Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-08-2004, AR3527, 02/00689

BELASTINGKAMER

Nr. 02/00689

1.2. Belanghebbende is tijdig tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het hof.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 29,-.

De verweerder heeft bij verweerschrift het beroep bestreden.

2.1. De onroerende zaak, bouwjaar circa 1970, is een vrijstaande recreatiebungalow met ondergrond en tuin. De recreatiebungalow is in houtskeletbouw met masoniet platen opgetrokken en heeft een puntdak voorzien van bitumineuze dakbedekking. Er is geen dakisolatie aanwezig, de wanden zijn echter geheel geïsoleerd. Er is geen dubbele beglazing aanwezig.

Het object wordt verwarmd met één gaskachel en is voorzien van een geiser.

De kwaliteit van de toegepaste materialen is, in relatie tot de ouderdom van het object, goed. De globale onderhoudstoestand is redelijk.

De recreatiebungalow heeft een woonkamer, open keuken, drie slaapkamers en een ruimte met douche, toilet en wastafel en is overigens voorzien van de gebruikelijke voorzieningen.

2.2. De inhoud van de recreatiebungalow is ca. 170 m³. De recreatiebungalow is gelegen op een perceel groot 485 m².

De recreatiebungalow ligt buiten de bebouwde kom, in een recreatiepark op goede stand en aan een onverharde weg en is aangesloten op de gebruikelijke voorzieningen.

De buitenzijde van de recreatiewoning, zijnde het spuitbeton, is (later) afgedekt met planken schrootjes.

2.3. Bij de onroerende zaak is sprake van erfpacht. Indien de recreatiebungalow wordt verkocht dient 5% van de verkoopprijs te worden betaald aan de eigenaar van het recreatiepark "De A". De onroerende zaak is volledig in eigen gebruik.

Er zijn geen omstandigheden aanwezig die mogelijk van invloed kunnen zijn op de toekomstige waardeontwikkeling.

2.4. De waarde van de onroerende zaak op peildatum 1 januari 1999 is na bezwaar vastgesteld op € 62.621,=. Daarbij is uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 1999. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is bepaald door middel van de methode van vergelijking met referentiepanden.

De verweerder heeft de waarde onderbouwd met een, bij zijn verweerschrift gevoegd, taxatierapport. In dat rapport zijn de gegevens van de onroerende zaak en de gegevens van de vergelijkbare objecten opgenomen. Tevens zijn bij dat rapport foto's van de onroerende zaak en de referentiepanden gevoegd. Tenslotte is een zogenoemde matrix bijgevoegd.

- Heeft de verweerder bij de uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak juist vastgesteld?

In het bijzonder is daarbij aan de orde of de verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de feitelijke toestand van de onroerende zaak in relatie tot de referentiepanden.

Wij komen nu uit Q. We mogen niet op het park zijn, we zijn recreanten.

Vaste bewoners hebben hetzelfde contract getekend als wij. Die bewoners zijn echter naar de gemeente gegaan en die heeft hen ingeschreven. Jarenlang hebben we hetzelfde bedrag betaald. Toen is De A failliet verklaard. Het park werd 's winters gesloten. Nu zijn er veel meer permanente bewoners dan recreanten op het park. Ik mag er een half jaar niet komen, behalve met Kerstmis. Daar heb ik voor getekend. Ik moet dezelfde kosten betalen als de permanente bewoners, maar ik moet ook nog forensenbelasting betalen. Ik heb dus meer kosten dan de permanente bewoners. Ik heb ook grote bezwaren tegen het taxatierapport.

(Verweerder: Permanente bewoning is juridisch niet toegestaan, maar het wordt wel gedoogd.) Op het kantoor van De A wordt dat potentiële kopers ook gemeld, we weten het dus al.

Het op bladzijde 4 van het taxatierapport vermelde bouwjaar 1972 moet 1970 zijn.

Er mocht alleen een verplaatsbare, demonteerbare recreatiebungalow geplaatst worden. Dat is opgenomen in artikel 2 van het contract.

Wij hebben een zomerhuis van masonieten platen, in het rapport is vermeld stenen muren. Zie daarvoor bladzijde 4 van het taxatierapport.

