Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-04-2012, BW6453, BK-10/00746

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 27 april 2012

Datum publicatie: 23 mei 2012

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2012:BW6453

Zaaknummer: BK-10/00746

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. Waarde garageboxen met telkens € 18.000 niet te hoog vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

nummer BK-10/00746

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 27 april 2012

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Gorinchem, de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 3 september 2010, nummer AWB 08/732, betreffende de hierna genoemde beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar, en geding in eerste aanleg

1.1. Op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) heeft de Inspecteur aan belanghebbende voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 beschikkingen uitgereikt, waarbij de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1], [2], [3], [4], [5], [6], [7], [8], [9], [10], [11], [12], [13], [14] en [15] te [Q], naar het waardepeil van 1 januari 2007 is vastgesteld op telkens € 20.000. In het zelfde geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Gorinchem voor het jaar 2008 bekendgemaakt, telkens groot € 15,04.

1.2. Bij uitspraken op het door belanghebbende tegen de waardevaststellingen en de heffingen gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de beschikkingen gewijzigd, in die zin dat de waarde van de onroerende zaken is verlaagd naar telkens € 18.000, en de aanslagen met inachtneming van die vermindering vastgesteld op telkens € 13,16.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 39 is geheven.

1.4. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 111 is geheven.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 maart 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. De Inspecteur is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.

2.4. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 3 januari 2012, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip voor de zitting uitgenodigd. Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodigingsbrief op 4 januari 2012 aan de geadresseerde is uitgereikt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en aannemelijk te achten, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de aan de [a-straat 1], [2], [3], [4], [5], [6], [7], [8], [9], [10], [11], [12], [13], [14] en [15] te [Q], gelegen onroerende zaken. De onroerende zaken zijn garageboxen met elk een oppervlakte van circa 17 m2 en worden afzonderlijk verhuurd.

3.2. In het kader van de Wet WOZ heeft de Inspecteur de waarde van elk van de onroerende zaken naar het waardepeil van 1 januari 2007 na bezwaar vastgesteld op € 18.000.

Oordeel van de rechtbank

4. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende overwogen:

”(…)

2.2. [De Inspecteur] heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde in het economische verkeer op juiste wijze is vastgesteld op basis van de methode van systematische vergelijking. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Naar aanleiding van het bezwaarschrift is de waarde van de garages opnieuw bekeken en heeft de taxateur geconstateerd dat de waarde per garagebox, op basis van de verkoopcijfers van onder andere de garageboxen [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat 1] op € 18.000,- dient te worden gesteld.

2.3. [Belanghebbende] kan zich met de uitspraak op bezwaar niet verenigen en stelt zich op het standpunt dat [de Inspecteur] ten onrechte vergelijkt met individuele garageboxen op diverse locaties in [Q], nu individuele garageboxen vrijwel altijd een vrij directe relatie hebben met een aangrenzend woonblok en vaak binnendoor te bereiken zijn. De onderhavige boxen zijn onderdeel van een complex van 2 x 20 garageboxen. Deze garages hebben niet de unieke eigenschappen van een individuele garagebox en zijn daarom beduidend minder waard. De vergelijking met de garagebox aan de [e-straat] is volstrekt onjuist, omdat daar sprake is van een extra hoge deur waardoor er bijvoorbeeld een caravan kan worden ondergebracht. [Belanghebbende] pleit voor een vaststelling van de waarde op de beleggingswaarde. Bij deze waardebepaling is acht tot tien maal de jaarlijkse huuropbrengst gebruikelijk en dit zou leiden tot een waarde voor alle garageboxen gezamenlijk van € 115.200,- tot hooguit € 144.000. [Belanghebbende] verzoekt de waarde vast te stellen op € 140.000,-.

2.4. De rechtbank overweegt het volgende.

[Belanghebbende] was op 1 januari 2002 eigenaar van 15 garageboxen gelegen aan de [a-straat 1 tot en met 15] te [Q]. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’ (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op [de Inspecteur]. Met [de Inspecteur] is de rechtbank van oordeel dat de garageboxen niet als één object kunnen worden gewaardeerd nu de garageboxen verschillende gebruikers hebben. Gelet hierop heeft [de Inspecteur] terecht van iedere garagebox afzonderlijk de WOZ-waarde vastgesteld. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat WOZ-objecten die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zoals schuurtjes en garages, tevens vallen onder het begrip woning (Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 6, blz. 12). Voorts zijn er marktgegevens voorhanden van garageboxen waarmee een waardevergelijking kan worden gemaakt met de in het geding zijnde garageboxen. Gelet hierop alsmede gelet op artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is de rechtbank van oordeel dat [de Inspecteur] de waarde van de garageboxen terecht heeft vastgesteld door middel van een methode van systematische vergelijking. Dit betekent dat [belanghebbendes] betoog dat de waarde had moeten worden vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode faalt. [De Inspecteur] heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde in het verweerschrift gesteld dat is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de garageboxen van [belanghebbende] gelegen referentieobjecten:

