Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-12-2011, BY3099, BK-11/00088

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 31 december 2010, nummer AWB 10/4735 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Het bezwaar wordt geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar afgewezen.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Verordening

3. De raad van de gemeente Wassenaar heeft in zijn openbare vergadering van 14 december 2009 de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2010 (hierna: de Verordening) vastgesteld. Blijkens de inhoud van de gedingstukken is de Verordening op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

4.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. Het betreft een penthouse, gelegen op de […] verdieping van een in een winkelstraat in het centrum van [Z] boven een supermarkt gelegen appartementencomplex. Op de eerste verdieping van het appartementencomplex is een daktuin voor gezamenlijk gebruik gelegen. De woning heeft een woonkamer, een keuken, een bijkeuken, drie slaapkamers, twee badkamers, een inpandige berging, een alarminstallatie, twee aparte toiletten, vloerverwarming, een dakterras met ligging op het noorden aan de straatzijde, een balkon met ligging op het zuiden aan de daktuinzijde, een lift en twee parkeerplaatsen in de parkeerkelder. De inhoud van de woning is ongeveer 594 m³. De oppervlakte van het balkon en het terras samen is ongeveer 100 m².

4.2. Belanghebbende heeft de woning eind 2006 gekocht voor € 895.000. De woning heeft als bouwjaar 2006 en is aan belanghebbende geleverd in 2007. De verkoper had de woning in 2006 gekocht voor € 750.000.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt uiteindelijk - naar het Hof begrijpt - tot vermindering van de waarde tot € 915.000.

6.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

7. De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:

”5.  In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 872.000. Eiser heeft deze waarde berekend door van de waarde van de woning per vorige waardepeildatum (€ 952.000) een percentage van 8,4 af te trekken, zijnde het percentage waarmee blijkens gegevens van de NVM en [B- makelaardij] de woningprijzen in 2008 zijn gedaald. Eiser heeft voorts – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder lijkt zich niet te realiseren dat sinds september 2007 sprake is van een crisis op de woningmarkt. In dit verband wijst eiser op de vermelding in de toelichting bij de onderhavige WOZ-aanslag dat de prijzen van woningen in 2008 licht gestegen zijn. De vergelijkingsmethode is niet juist toegepast. Verweerder heeft in onvoldoende mate rekening gehouden met het gebrekkige afwerkingsniveau van de woning. Ter onderbouwing van de waarde heeft verweerder ten onrechte het argument gebruikt dat de woning te koop heeft gestaan voor een vraagprijs van € 1.450.000.

6.  Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 5 oktober 2010 door [A], WOZ-taxateur bij [C]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 995.000. Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7.  Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8.  Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en ligging. De rechtbank acht door eiser aannemelijk gemaakt dat het afwerkingsniveau van de woning enigszins gebrekkig is te noemen, doch naar het oordeel van de rechtbank is er geen sprake van zodanige gebreken dat de waarde van de woning dient te worden verminderd.

10.  Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”

Beoordeling van het hoger beroep

8.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

8.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft zich beroepen op het door hem in het geding gebrachte taxatierapport.

8.3. Het taxatierapport is voldoende gemotiveerd. Aannemelijk is gemaakt dat de vergelijkingsobjecten qua uitstraling, inhoud en ligging in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Voorts blijkt uit de bij het taxatierapport gevoegde matrix, in samenhang met de daarop gegeven toelichting, dat de Inspecteur zich bij de bepaling van de waarde voldoende rekenschap heeft gegeven van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

8.5. Belanghebbende heeft naast de in 8.4.1 vermelde problemen onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de waarde van de woning niet hoger is dan € 915.000. De door belanghebbende voorgestane waarderingsmethode, waarbij wordt uitgegaan van de voor het kalenderjaar 2009 vastgestelde waarde van de woning en een gemiddelde waardedaling van appartementen in [Z], kan niet als een op artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gebaseerde methode van waardebepaling worden beschouwd, omdat de door belanghebbende voorgestane methode geen rekening houdt met de omstandigheden van het geval.

8.6. Met inachtneming van het vorenstaande stelt het Hof de waarde van de woning per de peildatum in goede justitie vast op € 980.000. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Bijgevolg moet worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten

9.1.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Hetgeen belanghebbende daaromtrent in beroep naar voren heeft gebracht is onvoldoende gespecificeerd.

9.2. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, J.W. baron van Knobelsdorff en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 27 december 2011 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.