Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 15-01-2001, AA9799, 96/00232

BELASTINGKAMER

Nr. 96/00232

De vorenvermelde naheffingsaanslag is opgelegd tot een bedrag van fl. 24.600,= aan enkelvoudige belasting, zonder verhoging, en is na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar bij de bestreden uitspraak met een bedrag van fl. 6.600,= verminderd tot een ten bedrage van fl. 18.000,=.

Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep gekomen bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van fl. 75,=. De Inspecteur heeft het beroep bij vertoogschrift bestreden.

De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft met gesloten deuren plaatsgevonden ter zitting van het Hof van 17 februari 1998 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, zijn gemachtigde de heer mr. P., verbonden aan K Belastingadviseurs B.V. te W, bijgestaan door de heer mr. V., verbonden aan genoemd kantoor, en de heer C. A Makelaardij B.V. te G, alsmede, namens de Inspecteur, de heer mr. G.

Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de Inspecteur. Bij zijn pleitnota heeft belanghebbende, zonder bezwaar van de Inspecteur nu hem de gelegenheid wordt geboden daarop schriftelijk te reageren, vijf bijlagen overgelegd, alsmede twee tekeningen. Het Hof rekent deze pleitnota en de daarbij overgelegde bijlagen en tekeningen tot de stukken van het geding.

De zaak is vervolgens opnieuw mondeling behandeld in raadkamer ter zitting van het Hof van 15 maart 1999. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en diens genoemde gemachtigde, bijgestaan door genoemde heer C. , alsmede, namens de Inspecteur, de heer P voornoemd, bijgestaan door de heer J, rijkstaxateur, verbonden aan genoemde eenheid van de rijksbelastingdienst, vestiging Roermond (hierna: de rijkstaxateur).

Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de Inspecteur. De Inspecteur is op deze zitting in de gelegenheid gesteld om schriftelijk van zijn gevoelen te doen blijken betreffende de pleitnota van belanghebbende, vooral ten aanzien van de daarin opgeworpen stelling dat de onderhavige aanslag, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 16 december 1998, nummer 34.148, onbevoegd is opgelegd.

2.5. Het perceel is gelegen in een bestemmingsplan uit 1961(hierna: het bestemmingsplan) dat op 26 maart 1962 door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd en dat ook thans nog van kracht is.

In de bij het bestemmingsplan behorende kaart is als ventweg langs de N-weg een weg ingetekend (hierna: de weg) die uitkomt op de O-weg. Volgens de tekst van het bestemmingsplan is de aanleg van de weg niet verplicht. Ingevolge het bestemmingsplan mag op het perceel worden gebouwd en kunnen hierop zes bouwkavels worden gerealiseerd.

2.8. Op 2 februari 1993 heeft de rijkstaxateur in opdracht van de Belastingdienst/registratie en successie te R het perceel opgenomen en gewaardeerd. Volgens het hiervan door hem op 26 april 1993 opgemaakte taxatierapport heeft hij "rekening houdend met alle factoren die daarop van invloed kunnen zijn" het perceel op de peildatum 1 juni 1990, de datum van de akte, een vrije verkoopwaarde toegekend van fl. 570.000,=.

Bij de bestreden uitspraak heeft de Inspecteur de waarde van het perceel verminderd met een bedrag van fl. 80.000,= voor kosten, gemoeid met de aanleg van de weg en een bedrag van

fl. 30.000,= met betrekking tot het binnenterrein. Rekening houdende met deze posten heeft de Inspecteur de waarde van het perceel nader vastgesteld op (fl. 570.000,= minus fl. 110.000,= is) fl. 460.000,= en heeft hij de naheffingsaanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.9. Bij de berekening van de hiervoor genoemde vermindering van de waarde van het binnenterrein heeft de rijkstaxateur de bij de naheffingsaanslag vastgestelde waarde van fl. 25,= per m² met fl. 13,82 verminderd tot fl. 11,18 per m². Deze vermindering van de waarde per m² resulteerde in een waardevermindering van het binnenterrein ter grootte van fl. 13,82 x 2.235 m² (de oppervlakte van het binnenterrein volgens de Inspecteur) is -afgerond-

fl. 30.000,=.

