Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-08-2002, AE6786, 99/01946

HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH

U I T S P R A A K

Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, vierde enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer F. te G (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Financiën van de gemeente H (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak D-straat 00 te G (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking (nummer 00000/00000) gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1995 is vastgesteld op ƒ 301.000,-. Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verlaagd naar ƒ 235.000,-. Belanghebbende is van deze uitspraak tijdig in beroep gekomen bij het Hof en hij heeft terzake een griffierecht voldaan ƒ 85,-. De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.

Ter zitting heeft de ambtenaar een pleitnota voorgedragen en een exemplaar daarvan overgelegd aan het Hof. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt. De ambtenaar heeft bij zijn pleitnota fotokopieën van een tweetal rechterlijke uitspraken overgelegd, te weten een uitspraak van de Raad van State, afdeling bestuursrechtspraak, de dato 3 oktober 2001, nummer 0000/1, betreffende het geding tussen belanghebbende en C. enerzijds en burgemeester en wethouders van de gemeente H anderzijds, alsmede een uitspraak van de Raad van State, afdeling bestuursrechtspraak, de dato 10 april 2002, nummer 0000/1, betreffende het geding tussen belanghebbende en C. enerzijds en burgemeester en wethouders van de gemeente H anderzijds.

2. Feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en de geloofwaardige verklaring van de ambtenaar ter zitting de volgende feiten vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een rond 1900 gebouwde woning, met een inhoud van 700 m3, met inpandige garage, met een inhoud van 85 m3, en bijbehorend perceel grond. De perceeloppervlakte bedraagt 610 m2. Hiervan is een oppervlakte van 85 m2 in gebruik bij de gemeente als openbare weg.

2.2. Eén hoek van de onroerende zaak grenst onmiddellijk aan het naastgelegen perceel, behorende bij D-straat 00. De voorgevel van de onroerende zaak grenst direct aan de openbare weg.

2.3. Naast onderhavige onroerende zaak is een smederij (D-straat 00) gelegen. Deze bestaat uit een atelier alwaar kunstzinnige metalen voorwerpen worden vervaardigd. De bewoner van D-straat 00 heeft voor deze smederij een vergunning krachtens de Wet Milieubeheer. Belanghebbende heeft de gemeente verzocht om toepassing van bestuurlijke handhavingsmiddelen omdat hij als gevolg van het in werking zijn van de inrichting geluid-, trilling- en stankhinder ondervindt. Dit verzoek is door de gemeente afgewezen. Het hiertegen gemaakt bezwaar is door de gemeente ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Raad van State, welk beroep bij uitspraak van 3 oktober 2001 ongegrond is verklaard, uit overweging dat de smederij aan alle voorschriften verbonden aan de vergunning voldoet. Op 13 september 1999 is aan de bewoner van D-straat 00 vrijstelling krachtens artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening verleend voor een atelier. Het hiertegen door belanghebbende gemaakt bezwaar is door de gemeente ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld, hetwelk door de arrondissementsrechtbank te Roermond bij uitspraak van 13 september 2000 ongegrond is verklaard. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij de Raad van State, welk hoger beroep bij uitspraak van 10 april 2002 ongegrond is verklaard uit overweging dat de inbreuk die met het gebruik, waar de vrijstelling krachtens artikel 19 van de Wet op de ruimtelijke ordening op ziet, op het bestaande planologische regime wordt gemaakt, gering is.

2.4. Bij de onder punt 1.1 vermelde beschikking is de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ vastgesteld op ƒ 301.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 1995. Hierbij diende D-straat 00 als referentiepand. D-straat 00 is op 1 december 1994 verkocht voor ƒ 150.000,-.

2.5. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking tijdig bezwaar aangetekend. In het kader van de behandeling van het bezwaarschrift heeft de ambtenaar een gediplomeerd WOZ-taxateur van het taxatiebureau H B.V. verzocht de bij de beschikking vastgestelde waarde op zijn juistheid te toetsen. Tevens is belanghebbende op zijn verzoek gehoord. Bij de hertaxatie is uitgegaan van een ander referentiepand, namelijk L-straat 00. De taxateur heeft zijn bevindingen neergelegd in een adviesschrift waarbij hij de gemeente heeft geadviseerd de waarde van de onroerende zaak te verlagen naar ƒ 235.000,- omdat in eerste instantie niet, danwel onvoldoende, rekening was gehouden met het bij de gemeente in gebruik zijnde gedeelte van het perceel, met de ligging van de onroerende zaak aan een doorgaande verkeersweg en met de overlast van de activiteiten van D-straat 00. Naar aanleiding hiervan heeft de ambtenaar de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde, conform het adviesschrift van de taxateur, bij de uitspraak op het bezwaarschrift verminderd tot een waarde van ƒ 235.000,-.

2.6. Naar aanleiding van het tijdig door belanghebbende ingediende beroepschrift tegen vorengenoemde uitspraak, heeft de ambtenaar de eerder genoemde WOZ-taxateur nogmaals verzocht om de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde op haar juistheid te toetsen. De bevindingen van deze toetsing zijn neergelegd in het bij het vertoogschrift overgelegde taxatierapport dat is gedateerd 20 januari 2000. Op grond van dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak niet gewijzigd.

