Gerechtshof 's-Gravenhage, 05-12-2012, BZ0422, BK-12/00073

Sector belasting

Nummer BK-12/00073

[X] B.V. te [Z], hierna: belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Brielle, hierna: de Inspecteur,

“- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

- wijzigt de beschikking in dier voege dat de daarin voor de woningen [a-straat 1] en [a-straat 2] vastgestelde waarde wordt verminderd tot respectievelijk € 235.000,- en € 225.000,-;

- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van respectievelijk € 235.000,- en € 225.000,-;

- beveelt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 298,- vergoedt;

- bepaalt dat verweerder aan eisers de proceskosten van eiseres in de bezwaarfase dient te vergoeden, ten bedrage van € 161,-;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten worden begroot op € 874,- ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, te betalen aan eiseres.”

4.1. In geschil zijn de volgende vragen:

1. Is de waarde van de woningen op de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

2. Heeft de Inspecteur vertrouwen gewekt dat de waarde van de woningen zou worden verminderd?

3. Heeft belanghebbende recht op vergoeding van de kosten ter zake van het opstellen van een taxatierapport?

” 2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken 111993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44).

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.

` 2.4.2. In de taxatierapporten van 28 april 2010 heeft de taxateur van verweerder de waarde van de woning [a-straat 1] naar de waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op E 235.000,-. Deze waarde ligt e 7.000,- lager dan de vastgestelde waarde. De taxateur heeft de waarde van [a-straat 2] bepaald op 225.000,-, 4000,- lager dan de vastgestelde waarde.

Onder verwijzing naar en overneming van de overwegingen van de Hoge Raad in zijn arrest van 22 oktober 2010 (1-1N: B1,1943) overweegt de rechtbank dat artikel 26a van de Wet WOZ in alle gevallen buiten toepassing dient te worden gelaten, omdat deze margeregeling een inbreuk vormt op artikel I van het Eerste Protocol bij het EVRM. Het beroep is derhalve reeds om deze reden gegrond.

2.4.5. Naar de opvatting van taxateur [A] zijn de in zijn taxatierapporten opgenomen referentieobjecten, gelet op onder meer het type object, de ligging en de oppervlakte van de verschillende onderdelen, in zodanige mate vergelijkbaar met de woningen van eiseres, dat de verkoopprijzen van de referentieobjecten als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde daarvan. De betwisting door eiseres van deze opvatting van de taxateur treft geen doel. De gestelde omstandigheid dat de woningen van eiseres huurwoningen zijn, neemt niet weg dat deze woningen van een vergelijkbare staat van onderhoud en kwaliteit kunnen zijn als de koopwoningen die als

vergelijkingsobject zijn gehanteerd. Gelet op het subjectieve karakter ervan worden luxe verfraaiingen die vaak in koopwoningen worden aangebracht niet in aanmerking genomen bij een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ.

2.4.7. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

Van de gestelde onzorgvuldigheden ten aanzien van de hoorzitting in de bezwaarfase is de rechtbank niet gebleken. Uit artikel 7:7 van de Awb volgt weliswaar dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. De wetgever staat toe dat in plaats van een afzonderlijk verslag, uit de beslissing op bezwaar (lees: uitspraak op bezwaar) blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld (MvT, Pari. Gesch. Awb I, p. 343). Uit hetgeen dienaangaande door eiseres naar voren is gebracht, is de rechtbank voorts onvoldoende gebleken dat de — weliswaar summiere — weergave van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar onjuist, dan wel onvolledig is. De desbetreffende grief faalt dan ook.

Het door eiser overgelegde taxatierapport komt niet voor vergoeding in aanmerking. Zoals verweerder ter zitting onweersproken heeft betoogd, werkt de door eiseres ingeschakelde taxateur, zoals de gemachtigde van eiser, op basis van no cure no pay. De

rechtbank begrijpt hieruit dat alleen bij een gegrond beroep kosten worden doorberekend aan een cliënt, welke worden gelijkgesteld aan de hoogte van de proceskostenvergoeding. Zoals de rechtbank heeft overwogen in haar uitspraak van II november 2011, UN: LJN BU4918, volgt uit deze omstandigheden dat de gemachtigde van eiseres een rechtstreeks financieel belang heeft bij de uitkomst van het beroep. Immers, slechts bij een gegrond beroep kunnen kosten in rekening worden gebracht. Dit geldt kennelijk ook voor de kosten die in rekening worden gebracht door de door eiseres ingeschakelde taxateur. Deze omstandigheden leiden de rechtbank tot de conclusie dat de in de onderhavige zaak door eiseres ingeschakelde taxateur eenzelfde financieel belang heeft bij de uitkomst van de procedure als de gemachtigde van eiseres. De aanwezigheid van dit belang verdraagt zich niet met het voorschrift van artikel 8:34, eerste lid, van de Awb dat een deskundige verplicht is zijn opdracht onpartijdig te vervullen (zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 30 november 2005, UN: LJN AU7190). Dit kan anders zijn indien uit het overgelegde

taxatierapport en het verhandelde ter zitting duidelijk blijkt dat ondanks de geschetste omstandigheden van het geval sprake is van een kenbaar objectiveerbare expertise van de taxateur die de ontstane schijn van partijdigheid wegneemt. Daarbij kan worden gedacht aan het geval dat de inhoud van het rapport heeft bijgedragen aan de onderbouwing van de uiteindelijk vastgestelde waarde. In de onderhavige zaak is dit evenwel gesteld noch gebleken.