2.10. De kosten voor de aanleg van de weg heeft de rijkstaxateur als volgt berekend.

De weg is 75 meter lang en 6 meter breed en heeft derhalve een oppervlakte van

450 m². Volgens een de rijkstaxateur in een ander geval dan het onderhavige bekende opgave van A Wegenbouw B.V. te H, zijn de kosten van de aanleg van een weg

fl. 175,= per m². Op grond hiervan heeft hij de kosten van de weg begroot op 450 x fl. 175,= is fl. 78.750,=, of, afgerond, fl. 80.000,=. Belanghebbende stelt hiertegenover, met een beroep op een als bijlage bij de conclusie van repliek tot de gedingstukken behorende begroting van genoemde A Wegenbouw B.V. van 11 maart 1996 (hierna: de begroting), de kosten van de aanleg van de weg op fl. 323.500,=.

2.12. Belanghebbende heeft blijkens het taxatierapport van de makelaar vóór de datum van de begroting (11 maart 1996), de volgende -met de namen van de kopers aangeduide- percelen verkocht te weten:

1. in mei 1990 -en mitsdien vóór de datum van de akte- het perceel K aan de O-weg. Volgens een niet dan wel onvoldoende bestreden verklaring van de Inspecteur in diens tot de gedingstukken behorende brief aan het Hof van 23 april 1999 is het perceel K door belanghebbende voor een bedrag van fl. 86.000,= tegen een prijs van fl. 107,= per m² verkocht;

2. in april 1991 het perceel Van L aan de N-weg voor een bedrag van fl. 107.000,=. Dit perceel heeft blijkens het taxatierapport een oppervlakte van circa 498 m²;

3. in november 1991 het perceel Van N aan de N-weg met een grootte van 900 m² voor een bedrag van fl. 99.000,=, en met een prijs derhalve per m² van fl. 110,=;

4. in oktober 1991 het perceel S aan de O-weg achter het zich daar bevindende transformatorhuisje ter grootte van 762 m² voor een bedrag van fl. 75.000,=, voor een prijs derhalve per m² van, afgerond, fl. 98,=, en

5. medio 1993 het perceel Van A aan de N-weg met een grootte van 1.000 m² voor een bedrag van fl. 100.000,= en met een prijs derhalve per m² van fl. 100,=.

De totale oppervlakte van de hierboven onder 2.12 vermelde na de datum van de akte ver-kochte percelen bedraagt 3.160 m² en de totale prijs hiervan bedraagt fl. 381.000,=.

Kadastrale gemeente G

sectie datum grootte prijs/m²

A0000 0 20-06-1989 1261 156,62

A00000 12-09-1989 596 117,81

C 00000 12-09-1989 827 241,84

G 00000 13-03-1990 693 148,12

G 00000 01-05-1990 668 148,12

G 00000 25-09-1990 940 142,20

G 00000 27-09-1990 658 148,12

G 00000 05-02-1991 679 148,12

C 00000 21-02-1991 1310 207,11

G 00000 07-05-1991 527 136,27

G 00000 02-07-1991 656 148,13

G 00000 09-08-1991 650 130,77

C 00000 11-10-1991 605 148,76

G 00000 28-10-1991 655 148,13

G 00000 02012-1991 1451 109,17

C 00000 20-12-1991 900 110,00

C 00000 01-04-1992 978 219,28

G 00000 23-07-1992 660 159,98

G 00000 14-08-1992 676 148,13

G 00000 16-09-1992 688 148,13

Kadastrale gemeente O

D 00000 21-03-1989 1630 121,17

D 00000 19-12-1990 1530 150,00

D 00000 07-02-1991 773 102,20

E 00000 19-07-1991 780 346,15

E 00000 28-01-1992 700 148,13

E 00000 07-02-1992 525 148,13

E 00000 08-04-1992 1200 148,13

E 00000 06-08-1992 800 148,13

3.1. In geschil is het antwoord op de volgende twee vragen:

I. Is de naheffingsaanslag onbevoegdelijk opgelegd?

En, zo vraag I ontkennend moet worden beantwoordt:

II. Dient de waarde van het perceel op de datum van de akte gesteld te worden op

fl. 160.000,= dan wel op fl. 460.000,=.

Belanghebbende beantwoordt vraag I bevestigend en vraag II aldus dat de waarde van het perceel op de datum van de akte fl. 160.000,= bedroeg. De Inspecteur is daarentegen van oordeel dat vraag I ontkennend moet worden beantwoord en dat vraag II in die zin moet worden beantwoord dat bedoelde waarde op die datum fl. 460.000,= bedroeg.

