Gerechtshof 's-Gravenhage, 31-10-2012, BZ0355, BK-11-00715 en BK-11-00716

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 31 oktober 2012

in het geding tussen:

[X] te [Z], hierna: belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, hierna: de Inspecteur,

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) over de tijdvakken 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 en 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 voor de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (gemeente [Q]; hierna: de woning) de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 198.000 respectievelijk € 199.000. Gelijktijdig met de genomen beschikkingen zijn aan belanghebbende aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd over de jaren 2009 en 2010.

1.2. De Inspecteur heeft de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikkingen en de aanslagen bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft vervolgens beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van in totaal € 112 voor beide zaken. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend, waarop de Inspecteur heeft gereageerd met een conclusie van dupliek.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 19 september 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur verschenen. De gemachtigde van belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 12 juli 2012, aan […], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens op de internetstite van PostNL ingewonnen informatie is de vorenbedoelde brief op 18 juli 2012 afgehaald op het door PostNL aangegeven afhaaladres. Het Hof stelt op grond van het voorgaande vast dat belanghebbende op wettige wijze is uitgenodigd voor de behandeling ter zitting, zodat het onderzoek ter zitting kon worden voortgezet en worden gesloten. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zich aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een benedenhoekwoning met tuin en houten berging, gebouwd in 1997. Oorspronkelijk had de woning drie kamers maar is verbouwd tot een woning met twee gelijke woon/slaapkamers. Naast de woning is een brandgang. Aan de achterzijde bevindt zich een groenvoorziening met woningen. Aan het begin van het blok woningen ter hoogte van [a-straat 2] ligt aan de overkant van de weg, op ongeveer 100 meter van de woning, een kerk. De inhoud van de woning is ongeveer 195 m3 en de oppervlakte van het perceel is 58 m2.

3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 maart 2011 door [A], WOZ-taxateur te [R]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op € 198.000. Het taxatierapport bevat een beschrijving van de ligging en de toestand van de woning aan de buitenzijde. De woning is niet inpandig opgenomen. In het taxatierapport wordt een viertal verkopen vermeld van vergelijkbaar geachte tussenbenedenwoningen per 1 januari 2008.

3.4. De woningen aan de [c-straat 1] en [c-straat 2] zijn tussenbenedenwoningen met een gelijkwaardige ligging als de woning van belanghebbende maar hebben een kleiner perceeloppervlakte. De woningen aan de [b-straat] en [d-straat] zijn tussenwoningen en liggen op een afstand van 1,2 km van de eerdergenoemde kerk.

3.5. Op 20 juli 2009 heeft [B], makelaar o.z, de onderhandse verkoopwaarde van de woning vrij van huur en gebruik per 1 januari 2007 na inwendige en uitwendige opname getaxeerd op € 175.000.

3.6. De woning aan de [a-straat 3] is op 10 november 2009 verkocht voor € 182.500. Aan de [e-straat 1] is op 2 november 2009 een soortgelijke hoekbenedenwoning als de woning van belanghebbende verkocht voor € 207.000.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildata 1 januari 2008 en 1 januari 2009 juist is vastgesteld, welke vraag belanghebbende ontkennend en de Inspecteur bevestigend beantwoordt.

4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunt in hoger beroep het volgende – zakelijk weergegeven - aangevoerd.

4.3. De Inspecteur houdt in hoger beroep de juistheid van de waardebeschikkingen staande.

4.4. Voor een verdere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de woning op de beide peildata met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Verder verzoekt belanghebbende om vergoeding van de werkelijk gemaakte proceskosten in bezwaar, beroep en hoger beroep.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard na - voor zover van belang – het volgende te hebben overwogen waarbij belanghebbende als eiseres en de Inspecteur als verweerder is aangeduid:

“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, toegekend grondoppervlakte en ligging.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat deze woningen vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De woningen [c-straat 2] en [c-straat 1] hebben dezelfde inhoud als de woning van eiseres. Dat het perceel van eiseres 5 m² groter is betekent niet dat gesteld kan worden dat de referentieobjecten niet voldoen. Nu de WOZ-waarde van eiseres lager is dan de hiervoor genoemde verkoopprijzen kan dan ook niet worden gezegd dat de waarde door verweerder te hoog is vastgesteld. Voor zover eiseres stelt dat de afwerking van de vergelijkingsobjecten luxer is meent de rechtbank dat verweerder aannemelijk geeft gemaakt dat daarmee rekening is gehouden; de herleide waarde per vierkante meter is immers lager dan bij de hiervoor genoemde woningen.

Hetgeen eiseres heeft aangevoerd doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af.

10. Verweerder motiveert waarom de door eiseres aangevoerde transactie van de [a-straat 3], op 10 november 2009 verkocht voor € 182.500, niet bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2008 kan worden meegenomen. Deze transactie heeft plaatsgevonden te ver na de waardepeildata en daarbij is de prijs aan de lage kant. [e-straat 1] is op 2 november 2009 verkocht voor € 207.000. Deze transactie is evenmin in aanmerking genomen, want deze prijs is aan de hoge kant.

Eiseres heeft naar aanleiding van de WOZ-waarde van [a-straat 4] aangevoerd dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel aan [a-straat 4] een lagere waarde heeft toegekend dan aan de woning. Dit beroep op het gelijkheidbeginsel faalt. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat de waarde van [a-straat 4] abusievelijk op een onjuiste waarde is vastgesteld. Niet aannemelijk is geworden dat verweerder met de vaststelling van de (lagere) waarde jegens één of meer andere belanghebbenden toepassing heeft gegeven aan een door hem gevoerd (begunstigend) beleid, zodat verweerder ook niet gehouden kan zijn jegens eiseres een zelfde lijn te volgen.

Ook eiseres verwijzing naar WOZ-waarden van eerdere jaren kan niet slagen. Een herleiding van de waarde van de woning op waardepeildatum, die uitgaat van de in een eerdere taxatieronde naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde waarde, schiet als onderbouwing van de op waardepeildatum aan de woning toe te kennen waarde tekort. Met name blijk daaruit niet welke prijs de meestbiedende koper bij aanbieding van de woning ten verkoop op de voor de woning meeste geschikte wijze na de beste voorbereiding zou willen betalen. Ditzelfde geldt voor een berekening van de waarde van de woning op basis van indexcijfers.

15. De verwijzing van eiseres naar de Fierensdrempel van artikel 26a van de Wet WOZ en de strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel en artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM is niet terecht nu de drempel bij de bepaling van de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 en 1 januari 2009 niet gespeeld heeft. Verweerder heeft tijdens een zitting in de lopende beroepsprocedure aan eiseres een waardevoorstel gedaan waarbij verweerder voorbij gegaan zou zijn aan de bezwaardrempel. Dit voorstel is door eiseres niet aanvaard en heeft zijn belang verloren.

16. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waardes van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen ongegrond verklaard.

17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

7.9. Het vorenoverwogene leidt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, mr. J.J.J. Engel en mr. drs. T.A. Gladpootjes in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 31 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.