2.4.8. Met gebruikmaking van haar bevoegdheid ingevolge artikel 8:72, vierde lid, van de Awb stelt de rechtbank de waarde van de woningen [a-straat 1] en [a-straat 2] vast op respectievelijk e 235.000,- en e 225.000,-.

Deze uitspraak zal in de plaats treden van de te vernietigen uitspraak op bezwaar.

Kavel (153 m2) €   70.000

Opstal (ca 460 m3) € 165.000

Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1-1-2008 € 235.000

7.4. In het taxatierapport van de Inspecteur zijn de gerealiseerde overdrachtsprijzen van de vergelijkingsobjecten op de onderscheidene transactiedata - voor zover nodig - door indexatie bijgesteld naar de waardepeildatum. Aan elk vergelijkingsobject zijn vervolgens meer- of minderwaarden toegekend vanwege verschillen in kaveloppervlakte ten opzichte van de woning van belanghebbende. Deze per object vastgestelde meer- of minderwaarden zijn bij de naar de waardepeildatum bijgestelde overdrachtsprijzen afgetrokken/opgeteld, wat leidt tot een "prognosewaarde" van het in geschil zijnde pand. Volgens de Inspecteur is dit de waarde “die dit object zou moeten hebben ten opzichte van het vergelijkende object op de prijspeildatum 1-1-2008 na waardering van verschillen”. De gemiddelde "prognosewaarde" van de vergelijkingspanden bedraagt € 237.500 indien gekeken wordt naar de panden die vóór de peildatum zijn verkocht en € 260.467 indien gekeken wordt naar de panden die na de peildatum zijn verkocht. De woning is per de waardepeildatum vervolgens getaxeerd op € 235.000.

Bij een taxatie aan de hand van vergelijking van de woning met vergelijkingsobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, bepalen de prijzen per m² en m³ de mate waarin verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorklinken in de hiervoor genoemde meerwaarden en uiteindelijk in de hoogte van de vast te stellen waarde van de woning. De inhoud van de woning [a-straat 1] is gelijk aan de inhoud van de vergelijkingspanden. Wel is er een verschil in de oppervlakte van de grond. Het verschil is in aanmerking genomen tegen een waarde van € 400 per m2.

De Inspecteur heeft geen onderbouwing kunnen gegeven van voormeld bedrag van € 400 per m2. Het Hof acht de juistheid van dit bedrag dan ook niet aannemelijk gemaakt. Weliswaar is bij de vergelijking telkens hetzelfde bedrag van € 400 per m2 gehanteerd, maar dit neemt niet weg dat een willekeurige prijs per m² kan leiden tot een willekeurige waardebepaling. Evenmin blijkt uit dit taxatierapport in hoeverre rekening is gehouden met verschillen in met name kwaliteit, onderhoud en ligging. Het Hof acht – zonder nader bewijs - niet aannemelijk dat dit voor alle panden hetzelfde is. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Inspecteur niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

7.6. Het taxatierapport van belanghebbende berust eveneens op een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de gerealiseerde verkoopprijzen allereerst zijn herleid naar waardes op de peildatum. Vervolgens is de waarde van de woning bepaald op basis van een berekening van de stichtingskosten die zijn afgeleid uit gepubliceerde normen. Na het in aanmerking nemen van waardes voor bergingen, garages e.d., wordt de grondwaarde als restpost bepaald. De aldus bepaalde inhoudsprijzen en oppervlakteprijzen worden vervolgens gecorrigeerd als gevolg van verschil in volume of oppervlakte, en verschil ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, luxe, en ligging. Daarna wordt een gemiddelde prijs met m3 en m2 bepaald, dat wordt toegepast op de woning. Aldus heeft de taxateur een waarde van € 225.000 berekend.

Het Hof is van oordeel dat het pand [a-straat 5] buiten beschouwing moet worden gelaten. De verkoopdatum van dit pand is te ver verwijderd van de peildatum om als geschikte vergelijking te worden gebruikt. Het Hof is voorts van oordeel dat onvoldoende inzicht is gegeven in de wijze waarop de waarde van de opstallen is bepaald. Met name is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de [a-straat 1] wat betreft luxe minder is dan het pand [b-straat 1] dat vlak voor de peildatum is verkocht.

