Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-03-2004, AP0969, 02/00255

HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH

U I T S P R A A K

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:66, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, eerste enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Y (hierna: de verweerder) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak C-straat 0 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking (nummer 0000/0001) gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld op ƒ 278.000,-. Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar, heeft de verweerder bij de bestreden uitspraak de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde verminderd naar een waarde van ƒ 268.000,-.

1.4. Het Hof heeft, na de telefonische mededeling van verweerder aan de griffier op 12 december 2003 inhoudende dat een compromis tussen partijen niet mogelijk is gebleken, vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil, danwel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1985 gebouwde twee-onder-één-kap-woning met garage. De inhoud bedraagt 367 m3 en de perceelsoppervlakte 250 m2.

2.2. De onroerende zaak is bij notariële akte van 15 september 1998 geleverd aan belanghebbende. De koopprijs bedroeg ƒ 245.000,-. De koopovereenkomst is getekend op 12 juni 1998.

2.3. De onroerende zaak is in opdracht van belanghebbende op 9 juli 1998 door een beëdigd taxateur, ter verkrijging van een financiering, getaxeerd op ƒ 252.000,-, zijnde de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1. Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van maximaal ƒ 252.000,-. De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij wordt uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 1999.

4.3. De verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport van 24 mei 2002 en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de door de verweerder gebezigde vergelijkingsobjecten (hierna: de referentiepanden).

4.4. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. De verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat de verkoop van de onroerende zaak tussen twee onafhankelijke partijen en via een makelaar tot stand is gekomen. Voorts heeft de verweerder geen feiten of omstandigheden gesteld die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop geen sprake was, en ook overigens is zulks het Hof niet gebleken. Dit heeft tot gevolg dat de door belanghebbende voor de onroerende zaak op 15 september 1998 betaalde koopsom van ƒ 245.000,- in beginsel als uitgangspunt voor de waardevaststelling kan gelden. De verweerder heeft gesteld dat in dit kader dient te worden uitgegaan van de datum van de koopovereenkomst, zijnde 12 juni 1998. Naar het oordeel van het Hof is dit standpunt, gelet op de in artikel 17 van de Wet WOZ opgenomen waardedefinitie, onjuist. Op 12 juni 1998 kon belanghebbende immers, zo is gebleken, de onroerende zaak niet onmiddellijk en in volle omvang in gebruik nemen.

4.5. Voorzover de verweerder heeft bedoeld te stellen dat uitsluitend de op basis van de wet gehanteerde methode van waardering tot een juiste waardebepaling leidt, dient deze stelling te worden verworpen. In het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, onder meer gepubliceerd in BNB 2001/52, is beslist dat de in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20 van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.

4.6. In het algemeen kan ervan worden uitgegaan dat, afgezien van bijzondere feiten en omstandigheden, onroerende zaken in 1998 een zekere waardestijging hebben ondergaan. De verweerder heeft niet gesteld dat zulks in de periode 15 september 1998 tot 1 januari 1999 ten aanzien van belanghebbendes onroerende zaak anders is geweest. Mede gelet op de door de verweerder ter onderbouwing van zijn standpunt genoemde verkoopprijs ten bedrage van ƒ 302.500,- van het naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbare referentiepand C-straat 8, dat op 25 februari 1999 is getransporteerd, schat het Hof de waardestijging van de onroerende zaak in bedoelde periode in goede justitie op ƒ 14.000,-. De waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 bedraagt dan ƒ 259.000,-.

4.7. Belanghebbende heeft nog gesteld dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1995 ƒ 173.000,- bedroeg en dat volgens de Vereniging Eigen Huis de gemiddelde prijsstijging in Limburg 36% bedroeg, zodat de waarde per 1 januari 1999 dan ƒ 235.000,- zou moeten zijn. Dit door belanghebbende voorgestane systeem kan naar het oordeel van het Hof echter niet worden gevolgd, daar het toepassen van gemiddelde prijsstijgingen geen geschikte methode vormt voor de bepaling van de waarde van een bepaalde woning op een bepaald tijdstip. Voorts dient de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 onafhankelijk van de waarde per 1 januari 1995 te worden bepaald.

4.8. Uit al hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat moet worden beslist als hierna is vermeld.

5. Proceskosten en griffierecht

Hoewel het beroep gegrond is, acht het Hof geen termen aanwezig de verweerder te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

Belanghebbende heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt, en het Hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.

Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb dient aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht te worden vergoed.

6. Beslissing

Aldus gedaan door J.W. van der Voort, lid van voormelde Kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van M.A.M. van den Broek, griffier, in het openbaar uitgesproken op: 12 maart 2004

Het aanwenden van een rechtsmiddel: