Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-12-2011, BV1493, BK-11/00260

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 27 december 2011

in het geding tussen:

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 8 maart 2011, nummer AWB 10/425, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.3. Tegen de beschikking en de beide aanslagen heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Na de sluiting van het onderzoek ter zitting heeft belanghebbende nog een stuk van 29 november 2011 ingezonden. Het Hof heeft, gelet op de inhoud van dat stuk, geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen.

Verordening

3.1. De raad van de gemeente Dordrecht heeft in zijn openbare vergadering van 18 december 2007 de Verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelastingen 2008 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

4.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

4.2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en gebruiker van het object, een woonbedrijfspand staande en gelegen op het kadastrale perceel Gemeente Dordrecht Sectie […], nummers […] tot en met […]. Het object is in 1900 gebouwd. De bedrijfsruimte bestaat uit café/barruimte van 58 m² en opslag/magazijnruimte.

4.3. De onroerende zaak ligt in het gedeelte van een winkelstraat in de binnenstad van [Z] waar sprake is van leegstand. De achterzijde van de onroerende zaak grenst aan een gracht. In het object was een horecaonderneming gevestigd die sinds 1 april 2007 is beëindigd.

4.4. Voor de brand in het buurpand is het object te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 340.000. Na de brand is het object te koop aangeboden voor een nader overeen te komen prijs. Er is een drietal biedingen op de onroerende zaak ontvangen: één mondeling bod van € 120.000 en twee schriftelijke biedingen in augustus 2009 van € 120.000 en € 125.000.

4.5. Met dagtekening 29 april 2008 zijn aan belanghebbende de aanslag gebruikersbelasting naar een heffingsmaatstaf van € 138.000 en het gebruikersbelastingtarief van € 3,81 en de aanslag eigenarenbelasting naar een heffingsmaatstaf van € 215.000 en het tarief van € 4,75 dat geldt voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, opgelegd.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en of de aanslagen terecht dan wel tot het juiste bedrag zijn opgelegd.

5.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het object ook na beëindiging van de onderneming een woon/horecafunctie heeft, waardoor het object kwalificeert als niet-woning. De waarde van het object is met € 215.000 niet te hoog is vastgesteld. De Inspecteur wijst naar de taxatie van de hand van [B], die het object intern en extern heeft opgenomen en tot de conclusie is gekomen dat de waarde op de waardepeildatum € 215.000 bedraagt.

5.4. Voor de overige standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 122.000.

6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Niet in geschil is dat het object als één onroerende zaak, als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ, is te beschouwen. Het Hof zal hiervan uitgaan omdat het gemeenschappelijke standpunt geen blijk geeft van een onjuist inzicht in het recht.

7.2. De waarde van het object dient te worden bepaald op de aan het object toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.

7.4 Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan. De Inspecteur heeft onvoldoende onderbouwing gegeven voor de waarde die aan de onroerende zaak is toegekend. Op geen enkele wijze is inzicht gegeven in de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de huuropbrengsten van [a-straat 2] en [4] en de overdracht van [a-straat 3]. Ook valt niet op te maken of en in hoeverre rekening is gehouden met verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Dat klemt temeer, gelet op het gemotiveerd door belanghebbende gestelde omtrent de onderhoudstoestand en de ligging van het object. Het Hof concludeert dan ook dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7.5. Mede gelet op hetgeen daarover in het eerderbedoeld taxatierapport is opgemerkt, acht het Hof het door belanghebbende gestelde omtrent de onderhoudstoestand en de ligging aannemelijk. Dat het een en ander een waardeverminderend effect heeft en wel in die mate dat de waarde van de woning op € 122.000 moet worden vastgesteld, is echter niet aannemelijk geworden. In goede justitie stelt het Hof de waarde van het object vast op € 150.000. Mede gelet op de biedingen die in augustus 2009 zijn gedaan van € 120.000 en € 125.000, waarop belanghebbende niet is ingegaan, komt het Hof die waarde per de waardepeildatum niet te hoog voor.

7.6. Met betrekking tot de aanslag gebruikersbelasting dient in dit geval de vraag te worden beantwoord of de waarde van het object hoofdzakelijk, dat wil zeggen voor ten minste 70 percent, is toe te rekenen aan het woonkarakter van het object. De Inspecteur heeft onweersproken gesteld dat de gedeelde woon- en bedrijfsbestemming van het object volgens het vigerende bestemmingsplan niet is gewijzigd. Daaruit leidt het Hof af dat het object, ook na beëindiging van de horecaonderneming, zijn gecombineerde woon/horecafunctie heeft behouden. Nu niet in geschil is dat de gehele begane grond van het object het karakter van een bedrijfsruimte heeft, althans dat sprake is van caféruimte, moet het ervoor worden gehouden dat de waarde van het object naar de toestand op 1 januari 2008 niet hoofdzakelijk kan worden toegerekend aan delen van het object die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In zoverre is de aanslag gebruikersbelasting terecht opgelegd.

7.7. Hetgeen in 7.5 is overwogen brengt mee dat de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting moet worden verminderd. De Inspecteur heeft deze heffingsmaatstaf vastgesteld op € 138.000. Nu het Hof de waarde van het object in goede justitie verlaagt tot € 150.000, ziet het Hof aanleiding de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting in goede justitie verhoudingsgewijs te verminderen tot afgerond € 96.280. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de verhouding tussen de vastgestelde heffingsmaatstaf voor de eigenarenbelasting (€ 215.000), de voor het object vastgestelde waarde, en de vastgestelde heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting (€ 138.000) tussen partijen kennelijk niet in geschil is. Het Hof zal partijen daarin volgen.

7.8. Ter zake van het verzoek tot kwijtschelding van gemeentelijke belastingen is het Hof niet bevoegd te oordelen. Die bevoegdheid ligt in dit geval bij de gemeenteambtenaar belast met de invordering van gemeentelijke belastingen.

7.9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot de slotsom dat de voor het jaar 2008 opgelegde aanslag gebruikersbelasting moet worden verminderd naar een berekend naar een heffingsmaatstaf van € 96.280 en naar het tarief dat geldt voor de gebruikersbelasting van € 3,81, derhalve tot € 146,73 en de aanslag eigenarenbelasting moeten worden verminderd naar een heffingsmaatstaf van € 150.000 en naar het tarief dat geldt voor niet-woningen van € 4,75, derhalve tot € 285. Het hoger beroep is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene Wet bestuursrecht.

8.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.

Beslissing

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.