Gerechtshof 's-Gravenhage, 13-04-2012, BX2345, BK-11/00332

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 13 april 2012

Datum publicatie: 23 juli 2012

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2012:BX2345

Zaaknummer: BK-11/00332

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. De omtrent de onroerende zaak voorhanden zijnde gegevens wijzen uit dat voor de waardering in het kader van de Wet WOZ de woning en de drie percelen één object zijn en brengen mee dat de waarde van de onroerende zaak met € 510.000 niet te hoog is vastgesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector belasting

nummer BK-11/00332

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer van 13 april 2012

in het geding tussen:

[X] te [Z], belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede, de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 29 april 2011, nummer AWB 09/1272, betreffende de hierna genoemde beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar, en geding in eerste aanleg

1.1. Op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken) heeft de Inspecteur aan belanghebbende voor het tijdvak van 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 een beschikking uitgereikt, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], naar het waardepeil van 1 januari 2008 is vastgesteld op € 510.000. In het zelfde geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Goedereede voor het jaar 2009, groot € 405, bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraken op het door belanghebbende tegen de waardevaststelling en de heffing gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 41 is geheven.

1.4. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 112 is geheven.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De Inspecteur heeft gereageerd bij conclusie van dupliek.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. De Inspecteur is verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen.

2.4. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 29 november 2011, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip voor de zitting uitgenodigd. Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodigingsbrief op 1 december 2011 aan de geadresseerde is uitgereikt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en aannemelijk te achten, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de aan de [a-straat 1] te [Z] (gemeente Goedereede) gelegen onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1950, met garage, twee schuurtjes en een drietal percelen omvattende grond. De inhoud van de woning is 380 m³ en de oppervlakte van de grond in totaal 5.890 m2. Op twee percelen, tezamen groot 4.430 m2, rust een agrarische bestemming.

3.2. De onroerende zaak is in opdracht van de gemeente Goedereede door ir. [A] getaxeerd, die de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2008 heeft bepaald op € 580.000. Van de taxatie is een rapport opgemaakt van 26 oktober 2009.

Oordeel van de rechtbank

4. De rechtbank heeft met betrekking tot het beroep van belanghebbende overwogen:

”(…)

2.2. Het bestreden besluit strekt tot handhaving van de vastgestelde WOZ-waarde. Volgens [de Inspecteur] is uit onderzoek gebleken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De woning van [belanghebbende] heeft een inhoud van 380 m3 en perceel een oppervlakte van 5890 m2. Het uitgangspunt voor de waardering is de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2008. Deze waarde wordt onafhankelijk van voor vorige waardepeildata bepaalde waarden vastgesteld. In het verweerschrift betoogt [de Inspecteur], onder verwijzing naar het taxatierapport van ir. [A] van 26 oktober 2009, dat bij de waardering de inhoud van [belanghebbendes] woning en van alle referentieobjecten is berekend volgens de NEN 2580 norm. Bij de waardering is voldoende rekening gehouden met de gebruiksmogelijkheden van [belanghebbendes] woning. Dit spreekt te meer doordat de waarde van [belanghebbendes] woning is bepaald op een aanmerkelijk lager bedrag dan de waarde van € 580.000,- die uit het taxatierapport valt af te leiden.

2.3. [Belanghebbende] meent dat de waarde van de woning lager diende te worden vastgesteld en heeft daartoe het volgende aangevoerd. [De Inspecteur] heeft bij de waardebepaling een verkeerde inhoud gehanteerd voor [belanghebbendes] woning. Voorts acht [belanghebbende] de referentiepanden niet vergelijkbaar met zijn woning. [Belanghebbende] is het niet eens met de constatering van de taxateur dat de woning een goede kwaliteit heeft in relatie tot het bouwjaar: de buitenmuren moeten opnieuw worden gevoegd, het dakhout is aangetast door houtworm, de etagevloer wordt enkel indien het niet anders kan belopen, de opgang naar de etage is primitief. De woning heeft grotendeels geen of minimale isolatie en maar 1 slaapkamer. Daarnaast bestaat een groot gedeelte van het perceel uit landbouwgrond met een waarde van slechts € 6,- per m2. Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ dienen enkel de woning en het perceel met oppervlakte 1167 m2 als één onroerende zaak te worden aangemerkt, de andere percelen hebben een agrarische bestemming en hadden dienovereenkomstig gewaardeerd moeten worden. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is de waarde van ’het perceel met woning’ beperkt in die zin dat de maximale inhoud van de woning 650 m3 bedraagt. Nu andere percelen, zoals de referentieobjecten, bebouwd mogen worden met woningen met een grotere inhoud hebben deze een fors hogere waarde dan [belanghebbendes] perceel. Hoewel [belanghebbende] begrijpt dat het unieke karakter van zijn woning maakt dat weinig referentieobjecten voorhanden zijn, kan hij zich niet vinden in de vergelijking in de matrix: de referentieobjecten hebben een groter bebouwd oppervlak, een voordeel bij vernieuwing en ze zijn van een technisch veel betere staat. Voorts heeft [belanghebbende] bezwaren bij de wijze van taxatie, te weten zonder onderzoek ter plaatse. Hierdoor is de beperkte bruikbaarheid van de woning en de matige staat van onderhoud buiten beschouwing is gebleven.