Het Hof is dan ook van oordeel dat ook belanghebbende de door haar verdedigde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Kavel (125 m2) €   60.000

Opstal (ca 460 m3) € 165.000

Waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1-1-2008 € 225.000

7.11. Het taxatierapport van belanghebbende berust eveneens op een vergelijking met gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Daarbij zijn de volgende vergelijkingspanden in aanmerking genomen: [a-straat 2] (het eigen verkoopcijfer op

11 december 2008), [a-straat 5] en [b-straat 1] allen gelegen te [Z]. Ter zitting heeft belanghebbende toegelicht dat de gerealiseerde verkoopprijzen allereerst zijn herleid naar waardes op de peildatum. Vervolgens is de waarde van de woning bepaald op basis van een berekening van de stichtingskosten. Na het in aanmerking nemen van waardes voor bergingen, garages e.d., wordt de grondwaarde als restpost bepaald. De aldus bepaalde inhoudsprijzen en oppervlakteprijzen worden vervolgens gecorrigeerd als gevolg van verschil in oppervlakte, en verschil ten aanzien van kwaliteit, onderhoud, luxe en ligging. Daarna wordt een gemiddelde prijs per m3 en m2 bepaald, dat wordt toegepast op de woning. Aldus heeft de taxateur een waarde van € 215.000 berekend.

7.13. Belanghebbende heeft gewezen op het eigen verkoopcijfer van € 220.000 van dit pand, welke op 11 december 2008 is gerealiseerd. De Inspecteur heeft opgemerkt dat deze verkoop pas op 16 februari 2009 is ingeschreven in de registers van het Kadaster en dat dit verkoopcijfer minder geschikt is in verband met de sinds medio 2008 opgetreden crisis. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat niet de datum van de inschrijving in de registers van het Kadaster beslissend is, maar het tijdstip van het sluiten van de (voorlopige) verkoopovereenkomst. Dit neemt niet weg dat het Hof aannemelijk acht dat in de tweede helft van 2008 de ingetreden crisis een neerwaartse invloed heeft gehad op de huizenprijzen. Daar staat overigens tegenover dat in de eerste helft van 2008 in het algemeen nog sprake is geweest van een stijging van de huizenprijzen.

De Inspecteur heeft als vergelijkingspand ingebracht de naastgelegen woning [a-straat 4] die op 25 juli 2008 is verkocht voor een prijs van € 250.000. Deze woning was identiek aan de woning [a-straat 2], zowel qua inhoud als qua oppervlakte. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat de kwaliteit van woning [a-straat 2] van binnen veel minder was, maar het Hof acht deze stelling – mede gelet op de overgelegde verkoopinformatie waarin wordt vermeld dat het onderhoud van het interieur goed is - onvoldoende aannemelijk gemaakt.

Het Hof is van oordeel dat hoewel een eigen verkoopcijfer in beginsel de beste indicatie oplevert voor de waarde van een woning, in dit geval – juist vanwege het tijdsverloop tussen de peildatum en de verkoopdatum in samenhang met de ontwikkelingen in die periode op de woningmarkt – meer belang moet worden toegekend aan het verkoopcijfer van de naastgelegen nagenoeg identieke woning. Gelet op deze gerealiseerde verkoopprijs, is het Hof van oordeel dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 225.000 niet te hoog is.

7.18. In aansluiting op dit arrest zullen de hoven voor een uniforme toepassing bij het vaststellen van een uurvergoeding voor taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren:

- voor woningtaxaties: € 50;

- voor taxaties van courante niet-woningen: € 65.

Het aantal uren wordt gesteld op:

- voor niet-inpandige woningtaxaties op 2;

- voor woningtaxaties met inpandige opname op 4.

Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn, kan als wegingsfactor worden uitgegaan van een factor 0,5 voor het gewicht van de zaak.

In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde omzetbelasting.

7.19. Belanghebbende heeft in de onderhavige zaak de door haar gestelde taxatiekosten als volgt bepaald:

- 5 uur x € 80: € 400,00

- 19% btw: €   76,00

- uittreksels: €   11,80

Totaal € 487,80.

Het Hof bepaalt – met inachtneming van hetgeen onder 7.18 is overwogen – de taxatiekosten op (5 x € 50 x 1,19) + € 11,80 = € 309,30. Het Hof heeft hierbij rekening gehouden met het feit dat het om een taxatie van twee woningen gaat.

Het Hof zal de kostenvergoeding voor de bezwaarfase vaststellen op € 470,30 (€ 161 + € 309,30).

8. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor de behandeling van het hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 874 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof ((2 punten) à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)).

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 454 te worden vergoed.

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de woning [a-straat 2], de beslissing inzake de proceskosten in beroep en de beslissing inzake het griffierecht,

- vernietigt de uitspraken op bezwaar inzake de woning [a-straat 1],

- wijzigt de beschikking inzake de woning [a-straat 1] en stelt de waarde van de woning nader vast op € 230.000,

- vermindert de aanslag tot een berekend naar voormelde waarde,

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende in de bezwaarfase, vastgesteld op € 470,30,

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende in de procedure in hoger beroep, vastgesteld op € 874,

- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 454 aan griffierecht te vergoeden.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.