2.7. In de door de ambtenaar overgelegde matrix is de onroerende zaak vergeleken met het object L-straat 00 (hierna: het vergelijkingsobject). In de matrix zijn zowel van de onderhavige onroerende zaak als van het vergelijkingsobject gegevens opgenomen over het type woning, de inhoud, de oppervlakte, het bouwjaar, de bijgebouwen en van de elementen ligging, doelmatigheid, voorzieningen, kwaliteit en onderhoud. Daarnaast is van het vergelijkingsobject de verkoopprijs en -datum in de matrix vermeld.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1. Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak bij de bestreden uitspraak terecht is vastgesteld op ƒ 235.000,-, welke vraag belanghebbende ontkennend en de ambtenaar bevestigend beantwoordt.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder de pleitnota's van beide partijen alsmede de door de ambtenaar overgelegde matrix, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde gelijk aan de verkoopprijs van D-straat 00, zijnde ƒ 85.000,-, danwel D-straat 00 zijnde ƒ 150.000,-.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1995 (artikel 18, tweede lid van de Wet WOZ).

4.2. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport de dato 20 januari 2000 en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een met de onroerende zaak vergelijkbaar object. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van het vergelijkingsobject.

4.3. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van dit taxatierapport te twijfelen. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.

4.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de ambtenaar het motiveringsbeginsel, de Wet Openbaarheid van bestuur en het fair-trial beginsel heeft geschonden, omdat de ambtenaar niet alle, voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak, relevante gegevens zou hebben verstrekt. Deze stelling van belanghebbende keert zich niet tegen de juistheid van de vastgestelde waarde en het is het Hof niet gebleken dat belanghebbende door die omstandigheden in de verdediging van zijn zaak voor het Hof is geschaad. Bovendien stelt het Hof vast dat de WOZ-beschikking aan alle eisen genoemd in artikel 23, eerste lid van de Wet WOZ voldoet. De ambtenaar heeft ook het taxatieverslag, dat is opgemaakt conform bijlage vier van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, aan belanghebbende verstrekt. Ook heeft de ambtenaar op het taxatieverslag de WOZ-waarde uitgesplitst naar woning, bijgebouw en grond, waarbij tevens de waarde per m2 is vermeld. Onder deze omstandigheden kan redelijkerwijs niet worden gezegd dat de ambtenaar het motiveringsbeginsel, de Wet Openbaarheid van bestuur of het fair-trial beginsel heeft geschonden.

4.5. Belanghebbende is van mening dat sprake is van willekeur, nu de ambtenaar in latere aanleg L-straat 00 als referentiepand heeft gebruikt. Naar zijn mening is D-straat 00, dat in eerste aanleg als referentiepand is gebruikt, meer vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak dan L-straat 00. De ambtenaar heeft verklaard, en het Hof hecht daaraan geloof, dat L-straat 00 meer overeenkomsten vertoont met de onroerende zaak dan het eerder gebruikte referentiepand D-straat 00, omdat laatstgenoemd pand in een zeer slechte staat van onderhoud verkeerde en in een lagere prijscategorie valt. Het staat de ambtenaar en de taxateur vrij in de bestreden uitspraak, het vertoogschrift en in het taxatierapport de verkoopopbrengst te noemen van een ander met de onroerende zaak vergeleken object dan in het het bij de beschikking behorende taxatieverslag. Gelet op de in de matrix opgenomen gegevens van de onderhavige onroerende zaak en van L-straat 00, is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject L-straat 00 zeer goed te vergelijken is met de onderhavige onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof is van willekeur geen sprake.

4.6. Het Hof gaat voorbij aan de verwijzing van belanghebbende naar de verkoopopbrengst ad ƒ 85.000,- van het object D-straat 00 de dato november 1994. De ambtenaar heeft gesteld, en het Hof hecht hieraan geloof, dat D-straat 00 geen vergelijkbaar object is en niet als referentiepand is gebruikt vanwege de slechte staat van onderhoud en omdat geen sprake is van een woonhuis maar van een magazijn met winkelruimte.

4.7. Belanghebbende is van mening dat de onroerende zaak half-vrijstaand is omdat er geen onbelemmerde en vrije doorgang is naar de achtergelegen tuin en naar de achterdeur van de onroerende zaak. Het was de taxateur en de ambtenaar bekend dat één hoek van de onroerende zaak verbinding maakte met D-straat 00. Omdat de beide buurpanden niet onmiddellijk met het woongedeelte aan elkaar grenzen is de onderhavige onroerende zaak, conform het vaste stelsel van richtlijnen voor de verschillende typen woningen dat destijds werd gehanteerd bij de waardebepaling, gekwalificeerd als vrijstaande woning. De ambtenaar heeft gesteld en het Hof acht dit aannemelijk dat de taxateur bij de waardebepaling van de onroerende zaak hiermee rekening heeft gehouden.

4.9. Het Hof gaat voorbij aan de overige grieven van belanghebbende voorzover deze niet de waardebepaling en/of de waardevaststelling van de onroerende zaak betreffen.

4.10. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de ambtenaar verdedigde waarde van ƒ 235.000,- juist is. Belanghebbende, die zelf geen deskundige is op het gebied van waardering van onroerende zaken, heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.

4.11. Uit het vorenoverwogene volgt dat moet worden beslist als hierna is vermeld.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.

Aldus vastgesteld op 2 augustus 2002 door G.J. van Muijen, lid van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.