- Belanghebbende heeft op de eerste zitting zijn verzoek tot het horen van getuige ingetrokken.

- Ter tweede zitting heeft belanghebbende verklaard bekend te zijn met de inhoud van de brief van de Inspecteur van 15 juni 1998 en met de inhoud van de daarbij behorende bijlagen.

- Door de aanleg van de weg dient het transformatorhuisje dat zich bevindt op de strook grond waarop de weg is geprojecteerd, te worden verwijderd. De kosten hiervan bedragen zeker al anderhalve ton.

- Eerst later heeft de gemeente besloten geen ventweg langs de N-weg aan te leggen doch akkoord te gaan met een directe aansluiting van de zich hier bevindende percelen op de N-weg. Hierdoor is een toestand ontstaan van gedogen die de waardevermeer-dering van het perceel met zich heeft gebracht.

- Het eerst op de tweede zitting door belanghebbende naar voren gebrachte argument dat de naheffingsaanslag onbevoegdelijk is opgelegd, verrast de Inspecteur.

- Het stond niet vast dat de weg er moest komen. In het bestemmingsplan is geen verplichting opgenomen tot het aanleggen van de weg.

4.1. Het ter zake van de onderhavige aanslag opgemaakte aanslagbiljet vermeldt slechts dat de naheffingsaanslag is opgelegd door "de Belastingdienst/Registratie en successie R". Niet is aangegeven wie de aanslag heeft opgelegd. Nu uit het aanslagbiljet niet blijkt dat de aanslag door een ander is opgelegd dan door het Hoofd van de eenheid registratie en successie te 's-H van de rijksbelastingdienst, moet, ingevolge het arrest van de Hoge Raad van 16 december 1998, Nr. 34.148, BNB 1999/303*, ervan worden uitgegaan dat de naheffingsaanslag door dit hoofd is opgelegd.

Aan het vorenstaande doet niet af dat de toelichting bij de aanslag is ondertekend door een ambtenaar, niet niet zijnde het Hoofd, noch dat deze ambtenaar voor het opleggen van deze aanslag voorbereidende werkzaamheden heeft verricht.

4.6. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur geslaagd in het onder 4.5 bedoelde, van hem gevraagde bewijs. Het Hof neemt daarbij met name in aanmerking:

- de onder 2.14 genoemde, in de periode 1989-1992 -dat wil zeggen in de periode waarin ook de verkrijging van het perceel plaatsvond- in de gemeenten G en O gerealiseerde m²-prijzen, welke prijzen zodanig hoger liggen dan de bij verkrijging van het perceel gerealiseerde (gemiddelde) prijs per m², dat zelfs de mindere ligging van (een deel van) het perceel dat prijsverschil niet kan verklaren;

- dat blijkens het taxatierapport het onder 2.12 onder 2 genoemde perceel Van L ter grootte van circa 498 m² is verkocht voor fl. 107.000, dat wil zeggen dat bij deze verkoop een m²-prijs van afgerond, fl. 214,= is gerealiseerd en niet -zoals in het taxatierapport, naar het oordeel van het Hof, abusievelijk is vermeld- fl. 71,= per m²

- de omstandigheid dat, zoals onder 2.5 aangegeven, volgens de tekst van het bestemmingsplan niet de verplichting bestond de weg aan te leggen;

- dat belanghebbende, zoals uit 2.12, onder 1 en 2.13 volgt, omstreeks de datum van de verkrijging van het perceel, namelijk één maand voor en één maand na die datum, twee gedeelten van het perceel -tezamen circa 20% van het totale perceel uitmakend (het onder 2.12, onder 1 genoemde perceel moet, gelet op de gerealiseerde prijs per m² en de totale vergoeding, een oppervlakte van iets meer dan 800 m² groot zijn)- heeft verkocht voor in totaal een bedrag van (2 x fl. 86.000,= is) fl. 172.000,=, dat wil zeggen voor een bedrag dat fl. 12.000,= hoger ligt dan de door hem voor het gehele perceel betaalde vergoeding.

4.8. Hiertoe voert belanghebbende, naar het Hof begrijpt, onder meer aan dat de aanleg van de weg een waardeverminderende factor vormt, welke bij de waardebepaling in aanmerking moet worden genomen voor een bedrag ter hoogte van de door A Wegenbouw B.V. op 11 maart 1996 opgestelde begroting. In aanmerking nemende dat:

- zoals vermeld onder 2.11, op de datum van de begroting de strook grond waarop de weg op de kaart bij het bestemmingsplan was ingetekend gedeeltelijk met huizen was bebouwd;

- zoals uit 2.12 en 2.13 volgt, in ieder geval een zestal percelen was verkocht vóór de datum van de begroting, zodat de begroting niet op deze percelen betrekking kan hebben;

- zoals uit 2.5 volgt, en onder 4.6 reeds is overwogen, weliswaar op de bij het bestemmingsplan behorende kaart de weg was ingetekend doch volgens de tekst van het bestemmingsplan er geen verplichting bestond tot de aanleg van de weg;

- zoals uit 2.6 volgt, belanghebbende op 20 juli 1990 -dat wil zeggen ongeveer zes weken na het passeren van de akte- een aanvraag voor een bouwvergunning heeft ingediend zonder hierbij rekening te houden met de aanleg van de weg;

- de waarde van het perceel tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de akte, naar partijen eenstemmig hebben verklaard (zie 2.4), niet noemenswaardig is gestegen,

een en ander tezamen en in onderling verband beschouwd is het Hof van oordeel dat reeds op de datum van de koop c.q. van de levering van het perceel duidelijk was dat de weg niet behoefde te worden aangelegd, dat mitsdien de op 11 maart 1996 opgemaakte begroting niet de kosten kan weergeven, waarmee ten tijde van de verkrijging rekening moest worden gehouden bij de vaststelling van de waarde van het perceel. Het Hof merkt hierbij op dat belanghebbende -indien er veronderstellenderwijze van uit wordt gegaan dat op de datum van de akte het voornemen tot de aanleg van de weg op grond van een bestaande verplichting bestond- zich er toen toch wel van vergewist zou hebben welke kosten die aanleg met zich zou brengen. Het is in zo'n geval uiterst ongebruikelijk en mitsdien uiterst onaannemelijk dat bijna vijfenhalf jaar na de verkrijging, terwijl al in ieder geval een zestal percelen verkocht zijn, een begroting wordt opgemaakt voor de kosten van "de ontsluiting van perceel en aanleg van de weg". Belanghebbende op wiens weg het ligt in zo'n geval aannemelijk te maken dat er een verplichting bestond tot het aanleggen van de weg, is hierin niet geslaagd.

4.9. Nu belanghebbende, zoals onder 2.7 vermeld, binnen drie maanden na de datum van de akte een aan het binnenterrein aansluitend perceel heeft gekocht voor een prijs per m² van

fl. 11,76 gaat het Hof ervan uit, nu het tegendeel niet aannemelijk is geworden, dat deze prijs per m² ook geldt voor het binnenterrein.

4.10. Uitgaande van een oppervlakte van het binnenterrein, als door belanghebbende gesteld, van 3.795 m² komt het Hof voor het terrein dat van het perceel resteert na aftrek van de onder 4.6, vierde gedachtestreepje, bedoelde twee verkopen en van het binnenterrein, uitgaande van de waarde van het perceel als bij de bestreden uitspraak vastgesteld tot de volgende prijs per m² voor dit resterende gedeelte:

8.295 m² grootte van het perceel fl. 460.000,=

+ 1.604 m² totale grootte van genoemde twee verkopen fl. 172.000,=

3.795 m² grootte van het binnenterrein x fl. 11,76/ m² fl. 44.630,=

5.399 m² fl. 216.630,= -

2.896 m² resterend gedeelte van het perceel fl. 243.370,=,

derhalve een prijs per m² voor vorenbedoeld resterende gedeelte van, afgerond, fl. 84,=.

In aanmerking nemende de prijzen vermeld onder 2.14 is het Hof van oordeel dat deze grondprijs, ook in aanmerking nemende de slechte ligging van het perceel, niet te hoog is.

Belanghebbende op wie, gelet op de feiten en omstandigheden van het onderhavige geval, zoals hiervóór vermeld, de last rust aannemelijk te maken dat zulks niet juist is en dat voor de prijs per m² van dit resterende gedeelte een lager bedrag dient te worden genomen, is in dit bewijs niet geslaagd.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.