Gerechtshof 's-Gravenhage, 16-05-2012, BY7045, BK-11/00208

Sector belasting

nummer BK-11/00208

[X] te [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van (thans) de gemeente Zuidplas, de Inspecteur,

”(…)

2.1. Wettelijk kader

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Ingevolge artikel 26a van de Wet WOZ wordt een op de voet van de Wet WOZ bij beschikking vastgestelde waarde van een onroerende zaak van meer dan € 500.000,- maar niet meer dan € 1.000.000,- geacht juist te zijn indien de werkelijke waarde van die onroerende zaak niet meer dan 3%, dan wel niet meer dan € 20.000,-, afwijkt van de bij die beschikking vastgestelde waarde.

2.2. Het bestreden besluit en verweer

In de uitspraak op bezwaar heeft [de Inspecteur] de waarde van de woning [a-straat 1] verlaagd naar € 236.000,- en de waarde van de woning [a-straat 2] gehandhaafd op € 581.000,-. In het verweerschrift verwijst [de Inspecteur] naar de op 22 april 2010 door ir. [A] (WOZ-taxateur) opgemaakte taxatierapporten. [De Inspecteur] betoogt in het verweerschrift met betrekking tot de woning [a-straat 1] voorts - samengevat - dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning niet bereikbaar is via de openbare weg en dat op de grond bij het huis geen auto kan worden geplaatst. Dit wordt ondersteund door het feit dat de WOZ-waarde is vastgesteld op € 236.000,-, terwijl de taxateur in het taxatierapport tot een waarde komt van € 300.000,-. [De Inspecteur] is daarnaast van mening dat bij het bepalen van de waarde rekening moet worden gehouden met de invloed van de bestemming van de onroerende zaak volgens het bestemmingsplan. De gemeente heeft in de brief van 17 december 2007 aangegeven medewerking te verlenen aan de bouw van een woning en bij de herziening van het bestemmingsplan de geconstateerde onjuistheid ten aanzien van het perceel te zullen herstellen. Volgens [de Inspecteur] bestond op 1 januari 2008 een zo reële kans op wijziging van de bestemming, dat een redelijk handelend koper hiermee rekening zou houden. Met betrekking tot de woning [a-straat 2] betoogt [de Inspecteur] in het verweerschrift - samengevat - dat de woning opnieuw is getaxeerd en dat blijkt dat de waarde niet te hoog is. In het taxatierapport is de taxateur uitgegaan van een zeer matige kwaliteit van de woning. Daarnaast bestaat de waarde van de woning voor een groot deel uit de waarde van de kavel. Bij de waardering is voldoende rekening gehouden met het feit dat de drie afzonderlijke gebouwen gemeentemonument zijn. Dit wordt ondersteund door het feit dat in het taxatierapport de woning is vergeleken met onder meer de woning [b-straat 1] te [Z]. Deze woning is een gemeentemonument en in dit verkoopcijfer zit de eventuele invloed daarvan verdisconteerd. Verder is het volgens [de Inspecteur] niet noodzakelijk om het asbest direct te verwijderen. Daarom dient bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer te worden uitgegaan van de contante waarde van deze kosten. Hierdoor is de invloed op de waarde in het economische verkeer maar zeer beperkt. Rekening houdend met de bezwarenmarge, geeft de omstandigheid dat er asbest in de woning is aangebracht, geen aanleiding om de waarde van de woning te verlagen. De taxateur komt tot een waarde van € 580.000,-. [De Inspecteur] is van mening dat op grond van artikel 26a van de Wet WOZ de waarde wordt geacht juist te zijn.

2.3. De gronden van beroep

[Belanghebbende] kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen. [Belanghebbende] meent dat de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Met betrekking tot de woning [a-straat 1] voert [belanghebbende] aan dat de woning niet bereikbaar is via de openbare weg, maar uitsluitend via een voetpad over het terrein van de buren. Ook kan op de grond bij het huis geen auto geplaatst worden.