Wat betreft de indeling van het hoofdgebouw: er is geen badkamer, er is alleen een toilet, een douche en een wastafel en dat alles in één ruimte. Er is geen centrale verwarming, de ruimte wordt verwarmd met maar één gaskachel. Die kachel kan alles verwarmen. Het wordt wel warm in ons huis, maar het zou wel wat warmer kunnen zijn.

Er is geen dakisolatie. We hebben geen muren, dus ook geen geïsoleerde spouwmuren. Er zit alleen wat foam tussen twee platen.

De inhoud van 170 m³. De bungalow zou een hoogte van 4 meter hebben. Bij die vier meter speelt wel een schuin dak van 30 graden, dus de inhoud is minder dan 170 m³. Mijn bruikbare ruimte is veel geringer. Met de ruimte daarboven kan ik niets, het is helemaal dicht. Het plafond is op 2.60 meter met een lege ruimte daarboven. Nu kan de regen makkelijk weg.

Wij beschikken over De A 1. Het huis is niet voor permanente bewoning.

De prijs per vierkante meter grond is voor mijn woning € 93,93. Voor De A 2 is dat € 63,53 per vierkante meter. Dat vind ik oneerlijk. Ik vind dat dat dezelfde prijs moet zijn.

Dat de OZB en de forensenbelasting voor demontabele woningen niet gelijktijdig geheven kunnen worden, bleek mij jaren geleden uit een gesprek met de burgemeester van Q. Er staan ruim 300 bungalows op het park, waarvan er ruim 50 demontabel zijn. Degenen die hun hoofdverblijf in de gemeente hebben, hoeven geen woonforensenbelasting te betalen. Ik heb altijd begrepen dat er niet dubbel geheven mag worden. Ik betwijfel of er inzake de demontabele woningen forensenbelasting geheven kan worden.

Inmiddels zijn de caravans van destijds verdwenen. Ons demontabel bungalowtje staat er nog steeds.

(Worden dezelfde soort woningen met elkaar vergeleken?) Neen. De woning vermeld op bladzijde 10 van het taxatierapport, is niet demontabel. Ik laat u van die woning een foto zien die is genomen vanaf de zijkant. Die laat ik ook aan de taxateur zien. Ik snap niet dat de taxateur ter vergelijking niet de woning naast ons, nummer 3, heeft genomen. Die woning is helemaal gerenoveerd.

De constructie van mijn woning is heel anders dan die van de Finse bungalow op die bladzijde 10.

Mijn huisje is van masoniet gemaakt. Dat zijn dikke geperste hardboardplaten met een schuim ertussen gespoten. Aan de buitenkant hebben we houten schrootjes gemaakt. Het rotte gewoon weg.

U houdt mij voor dat mijn woning wordt getaxeerd op € 106,= per m³. Ik heb geen probleem met de cijfers.

U houdt mij ook voor dat wat de grondprijs betreft economisch gezien de laatste meter altijd een lagere prijs heeft dan de eerste meter. Dat snap ik, maar ik vind dat een gekke zaak.

De A 5 is niet te vergelijken; het is van traditionele bouw en niet demontabel. Het is van betere kwaliteit dan ons huisje. Het is niet vergelijkbaar.

Die andere huizen zijn van steen gebouwd, sommige zijn Finse bouw, maar allemaal zijn ze niet demontabel. Ons huis moet vergeleken worden met demontabel huisje.

Er zit ook een heel andere vloer in. Wij hebben een gewone vurenhouten vloer. Het B is de derde fase huizen met een solide vloer en een goede doucheruimte. Het huis is veel luxer dan dat van ons.

Ik vind dat er naar een waarde toegerekend is. Het bestaat niet dat mijn huis op de aangegeven wijze getaxeerd is. De gemeente Q is overgenomen door de gemeente Z. Dan had die gemeente ook alles van Q moeten over nemen. Op het kantoor van De A hebben ze hard moeten lachen over deze wijze van taxeren.

De zalmsnip zou worden uitgekeerd aan degenen die OZB betalen. Wij hebben die zalmsnip niet gekregen.

(Mevrouw) Ik leg mijn verhaal op papier over aan het hof en aan de gemeente.