- [f-straat 1]: bouwjaar 1989, opp: 20 m², waarde: € 20.000,-, koopsom: € 22.500,-;

- [f-straat 2]: bouwjaar 1989, opp: 20 m², waarde € 20.000,-; koopsom: € 20.000,-;

- [g-straat 1]: bouwjaar: 1979, opp: 18 m², waarde € 20.000,-, koopsom: € 17.500,-;

- [g-straat 2]: bouwjaar: 1979, opp: 13 m², waarde € 20.000,-, koopsom: € 17.500,-;

- [g-straat 3]: bouwjaar: 1979, opp: 18 m², waarde: € 20.000,-, koopsom: € 22.500,-;

- [h-straat 1]: bouwjaar 2005, opp: 18 m², waarde € 26.000,-; koopsom: € 35.000,-;

- [b-straat 1]: bouwjaar 1970, opp: 18 m², waarde € 20.000,-, koopsom € 16.000,-;

- [e-straat 1]: bouwjaar 1935, opp: 19 m², waarde: € 21.000,-, koopsom: € 25.000,-;

- [e-straat 2]: bouwjaar 1935, opp: 19 m², waarde: € 21.000,-, koopsom: € 20.000,-;

- [e-straat 3]: bouwjaar 1935, opp: 12 m², waarde: € 15.500,-, koopsom: € 20.000,-;

- [i-straat 1]: bouwjaar 1962, opp: 18 m², waarde € 20.000,-, koopsom: € 19.000,-;

- [c-straat 1]: bouwjaar 1960, opp: 16 m², waarde € 20.000,-, koopsom: € 17.500,-;

- [j-straat 1]: bouwjaar 1960, opp: 20 m², waarde € 20.000,-, koopsom: € 20.000,-;

- [d-straat 1]: bouwjaar 1970, opp: 18 m², waarde: € 20.000,-, koopsom: € 20.000,-;

- [j-straat 1]: bouwjaar 2002, opp: 19 m², waarde: € 23.500,-, koopsom € 25.000,-.

De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de garageboxen van [belanghebbende], dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de garageboxen. Nu [de Inspecteur] onweersproken heeft gesteld dat verschillende garageboxen, onder andere: [e-straat], [c-straat 1] en de [b-straat], los staan van de woning van de gebruiker, is de rechtbank van oordeel dat met deze omstandigheid voldoende rekening is gehouden. Blijkens de door [de Inspecteur] overgelegde plattegronden bevinden zich in de omgeving van [belanghebbendes] garageboxen zowel huur- als koopwoningen, zodat er in de buurt voldoende potentiële gegadigden zijn voor de koop van een garagebox. Daarnaast blijkt uit bijlage 7 dat ook de garage [b-straat 1] is gelegen in de nabijheid van huurwoningen. [De Inspecteur] heeft voorts gesteld dat de waarde van [belanghebbendes] garageboxen is verlaagd van € 20.000,- naar € 18.000,- per stuk in verband met de ligging in een gebied met huurwoningen, zodat ook in dit opzicht daarmee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is gelet op het vorenstaande van oordeel dat [de Inspecteur] de WOZ-waarden van de garageboxen voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is derhalve ongegrond.

(…)”

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1. Partijen houdt in het bijzonder verdeeld het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaken met telkens € 18.000 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.

5.2. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. De rechtbank heeft naar ’s Hofs oordeel, ervan uitgaande dat de bewijslast op de Inspecteur rust, terecht en op goede gronden beslist dat de omtrent de onroerende zaken, garageboxen, voorhanden zijnde gegevens uitwijzen dat voor de waardering in het kader van de Wet WOZ elke garagebox één object is en ook meebrengen dat de waarde van de garageboxen met telkens € 18.000 niet te hoog is vastgesteld. Met hetgeen belanghebbende in beroep en hoger beroep heeft gesteld en aan stukken heeft ingebracht, heeft hij naar ’s Hofs oordeel geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd dan wel aannemelijk gemaakt, gelet ook op de uiteenzetting die de Inspecteur in het verweer in eerste aanleg en in het verweer in hoger beroep heeft gegeven, die met betrekking tot een van beide aspecten een andere conclusie rechtvaardigen. Wat betreft de waarden is uit het geheel van gegevens, waaronder het vergelijkingsmateriaal, veeleer af te leiden dat de onroerende zaken met telkens € 18.000 zeker niet te hoog zijn gewaardeerd.

6.2. Dat voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 27 april 2012 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.