2.4. De rechtbank overweegt het volgende.

2.4.1. [Belanghebbende] was op 1 januari 2008 eigenaar van de woning. Het betreft een woning met garage en schuurtjes, met een berekende inhoud van 380 m3, bouwjaar 1950. De woning staat op het perceel kadastraal bekend gemeente [Z] sectie [.], perceelnr. [001], met een oppervlak van 1167 m2. Op voornoemde datum was [belanghebbende] tevens eigenaar van twee aangrenzende percelen, kadastraal bekend gemeente [Z] sectie [.], perceelnr. [002], groot 2305 m2 en sectie [.], perceelnr. [003], groot 2125 m2. Op beide laatstgenoemde percelen rust een agrarische bestemming.

2.4.2. Het betoog van [belanghebbende] dat [de Inspecteur] de in 2.4.1 genoemde percelen ten onrechte voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak heeft aangemerkt, faalt. Naar [belanghebbende] ter zitting heeft aangegeven heeft hij de drie in 2.4.1 genoemde kadastrale percelen als één groengebied ingericht, waardoor als het ware een park is ontstaan. Naar [belanghebbendes] zeggen is het een prachtig gebied dat wel veel onderhoud vraagt. De drie percelen zijn derhalve bij [belanghebbende] in gebruik en behoren, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar. Derhalve is er sprake van een samenstel van eigendommen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ.

2.4.3. (…) De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op [de Inspecteur].

2.4.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] genoegzaam aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 510.000,- in overeenstemming is met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Ten bewijze daarvan heeft [de Inspecteur] het in 2.2 genoemde taxatierapport overgelegd. Naar de opvatting van taxateur [A] zijn de in dit taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen, in zodanige mate vergelijkbaar met [belanghebbendes] woning, dat de marktgegevens van deze objecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. Volgens de vergelijking in het taxatierapport met de onroerende zaken [b-straat 1], [b-straat 2] en [b-straat 3] heeft de woning van [belanghebbende] een gemiddelde prognosewaarde van circa € 636.620,-. Volgens de vergelijking met de onroerende zaken [b-straat 4] en [5] en [c-straat 1] bedraagt de gemiddelde prognosewaarde € 884.780,-. Rekening houdend met de verschillen tussen de referentieobjecten in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en bouwkundige staat komt de taxateur op een waarde van [belanghebbendes] woning in het economisch verkeer per waardepeildatum van € 580.000,-. In hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding tot twijfel aan de geschiktheid van voormelde onroerende zaken in de vergelijking te worden betrokken. Daarbij acht de rechtbank mede van belang dat, naar [belanghebbende] ter zitting heeft erkend, op de woning aan de [c-straat 1] na alle objecten in hetzelfde bestemmingsplangebied liggen, op gronden waarvoor dezelfde bouwvolumebeperkingen gelden als door [belanghebbende] voor zijn woning aangevoerd. Verder is niet gebleken dat de gemeente de agrarische bestemming als rustend op twee van de drie in 2.4.1 genoemde percelen, voor zover het gebruik van die percelen door [belanghebbende] in strijd is met die bestemming, pleegt te handhaven. Hetgeen [belanghebbende] overigens over de verschillen tussen de referentieobjecten en [belanghebbendes] woning heeft aangevoerd kan naar het oordeel van de rechtbank niet afdoen aan de juistheid van de vastgestelde waarde, mede in het licht van voormelde taxatiewaarde en prognosewaarden. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de berekende inhoud van de woning, nu [de Inspecteur] voor zijn berekening de bij de gemeente bekend zijnde bouwgegevens gebruikt en daarbij uitgaat van de bruto inhoud van woningen. Daaraan doet niet af [belanghebbendes] stelling, indien juist, dat de bovenetage niet bewoonbaar zou zijn. Voorts stelt [de Inspecteur] zich terecht op het standpunt dat hetgeen [belanghebbende] verder heeft aangevoerd, in het bijzonder over de onderhoudstoestand van zijn woning, voldoende tot uidrukking komt in de vastgestelde waarde, te meer nu deze € 70.000,- lager is dan de taxatiewaarde.

2.4.5. Nu ook overigens niet is gebleken van feiten en omstandigheden die leiden tot een ander oordeel is het beroep ongegrond.

(…)”

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1. Partijen houdt in het bijzonder verdeeld het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak met € 510.000 te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.

5.2. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verwezen naar de stukken van het geding.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. De rechtbank heeft naar ’s Hofs oordeel, ervan uitgaande dat de bewijslast op de Inspecteur rust, terecht en op goede gronden beslist dat de omtrent de onroerende zaak voorhanden zijnde gegevens uitwijzen dat voor de waardering in het kader van de Wet WOZ de woning en de drie percelen één object zijn en meebrengen dat de waarde van de onroerende zaak met € 510.000 niet te hoog is vastgesteld. Met hetgeen belanghebbende in beroep en hoger beroep heeft gesteld en aan stukken heeft ingebracht, heeft hij naar ’s Hofs oordeel geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd dan wel aannemelijk gemaakt die met betrekking tot een van beide aspecten een andere conclusie rechtvaardigen. Wat betreft de waarde is uit het geheel van gegevens veeleer af te leiden dat de onroerende zaak met € 510.000 eerder te laag dan te hoog is gewaardeerd.

6.2. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is vastgesteld door mrs. U.E. Tromp, J.T. Sanders en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier J.M. Visser. De beslissing is op 13 april 2012 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.