In antwoord op uw vraag of permanente bewoning op De A mogelijk een rol speelt bij de waardering antwoord ik dat permanente bewoning juridisch niet is toegestaan, maar het wordt wel gedoogd door de gemeente.

Aan de hand van de inrichting bepaal ik of iets vergelijkbaar is of niet. Oude houten recreatiewoningen worden met houten huisjes vergeleken en de luxere permanent bewoonde huisjes worden met permanent bewoonde huisjes vergeleken.

In het bestand van de gemeente stond als bouwjaar 1972. Het kan best 1970 zijn. Het is evenwel zo'n minimale afwijking dat het geen invloed op de waarde heeft.

Het taxatierapport geeft aan badkamer met douche en toilet. Of het veel invloed heeft, betwijfel ik.

In de aantekeningen is vermeld gaskachel en geiser. Ten onrechte staat in het taxatierapport gaskachels.

Wij gaan uit van de buitenwerkse maten. Woningen met een plat dak proberen we te vergelijken met woningen met een plat dak. Kan dat niet dan houden we daar bij de waardering rekening mee.

(Worden dezelfde soort woningen met elkaar vergeleken. De A3 is gerenoveerd.) Misschien is daarom De A 3 wel niet genomen als vergelijkingspand, juist omdat die woning gerenoveerd is.

Demontabel speelt geen rol, het gaat om het aangesloten zijn op water en riolering. De woning is dus hartstikke onroerend.

(Vergelijking De A 2.) De onderhoudstoestand van de woning van belanghebbende is op redelijk respectievelijk matig gesteld. Er is bij de taxatie voldoende rekening gehouden met de toestand van de woning.

De A 5 is getaxeerd op € 136,= per m³, dat bedrag is uit de verkoop gebleken.

(Grondwaarde) Kleinere kavels brengen per m² meer op dan grotere kavels. De grond wordt ook bij erfpacht meegenomen in de waardering.

Het gaat erom of er rond de peildatum demontabele woningen soortgelijk als die van belanghebbende verkocht zijn. Zijn die verkopen van soortgelijke woningen er niet dan moeten we naar andere woningen kijken.

De A 1 heeft aluminium dakplaten. Nummer 5 heeft singlets. Nummer 1 heeft dus een betere dakbedekking. Nummer 1 heeft houten schrootjes aan de buitenkant, dus ook een goede uitstraling. Ik vind ook dat de woningen qua inrichting vergelijkbaar zijn.

(Verschillen De A nummers 1 en 5.) Uit de vermelde kubieke meterprijs blijkt toch dat er rekening is gehouden met de verschillen.

Doordat er een nieuwe "muur" is geplaatst en de buitenmuur dus een binnenmuur is geworden, vind ik dat het probleem van de slechte buitenzijde is opgelost.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de waarde van de onroerende zaak.

De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4.1. Belanghebbende geeft aan dat de waarde van de onroerende zaak naar zijn mening te hoog is vastgesteld. Dat is gegrond op zijn opvatting dat bij de vaststelling van de waarde:

- ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat bewoning in de vorm van recreatie voor de heffing van gemeentelijke belastingen en voorzieningen anders wordt behandeld dan permanente bewoning;

- de zogenoemde referentiepanden niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De aard en uitrusting van die panden is anders, terwijl die panden, anders dan de onroerende zaak, ook geschikt zouden zijn voor permanente bewoning;

- de betreffende woning staat in vergelijking met veel andere huisjes en huizen op een klein stukje grond.

In zijn bezwaar heeft belanghebbende nog expliciet aangegeven dat het feit dat sprake is van erfpacht een waardedrukkende factor is. In zijn repliek is de vraag opgeworpen of mogelijk sprake is van foutieve verwerking van de wijziging in adressering van de huisjes.

4.6. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting maakt het hof het volgende op. Op het park waarin de onroerende zaak is gelegen, rust een recreatieve bestemming en het is contractueel ook niet toegestaan om permanent op het park te wonen. Van gemeentewege wordt echter permanente bewoning gedoogd. Dat gedoogbeleid geldt voor het hele park en voor alle (soorten) huisjes. Bij aankoop van een vakantiewoning op het park wordt er wel gewezen op de formele regels.