Verder rust op de woning een agrarische bestemming. Een gevolg hiervan is dat [a-straat 1] niet verkocht kan worden als bouwgrond voor een nieuwe woning. Met betrekking tot de woning [a-straat 2] brengt [belanghebbende] het volgende naar voren. De kwaliteit wordt in het taxatieverslag omschreven als ’goed’, maar de kwaliteit van de woning is slecht. De woning is gemeentemonument. Dit heeft tot gevolg dat die gebouwen niet afgebroken mogen worden. De combinatie van een gemeentelijk monument, agrarische bestemming en de slechte staat van de woning zorgt ervoor dat de woning moeilijk verkoopbaar is. Op diverse plaatsen in de woning is asbest aangetroffen, namelijk in de verwarmingsruimte en in de eternietplaten tegen de stenen buitenmuur.

2.4. Oordeel van de rechtbank

2.4.1. [Belanghebbende] was op 1 januari 2009 eigenaar van de woningen gelegen aan [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z]. Het betreft twee vrijstaande woningen. De inhoud van de woning [a-straat 1] is berekend op 277 m3 en de perceeloppervlakte is 600 m2. Het bouwjaar van de woning is 1900. En inhoud van de woning [a-straat 2] is berekend op 900 m3 en de perceeloppervlakte is 7900 m2. De woning [a-straat 2] is gebouwd in 1880.

2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ”de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op [de Inspecteur].

2.4.3. [De Inspecteur] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning [a-straat 1] een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende, in de directe nabijheid van de woning van [belanghebbende] gelegen, referentieobjecten:

- [c-straat 1], opp: 303 m2, inh: 408 m3, bouwjaar 1930;

- [d-straat 1], opp: 510 m2, inh: 517 m3, bouwjaar 1911;

- [e-straat 1], opp: 650 m2, inh: 218 m3, bouwjaar 1925;

- [a-straat 3], opp: 870 m2, inh: 418 m3, bouwjaar 1958;

- [a-straat 4], opp: 256 m2, inh: 313 m3, bouwjaar 1962;

- [a-straat 5], opp: 560 m2, inh: 366 m3, bouwjaar 1958.

Het taxatierapport is onder meet voorzien van foto’s van de woning van [belanghebbende] en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten, gelet onder meer op het type woning, de ligging, perceelsoppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende], dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van [belanghebbende]. Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door [de Inspecteur] gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat [de Inspecteur] met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, perceeloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de genoemde vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. De rechtbank is op voormelde gronden van oordeel dat [de Inspecteur] de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Hetgeen [belanghebbende] daartegen naar voren heeft gebracht, heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de door [de Inspecteur] vastgestelde waarde kunnen overtuigen. Met betrekking tot [belanghebbendes] stelling dat [de Inspecteur] onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat op [a-straat 1] een agrarische bestemming rust is de rechtbank van oordeel dat deze stelling niet tot een waardevermindering kan leiden. Op grond van vaste jurisprudentie moet bij het bepalen van de waarde rekening worden gehouden met een bestemmingsplan. Bij de beoordeling van de invloed van een bestemmingsplan dienen potentiële wijzigingen van het plan in aanmerking te worden genomen, tenzij er sprake is van een persoonsgebonden gedoogbeleid. De brief van de gemeente […], die is verzonden op 17 december 2007, is naar het oordeel van de rechtbank een toezegging dat de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan eventuele nieuwbouwplannen. Het is aannemelijk dat de toezegging niet persoonsgebonden is. Tevens blijkt uit de brief dat een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19.2 Wet ruimtelijke ordening niet meer nodig is. [De Inspecteur] heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt kunnen stellen dat op 1 januari 2008 een zo reële kans op wijziging van de bestemming bestond, dat een redelijk handelende koper hiermee rekening zou houden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [belanghebbende] niet aannemelijk gemaakt dat de woning niet bereikbaar is vanaf de openbare weg. Ter zitting is gebleken dat de oprit naast de woning weliswaar in gebruik is bij de bewoners van [a-straat 2], maar dat gebruik van die oprit door de bewoners van [a-straat 1] mogelijk is en ook plaatsvindt. Voor zover deze omstandigheid, alsmede het ontbreken van een parkeerplaats voor een auto bij de woning, een waardedrukkende omstandigheid oplevert, heeft [de Inspecteur] daarmee voldoende rekening gehouden. Dit wordt ondersteund door het feit dat de waarde is vastgesteld op € 236.000,-. terwijl de taxateur in het taxatierapport tot een waarde komt van € 300.000,-. Nu ook anderszins geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat [de Inspecteur] in de op hem rustende bewijslast is geslaagd en de vastgestelde waarde van € 236.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

