Gerechtshof 's-Gravenhage, 12-12-2012, BZ0507, BK-11-00886

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 12 december 2012

in het geding tussen:

[X], wonende te [Z], belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Goedereede, de Inspecteur,

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 18 oktober 2011, nummer AWB 10/1459, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.

Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij in één geschrift vervatte beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z] en [b-straat 1] te [Q], vastgesteld op onderscheidenlijk € 550.000, € 160.000 en € 299.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Met de beschikkingen zijn in één geschrift onder meer bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010.

1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen en de aanslagen.

1.3. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 112 is geheven.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 november 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1. Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.2. Belanghebbende is op 1 januari 2010 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken gelegen aan de [a-straat 1] en [a-straat 2] te [Z] en de [b-straat 1] te [Q]. De onroerende zaak [a-straat 1] betreft een woonhuis en winkel en [a-straat 2] betreft een etagewoning. De onroerende zaak [b-straat 1] te [Q] betreft een agrarische bedrijfsruimte.

3.3.1. De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden een drietal taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door ir. [A], taxateur van onroerende zaken en gediplomeerd WOZ-taxateur.

3.3.2. Van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] heeft de taxateur de waarde door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode geraamd op € 574.110

3.3.3. Van de onroerende zaak [a-straat 2] te [Z] heeft de taxateur de waarde door middel van de vergelijkingsmethode geraamd op € 188.267.

3.3.4. Van de onroerende zaak [b-straat 1] te [Q] heeft de taxateur de waarde door middel van de vergelijkingsmethode geraamd op € 308.810.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum.

4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] van € 525.000, van de onroerende zaak [a-straat 2] van € 142.500 en van de onroerende zaak [b-straat 1] van € 255.000.

4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] nader wordt vastgesteld op € 525.000, de waarde van de onroerende zaak [a-straat 2] op € 142.500 en die van [b-straat 1] op € 255.000, dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen, de rioolheffing en de waterschapsbelastingen 2010, alsmede veroordeling van de Inspecteur in de proceskosten

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daartoe onder meer het volgende overwogen waarbij zij belanghebbende als eiser heeft aangeduid en de Inspecteur als verweerder:

Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zij zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt in de Wet WOZ dus van een overdrachtsfictie en een verkrijgingsfictie uitgegaan. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.

In het licht van deze maatstaf is de norm dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak telkens opnieuw dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zake (referentieobjecten) op de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd, waarbij de gegadigde het gekochte onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.

De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak rust op verweerder. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien dat laatste niet het geval is, kan de rechter – desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

(…)

De rechtbank dient vervolgens te beoordelen of verweerder de vastgestelde waardes van de objecten voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

De taxatierapporten (Hof: zoals vermeld onder 3.3) zijn voorzien van kaarten, foto’s van de objecten en foto’s van de referentieobjecten. De rechtbank is, mede gelet op verweerders toelichting dienaangaande ter zitting, van oordeel dat de in de taxatierapporten opgenomen referentieobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met het objecten van eiser, dat de marktgegevens van deze objecten mede als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de objecten van eiser.

Eiser heeft zijn beroepsgrond dat het object [c-straat 1] te [Z] niet vergelijkbaar is niet nader onderbouwd, zodat deze reeds hierom dient te falen. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat het object niet vergelijkbaar zou zijn, nu het ook een winkel met bovenwoning betreft. Met de verschillen tussen eisers object en dit vergelijkingsobject is blijkens het taxatierapport in voldoende mate rekening gehouden. De overige gehanteerde vergelijkingsobjecten, de huurwaardes en de kapitalisatiefactoren zijn door eiser niet betwist.

Ten aanzien van de beroepsgrond van eiser omtrent de kredietcrisis overweegt de rechtbank dat deze crisis nog niet was aangevangen op de voor het belastingjaar 2010 gehanteerde waardepeildatum 2009. Mocht deze crisis invloed hebben op de verkoopcijfers en daarmee op de WOZ-waarde dan zal dit pas in 2011 tot uitdrukking komen.

(…)

Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren gekomen zijn die een verlaging van de vastgestelde waarden rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder in zijn bewijslast is geslaagd en de vastgestelde WOZ-waardes voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Beoordeling van het hoger beroep

7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaken niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer de onder 3.3 vermelde taxatierapporten in het geding gebracht. De Inspecteur heeft met deze taxatierapporten en de daarbij gevoegde matrixen de door hem gestelde waarden op inzichtelijke wijze onderbouwd met vergelijkingsobjecten. Daarmee heeft hij voorshands aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld.

7.3. Belanghebbende doet zijn hoger beroep mede steunen op de ook in eerste aanleg aangevoerde gronden dat het referentieobject [c-straat 1] te [Z] niet vergelijkbaar is met de onroerende zaken en voorts dat uit de media blijkt dat de huizenprijzen gedaald zouden zijn. De rechtbank heeft dat betoog terecht en op goede gronden verworpen.

7.4. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een taxatierapport, doch heeft dat rapport niet in het geding is gebracht. Aangezien hij ook overigens geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die zijn standpunt met toetsbare gegevens ondersteunen, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de door de Inspecteur voorshands aannemelijk gemaakte waarden te hoog zijn vastgesteld.

7.5. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, P.J.J. Vonk en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 12 december 2012 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.