleid dat inpandige garages en zolders volledig worden meegeteld bij de bepaling van de inhoud van het hoofdgebouw, behoudens bijzondere omstandigheden. In dit geval is daar geen sprake van. Dat de garage niet verwarmd is, is een normaal verschijnsel en geen waardeverminderende factor.

4.4. Voor de overige gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. De Inspecteur concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede tot ongegrondverklaring van het incidentele hoger beroep.

5.2. In het principale hoger beroep concludeert belanghebbende tot het ongegrond verklaren van het hoger beroep. Het incidentele hoger beroep strekt, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, van de uitspraak van de Inspecteur en van de waardebeschikking.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. De waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

6.2.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer een op 12 oktober 2009 door [A], WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport in het geding gebracht. De waarde van de woning is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode bepaald. In het taxatierapport zijn als vergelijkingsobjecten vermeld:

- [a-straat 2], een vrijstaande villa met dakkapellen, dakopbouw, ondergrond en tuin met tuinhuis staande en gelegen op een kavel van 293 m2. De verkoopprijs bedraagt € 580.000 en de koopovereenkomst is gesloten op 25 juli 2007;

- [a-straat 3], een vrijstaande villa met dakkapellen, serre met een oppervlakte van circa 40 m², ondergrond en tuin staande en gelegen op een kavel van 438 m2. De verkoopprijs bedraagt € 715.000 en de koopovereenkomst is gesloten op 15 oktober 2006.

De waarde van de woning is bepaald, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en met het tijdsbestek dat is gelegen tussen de datum van de koopovereenkomst dan wel de transportdatum van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, door de behaalde verkoopprijzen te herleiden tot de waarde op die datum.

6.2.2. Belanghebbende heeft in zijn incidenteel hoger beroepschrift, onder punt iii, gesteld dat de extra kubieke meters van de inhoud van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten in het [a-straat 2] en [3] in de economische werkelijkheid een veel geringere waarde hebben dan de verschillende prijzen per m³, variërend van € 686 per m³ tot en met € 844 per m³, die door de Inspecteur zijn herleid uit de transacties van de vergelijkingsobjecten.

6.2.3. In het door belanghebbende aangevoerde ligt de stelling besloten dat bij de bepaling van de waarde de relatief grote inhoud van de woning voldoende aanleiding geeft tot het hanteren van een staffel op de m³-prijs, hetgeen de Inspecteur in zoverre bestrijdt dat de woning en de vergelijkingsobjecten niet zoveel inhoud hebben dat afstaffeling geboden is.

Het Hof acht het door belanghebbende gestelde aannemelijk in die zin dat de waarde van de woning niet kan worden vastgesteld door de m³-prijs van een beduidend kleinere woning te extrapoleren naar de inhoud van de woning. Op grond van de door de Inspecteur herrekende bruto-inhoud van de woning van 945 m³ dan wel de aanvankelijk gehanteerde bruto-inhoud van 850 m³ in vergelijking met de aanvankelijk bepaalde inhouden van [a-straat 2] en [3] van respectievelijk 504 m³ en 617 m³ en na herrekening van 599 m³ en 709 m³, acht het Hof aannemelijk dat ten aanzien van de woning sprake is van een afnemende meerwaarde per m³, althans dat naarmate de inhoud per m³ toeneemt de waarde in het economische verkeer per m³ afneemt door afnemend marginaal (woon)genot. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij hiermee voldoende rekening heeft gehouden. De correctie op de serre en de aanbouw, in de zin dat de inhoud van deze ruimten respectievelijk voor 60 en 80 percent meetellen, is niet voldoende. Een gemiddelde prijs van € 686 per m³ acht het Hof, gelet op het voorgaande, te hoog.

6.3.3. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen heeft de Inspecteur, ook met hetgeen overigens is gesteld en aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde met € 934.000 niet te hoog is vastgesteld.

6.4. Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft aangevoerd, leidt niet tot de door hem voorgestane waarde.

6.5. In goede justitie stelt het Hof de waarde van de woning op € 900.000.

6.6. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is en het incidentele hoger beroep ongegrond. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten

7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,

- vernietigt de uitspraak op het bezwaar,

- vernietigt de beschikking en stelt de waarde van de woning nader vast op € 900.000,

- vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 30 november 2011 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.