2.4.4. Omtrent de woning [a-straat 2] overweegt de rechtbank als volgt. In het genoemde taxatierapport heeft de taxateur van [de Inspecteur] de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 geschat op € 580.000,-. Deze waarde ligt € 1.000,- lager dan de vastgestelde waarde. De Hoge Raad heeft op 22 oktober 2010 (LJN BL1943) een arrest gewezen dat voor deze zaak van belang is. De Hoge Raad is van oordeel dat het bestuursorgaan en de rechter artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing dienen te laten, omdat deze margeregeling een inbreuk vormt op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. In de onderhavige zaak heeft [de Inspecteur] ook een beroep gedaan op de marge van artikel 26a van de Wet WOZ. De rechtbank zal het arrest van de Hoge Raad in haar oordeel betrekken en, overeenkomstig het arrest, artikel 26a van de Wet WOZ in deze zaak buiten toepassing laten. Omdat artikel 26a van de Wet WOZ buiten toepassing moet worden gelaten, is het beroep reeds hierom gegrond. Vervolgens moet de rechtbank beoordelen of de waarde van de woning nog lager moet worden vastgesteld. [De Inspecteur] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning [a-straat 2] een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende in de directe nabijheid van de woning van [belanghebbende] gelegen, referentieobjecten:

- [b-straat 1], opp: 13.070 m2, inh: 700 m3, bouwjaar 1930;

- [f-straat 1], opp: 29.925 m2, inh: 338 m3, bouwjaar 1940;

- [g-straat 1], opp: 7895 m2, inh: 530 m3, bouwjaar 1648.

Het taxatierapport is onder meer voorzien van foto’s van de woning van [belanghebbende] en van de referentieobjecten, van een kadastrale kaart en een matrix. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport opgenomen referentieobjecten gelet onder meer op het type woning, de ligging, perceeloppervlakte en inhoud in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende], dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning van [belanghebbende]. [Belanghebbende] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de gestelde agrarische bestemming belet dat een willekeurige bewoner de woning als zodanig in gebruik kan nemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur] voldoende rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning, door in de matrix welke behoort bij het taxatierapport onder ’Bouwjaar en kwaliteit’ bedragen variërend van € 16.900 tot € 67.600 in aftrek te brengen. [De Inspecteur] heeft naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende rekening gehouden met het asbest in de woning [a-straat 2]. Het is aannemelijk dat een potentiële koper ervoor zal kiezen om de asbesthoudende materialen te verwijderen. Mede gelet op de slechte staat van onderhoud van de woning zal een toekomstige verbouwing de noodzaak met zich brengen om het asbest te verwijden. [De Inspecteur] heeft met deze omstandigheid onvoldoende rekening gehouden. Nu [de Inspecteur] met betrekking tot de woning [a-straat 2] niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. [Belanghebbende] heeft echter in zijn beroep echter niet aangevoerd hoe hoog de waarde van de woning zou moeten zijn. Nu partijen er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, met inachtneming van het voorgaande, de waarde van de woning [a-straat 2] schattenderwijs vast op € 570.000,-. De rechtbank overweegt hierbij dat [de Inspecteur] onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect dat het asbest met zich brengt. De waarde moet om deze reden met € 10.000,- worden verlaagd. Het beroep met betrekking tot de woning [a-straat 2] is gegrond.

2.4.5. Nu het beroep met betrekking tot de woning [a-straat 2] gegrond wordt verklaard, dient [de Inspecteur] op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door [belanghebbende] betaalde griffierecht te vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid van de Awb, omdat niet is gebleken dat [belanghebbende] kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. (…)”

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.