Als een koper zich laat inschrijven bij de gemeente wordt deze ingeschreven en kan hij permanent op het park wonen.

Op het park is een en ander ruim bekend en ook de beheerder van het park draagt hier kennis van.

Een en ander gold, gezien de in de procedure verstrekte gegevens en de verklaring van de verweerder, zeker op of omstreeks de peildatum en was ook ten tijde van de zitting nog van toepassing. Dat binnen afzienbare tijd ter zake een wijziging zal plaatsvinden, is niet gesteld en niet gebleken.

4.7. Gelet op het vorenstaande zullen de huisjes op het park, zo aan de orde, onder dezelfde voorwaarden kunnen worden verkocht. Het hof is in dit verband van oordeel dat bij gebruik van referentiepanden gelegen op het park eventuele permanente bewoning op zich geen onderscheidend criterium is. In die zin is het feit dat er een mogelijk verschil in behandeling is inzake de gemeentelijke belastingen en voorzieningen niet relevant.

Uiteraard dient bij de feitelijke waardering en het gebruik van referentiepanden op het park wel recht te worden gedaan aan de objectkenmerken van de panden. Overigens is noch gesteld, noch gebleken dat potentiële kopers, op wie ter zake het risico rust, verschil ervaren afhankelijk van het type huisje.

Verder heeft de verweerder, geloofwaardig aldus het hof, aangegeven dat bij gebruik van referentiepanden in principe aard en type van die panden overeen zullen stemmen met die van de betreffende onroerende zaak. Zo zullen in dat kader houten huisjes van oudere bouwjaren worden vergeleken met soortgelijke huisjes. De aard van de huisjes hangt ook samen met het feit of bij de bouw permanente bewoning is beoogd.

Het is in dezen echter uiteindelijk aan de rechter om bij die vergelijking in een individuele zaak ter zake een oordeel te geven.

4.10. Belanghebbende onderbouwt zijn stelling dat in onvoldoende mate rekening is gehouden met de staat van de onroerende zaak in relatie tot de referentiepanden, naast de eigenschappen van zijn recreatiebungalow, nog als volgt. De recreatiewoning heeft een "leeftijd" van ongeveer dertig jaar, is van het type Ford en is in principe demontabel. De ruimte tussen het schuine dak en het plafond is niet te gebruiken en de bruikbare ruimte is dus minder. De prijs per kubieke meter zou dezelfde moeten zijn als die voor De A 7, zijnde € 63,53. Het vergelijkingspand De A is niet demontabel en is van betere kwaliteit, ook de constructie is anders. De A 5 is van betere kwaliteit.

Verder zou de wijze van waardering voor wat betreft de grond vragen oproepen.

4.11. Het hof geeft hierbij vooraf nog aan van oordeel te zijn dat de staat van de recreatiewoning met name samenhangt met het bouwjaar (leeftijd). Gebruikte materialen en ook vormgeving zijn immers tijdsbepaald. Met een goede keuze van vergelijkingspanden en het bij de uitwerking van de waardering op verantwoorde manier rekening houden met de objectkenmerken van de panden zal de staat van de onroerende zaak feitelijk in de waardering zijn verwerkt.

Met betrekking tot de prijs van grond is het van algemene bekendheid dat het toegevoegd nut afneemt met de toename van het aantal vierkante meters. Dat laatste geldt overigens ook in zekere mate voor de inhoud van bijvoorbeeld woningen. Met het vorenstaande zal derhalve bij de vaststelling van de waarde van onroerende zaken rekening moeten worden gehouden.

4.12. Uit de in het taxatierapport opgenomen foto's, de matrix, de overige gegevens en het gestelde in het verweerschrift en de overige stukken blijkt dat in dezen op zich een goede vergelijking van de onroerende zaak met de referentiepanden mogelijk is.

Het hof is verder van oordeel dat de verweerder op basis van het taxatierapport, de daarin opgenomen foto's en de overige gegevens in principe een juiste waarde voor de onroerende zaak heeft vastgesteld. Daarbij is in voldoende mate rekening gehouden met de in dezen van belang zijnde elementen. