Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-06-2001, AB2528, 98/02778

BELASTINGKAMER

Nr. 98/02778

Bij de beschikking heeft de ambtenaar de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet (hierna: de waarde) van A-straat 1 per

de waardepeildatum 1 januari 1994 vastgesteld op fl. 255.000,=.

Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de bij de beschikking vastgestelde waarde per de waardepeildatum verminderd tot een waarde van fl. 229.000,=.

Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep gekomen.

Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=.

De ambtenaar heeft het beroepschrift bij vertoogschrift bestreden en daarin geconcludeerd tot bevestiging van de bestreden uitspraak.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 maart 2001 te

R.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar partner, A, en B, makelaar te Q, en de ambtenaar, C, bijgestaan door D, verbonden aan het kantoor van E bv te S.

Ter zitting heeft belanghebbende twee pleitnota’s voorgedragen. Exemplaren hiervan alsmede, met toestemming van de wederpartij, exemplaren van de drie bijbehorende bijlagen zijn aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.

2.3. De stortplaats, grenzend aan de noordzijde aan het riviertje F (hierna: F), betreft een oud wiel en een oude stroomgeul van F. Het wiel en de stroomgeul zijn volgestort met huishoudelijk afval en bouw- en sloopafval tot een diepte van ongeveer 3 meter beneden het maaiveld. Ontgrondingen hebben niet plaatsgevonden.

Het huidige gebruik van de stortplaats is weiland en grasveld omringd door bomen. Het aangrenzend gebruik van de stortplaats is natuurgebied en agrarisch gebied.

De dikte van de afdeklaag is ter plaatse van het weiland 30 tot 100 centimeter en ter plaatse van het grasveld en bossage 25 tot 150 centimeter.

2.6. In rapport 1 wordt onder punt 4, “Resultaten”, voor de standaard computeruitvoer van de resultaten verwezen naar bijlage 2, te weten: 2.1 Urgentiecijfers en maatregelen en 2.2. Resultaten algemene berekeningen, en staat onder dat punt als nadere toelichting op de risicofactoren onder meer het volgende woordelijk vermeld:

“De risicowaarden lopen op van 0(=verwaarloosbaar) tot 3

(=aanzienlijk risico).” en

“Stortgas gevaar =2:

De risico’s ten gevolge van eventuele emissie van stortgas uit de voormalige stortplaats zijn verhoogd.

Afdeklaag =3:

De risico’s met betrekking tot de afdeklaag zijn verhoogd, omdat de afdeklaag te dun is en de samenstelling onbekend is.”.

2.7.In een in kopie als bijlage bij rapport 2 tot de gedingstukken behorend Rapportageformulier risico-evaluatie (fase 3) staat onder Risicofactoren waarvoor risico-evaluatie is uitgevoerd het volgende

“Risicofactor Risico-evaluatie Actueel risico Omschrijving risico

stortgas ja nee risico gering vanwege sterke

verdunning vrijkomend stort-

gas

afdeklaag ja nee geen actuele risico’s voor

mens en vee a.g.v. plaatse-

lijk te dunne afdeklaag”

2.8. In rapport 2 staat onder 5.3 het volgende:

“Uit de uitgevoerde risico-evaluatie en risicobeschrijvingen

blijkt dat er geen actuele risico’s aanwezig zijn voor mens en vee ten aanzien van de risicofactoren stortgas en afdeklaag. Een maatregelenonderzoek kan dan ook achterwege blijven.”

alsmede, naar aanleiding van eerstgemeld onderzoek, gehouden nader

onderzoek betreffende het stortgas en de afdeklaag, het volgende:

“De resultaten van fase 1 t/m 3 van onderliggend onderzoek geven aan dat er geen actuele risico’s aanwezig zijn ten aanzien van beide risicofactoren stortgas en afdeklaag bij het huidige gebruik van de stortplaats door mens en vee.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat bij wijziging van het gebruik wel risico’s kunnen ontstaan als gevolg van de plaatselijk te dunne afdeklaag. Hierbij wordt gedacht aan de teelt van diep(er) wortelende (knol)gewassen, diepe grond bewerking (>0,25 m) en/of graafwerkzaamheden.

Geadviseerd wordt belanghebbende hierover in te lichten, zodat hiermee, wellicht op termijn, in voldoende mate rekening kan worden gehouden.”.

2.9. In de motivering van de uitspraak op het bezwaarschrift van

15 april 1998 van de gemeente P staat onder “SPECIFIEK” tweede, derde en vierde alinea het volgende:

“Aangezien het perceel is gelegen op een voormalige vuilnisstort-

plaats die geëxploiteerd werd door de gemeente T zullen indien noodzakelijk de kosten van eventuele sanering door de overheid worden betaald.

Een potentiële koper hoeft dus geen rekening te houden met deze kosten en eventuele saneringskosten zullen geen invloed hebben op de waardebepaling.

Voor zover mogelijk zijn de aspecten door de taxateur aan U toegelicht. De taxateur heeft kennis genomen van een brief van

4 september 1997 van de Provincie U inzake onderhavige situatie. Dit schrijven geeft aan op pagina 2 dat Gedeputeerde Staten niet zullen overgaan tot het geven van een bevel (tot sanering). Deze elementen heeft de taxateur mede beoordeeld.

De woning is derhalve naar het oordeel van de gemeente wel verkoopbaar.”.

2.10. De ambtenaar heeft ter zitting ter zake van A-straat 1 en de door de gemeente als vergelijkingsobjecten aangevoerde objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) desgevraagd de volgende, door belanghebbende niet betwiste, gegevens verstrekt.

A-straat 1

achterhuis/schuur fl. 25.000,=

loods 380 m² fl. 60.000,=

woning 424 m³ fl. 100.000,=

bijgebouwen zonder oppervlakte en inhoud fl. 10.000,=

grond 2.000 m² fl. 34.000,=

totaal fl. 229.000,=

Voor de opstallen, dat wil zeggen de woning en de bijgebouwen, is in totaal aan inhoud in aanmerking genomen 1.000 m³. De overige grond, waarop de stortplaats zich bevindt, is in aanmerking genomen voor nihil.

B-straat 1

hoofdgebouw 400 m³ fl. 140.000,=

bijgebouwen 234 m³ fl. 30.000,=

grond 2.060 m² fl. 80.000,=

totaal fl. 250.000,=

B-straat 2

woning 964 m³ fl. 260.000,=

grond 4.345 m² fl. 100.000,=

totaal fl. 360.000,=

C-straat 1

achterhuis 200 m² fl. 40.000,=

schuur 300 m² fl. 35.000,=

stal 330 m² fl. 120.000,=

loods 175 m² fl. 18.000,=

varkensstal 200 m² fl. 4.000,=

woning 500 m³ fl. 130.000,=

grond 3.000 m² fl. 105.000,=

totaal fl. 452.000,=.

3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de ambtenaar de waarde per waardepeildatum 1 januari 1994 van A-straat 1 terecht heeft vastgesteld op fl. 229.000,=.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de ambtenaar daarentegen bevestigend.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder belanghebbendes pleitnota’s met bijbehorende bijlagen,

van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Zij hebben hieraan ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.

De als bijlage bij het rapport 1 tot de stukken behorende situatieschets van de stortplaats geeft de situatie juist weer. De gevel van belanghebbendes woning is ongeveer 5 à 6 meter verwijderd van de in die situatieschets met een donkere lijn aangegeven stortgrens van de stortplaats.

Het betreft zandgrond met een veel grotere uitstroom als bij andere grond, dat wil zeggen met een veel groter gebied van verontreiniging dan het gebied van de stortplaats.

Indien een koper A-straat 1 zou willen kopen, dan zou hij nooit een hypothecaire lening kunnen krijgen, omdat hiervoor een taxatie nodig is en de verontreiniging dan direct zou blijken.

In het dagelijks leven ondervindt belanghebbende veel last van de verontreiniging. Zij mag daar niet spitten omdat de afdeklaag daarvoor te dun is. Thans komt het vuil bestaande uit flessen, oude nylons etc. naar boven. Een gedeelte van de oever van F is weggespoeld. Hierdoor is een gedeelte van de stortplaats vrij- gekomen. Belanghebbende kan met de vervuilde grond niets beginnen. Zij kan er bijvoorbeeld niet op tuinieren noch dieren op houden. De iepen die daarop geplant zijn, zijn na enige jaren aangetast.

Belanghebbende laat haar formele grieven varen.

Er bestaat geen duidelijkheid met betrekking tot de aansprakelijkheid ten aanzien van de vervuiling. Ook niet voor de toekomst.

2000 vrachtwagens zouden nodig zijn en over belanghebbendes grondgebied moeten rijden om het vuil af te voeren. Dit zou een ware kaalslag betekenen. Op grond van een en ander en al het overige dat door belanghebbende hierover is aangevoerd, tezamen en in onderling verband beschouwd, dient naar het oordeel van belanghebbende de waarde van A-straat 1 gesteld te worden op nihil.

Het bezwaar is gezien als een bezwaar tegen de beschikking.

Het Hof heeft de termijn van het indienen van het vertoogschrift verlengd.

Door middel van de rompslompkorting van 10% is rekening gehouden met de verontreiniging.

Indien een koper een redelijke prijs betaalt, zal hij ter zake van de kosten van sanering niet worden aangesproken. Er zijn geen actuele risico’s aanwezig.

Niet wordt ingezien dat een op de vervuiling berustende civiele claim een waardebeïnvloedende werking heeft.

Het verzoek van belanghebbende aan de gemeente om zich voor de vervuiling aansprakelijk te stellen is niet onderbouwd en is derhalve afgewezen.

De ambtenaar bestrijdt dat de taxateur van de gemeente A-straat 1 niet heeft bezocht. Wel biedt hij zijn verontschuldigingen aan voor de wijze waarop dit volgens belanghebbende heeft plaatsgevonden.

Op de vraag van het Hof over de aansprakelijkheid ter zake van de vervuiling merkt de ambtenaar op dat belanghebbende door middel van een familieverkoop de eigendom van haar vader heeft verworven, dat destijds bevoegd gestort is en dat de vader van belanghebbende toen op de hoogte was van het storten.

Desgevraagd merkt de ambtenaar op dat bij eventuele schade bij het saneren van de omgeving de gemeente mogelijk het standpunt zal innemen niet hiervoor aansprakelijk te zijn. Destijds is terecht de vergunning afgegeven en op het storten goed toezicht gehouden.

Indien de gemeente al in gebreke zou zijn gebleven dan bestaat nog de mogelijkheid van verjaring.

De partij die de gemeente aansprakelijk stelt, zal dit moeten bewijzen.

Het resultaat van de onderhavige procedure is van invloed op de volgende beschikking.

4.3. Uit het in het taxatierapport vermelde rompslompforfait van 10% volgt dat de taxateurs van de gemeente vorenvermelde verontreiniging bij hun waardevaststelling van A-straat 1 hebben betrokken.

Gelet op de data van de rapport 1 en rapport 2, 4 december 1989 en 18 februari 1998, en de datum van de bestreden uitspraak 17 april 1998 was de ambtenaar bij het doen van die uitspraak op de hoogte van de inhoud van die rapporten. Het Hof heeft geen reden aan te nemen dat de ambtenaar daar toen geen rekening mee heeft gehouden.

Gelet op het onder 2.6 tot en met 2.8 overwogene acht het Hof hetgeen belanghebbende ter zitting over de invloed van de vervuiling op het gebruik van A-STRAAT heeft aangevoerd niet aannemelijk, vooral wat het houden van dieren betreft. Op grond van rapport 1 en rapport 2 zijn er immers geen actuele risico’s voor mens en dier en ook is de afdeklaag niet overal te dun.

4.4. Indien buiten beschouwing wordt gelaten een, veronderstellenderwijze, in de toekomst, in verband met de vervuiling, te houden sanering en in aanmerking nemende de deskundigheid van vorenbedoelde voor de gemeente bij het vaststellen van de waarde van onroerende zaken

handelende taxateurs, heeft het Hof geen reden te twijfelen aan

de door dezen in hun taxatierapport vastgestelde waarde van

4.6. Artikel 75, eerste, tweede en derde lid, van de Wet bodembescherming bepaalt, voor zover te dezen van belang, het volgende:

“1. De Staat kan - behoudens matiging door de rechter - de ten

laste van het Rijk komende kosten van (...) sanering van gevallen van ernstige verontreiniging verhalen op degene door wiens onrechtmatige daad de verontreiniging of de aantasting van de bodem in het betrokken geval is veroorzaakt en die deswege of anderszins buiten overeenkomst jegens enige overheid krachtens burgerlijk recht aansprakelijk is voor de gevolgen daarvan.

2. De Staat kan, indien de kosten van een geval als bedoeld in het eerste lid, mede ten laste van een provincie of een gemeente komen, ook deze kosten overeenkomstig dat lid verhalen.

3. De Staat kan ten laste van het Rijk komende kosten als bedoeld in het eerste lid, overeenkomstig de regels betreffende ongerechtvaardigde verrijking verhalen op degene die door (...) die sanering ongerechtvaardigd wordt verrijkt. Het tweede lid is van overeenkomstige toepassing.”.

Artikel 6:212, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt het volgende:

“1. Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander,

is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking.”.

4.8. Uit het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 december 1993, Nr. 1317/88, gepubliceerd in Tijdschrift voor milieu en recht, jaar 1994, M en R jurisprudentie 1994/12, Nr. 124, waarin in rechtsoverweging 4.7 wordt overwogen:

“Bovendien moet (...) de verrijkte eigenaar op het moment van

verwerving hebben geweten of hebben behoren te weten dat de grond vervuild was en gesaneerd zou (moeten) worden.”

het vonnis van de rechtbank 18 april 1995, Nr. 616/91, te kennen uit NJ 1996/744, waarin in rechtsoverweging 5.3.6 wordt overwogen:

“In de periode waarin de verontreiniging (...) is veroorzaakt,

behoorde voor een onderneming als Jager B.V. voldoende duidelijk te zijn dat de verontreiniging van een bedrijfsterrein mettertijd

tot saneringskosten zou leiden en dat die kosten dusdanig zouden kunnen oplopen, dat de waarde van het terrein zelfs negatief zou kunnen worden.”

en het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 1995, nr. 1191, waarin laatstgenoemd vonnis wordt bevestigd en de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.9 overweegt:

“Die stelling stond niet in de weg aan het oordeel dat een

onderneming als Jager destijds voldoende duidelijk behoorde te zijn dat bodemverontreiniging tot hoge saneringskosten zou kunnen leiden (...).”

leidt het Hof af dat wil aan vorenbedoeld redelijkheidsvereiste worden voldaan degene die door de sanering wordt verrijkt, heeft geweten of heeft behoren te weten, dat de grond vervuild was en gesaneerd zou moeten worden.

4.10. Op grond van het onder 4.6 tot en met 4.9 overwogene oordeelt het Hof, ingevolge overweging 4.5 daartoe gehouden, dat het niet in overeenstemming is met vorenbedoeld redelijkheidsvereiste wanneer belanghebbende in de toekomst op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor saneringskosten zou worden aangesproken. Hieruit volgt dat de kans op een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking gesteld dient te worden op nihil. Dit geldt eveneens voor een potentiële koper van A-straat 1 zolang rapport 2 zal gelden.

Belanghebbendes stelling dat A-straat 1 in verband met de voormelde mogelijke actie uit ongerechtvaardigde verrijking onverkoopbaar is, dient op grond van het vorenstaande te worden verworpen.

Bovendien vermeldt de bestreden uitspraak dat een potentiële koper geen rekening behoeft te houden met de kosten van een eventuele sanering door de overheid en deze kosten mitsdien niet van invloed zijn op de waardebepaling.

Op grond van een en ander is het Hof van oordeel dat, nu zich in de voorzienbare toekomst geen sanering met betrekking tot A-STRAAT 1 zal voordoen, de gemeente de door haar vastgestelde waarde van

fl. 229.000,= voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

4.11. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de gemeente de waarde van A-straat 1 niet te hoog heeft vastgesteld.

Het Hof neemt hierbij mede in aanmerking dat het deel van het perceel waar de stortplaats is gelegen op nihil is gesteld, de

m³-prijs van het woonhuis in vergelijking met de m³-prijs van de referentiepanden lager is alsmede de m²-prijs van 2.000 m² grond lager is dan de grond van de referentiepanden. De vermindering van de waarde door middel van de, voor gevallen als de onderhavige gebruikelijke, aftrek van het zogenoemde rompslompforfait voor het dagelijks ongemak van 10%, acht het Hof, nu belanghebbende, tegen

over deze in het economische verkeer gebruikelijke gang van zaken, voor haar geval een afwijkend hoger percentage niet aannemelijk heeft gemaakt, niet onredelijk.

Belanghebbende, die zelf geen deskundige is op het gebied van waardering van onroerende zaken, heeft, hoewel zij zich heeft laten bijstaan door een makelaar, geen taxatierapport overgelegd noch gegevens verstrekt om tot een tegenovergesteld oordeel te kunnen komen en heeft mitsdien het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.

1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).

2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.

3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in

cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.

Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.