Gerechtshof 's-Gravenhage, 27-06-2012, BX4399, BK-11/00937

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 juni 2012

in het geding tussen

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de van de rechtbank Dordrecht van 4 november 2011, nummer AWB 11/176, betreffende de na te noemen beschikking en aanslag.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Gronden

1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 april 2011 door ir. [A], WOZ-taxateur. Op basis hiervan heeft de Inspecteur de waarde van de woning vastgesteld op € 259.000. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden kunnen dienen als vergelijkingspanden en dat de verkoopprijzen van deze panden de door de Inspecteur gestelde waarde onderbouwen. Anders dan belanghebbende stelt, vertegenwoordigt de verkoopprijs van [a-straat 2] haar waarde in het economische verkeer. De omstandigheid dat de eigenaar van [a-straat 2] in bezwaar is gegaan tegen de beschikking inzake de WOZ-waarde brengt niet met zich mee dat de verkoopprijs van dit pand bij de waardebepaling niet kan worden gehanteerd.

4. Belanghebbende stelt dat de Inspecteur bij de waardering geen rekening heeft gehouden met de waarderingsinstructie van de waarderingskamer. Deze waarderingsinstructies zijn richtlijnen voor de gemeenten en dienen ter bevordering van de uniformiteit van taxaties. De toetssteen voor de rechter is de norm die is neergelegd in artikel 17, tweede lid van de Wet. De Inspecteur heeft met de door hem vastgestelde waarde die norm niet miskend.

5. Belanghebbende stelt voorts dat de Inspecteur geen rekening heeft gehouden met de mogelijke aanwezigheid van betonrot in de vloer van de woning. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met de door hem verdedigde waarde in voldoende mate de mogelijke aanwezigheid van betonrot en de daarmee in de toekomst wellicht gemoeide kosten van vervanging en/of reparatie heeft meegewogen. Alle vergelijkingspanden zijn gebouwd in de periode waarin gebruik is gemaakt van betonnen vloerelementen die het risico dragen van betonrot. De gemeente heeft in het jaar 2001 alle eigenaren van woningen met risico van betonrot hierover geïnformeerd en deze eigenaren zijn bij een eventuele verkoop ook verplicht om de koper te informeren. Het Hof acht gelet op het voorgaande aannemelijk dat de kopers van de vergelijkingspanden met deze wetenschap de koopsom hebben betaald. In het bijzonder geldt dit voor de koper van [a-straat 2], die getrouwd is met de dochter van de eigenaar van [a-straat 3]. De Inspecteur heeft – door belanghebbende in zijn voor de zitting ingezonden, door hem als conclusie van repliek aangeduide stuk, niet weersproken - gesteld dat hij regelmatig in procedures betreffende de WOZ-waarde, met het argument van betonrot een lagere waarde bepleit.

6. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd omdat deze gedaan is door een onbevoegd persoon en motiveringsgebreken heeft en voorts omdat hij niet is gehoord. Het Hof hecht geloof aan de door de Inspecteur ter zitting gedane mededeling dat mevrouw mr. [B], die de uitspraak heeft gedaan bij de gemeente, is aangesteld als onbezoldigd gemeenteambtenaar. De uitspraak is derhalve door een bevoegde persoon gedaan.

7. In de uitspraak op bezwaar wordt uitgelegd dat de waarde is vastgesteld aan de hand de verkoopprijzen van de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingspanden en de twee nieuwe vergelijkingspanden, waarvan de inhoud, oppervlakte, transactiedatum en verkoopprijs ook in de uitspraak zijn vermeld. De uitspraak is hiermee voldoende is gemotiveerd. Een specificatie van de exacte opbouw van de waarde, zoals belanghebbende kennelijk wenst, is niet vereist.

8. Ingevolge artikel 25 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt een belanghebbende op zijn verzoek gehoord. In het Besluit Fiscaal Bestuursrecht waar belanghebbende naar verwijst (Besluit van 7 januari 2007, nr. CPP 2007/3207M) worden regels gegeven die gelden voor de Belastingdienst. Nu gesteld noch gebleken is dat belanghebbende verzocht heeft om te worden gehoord, kan niet worden geoordeeld dat de Inspecteur de hoorplicht heeft geschonden.

9. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

10. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.

11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 27 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.

Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.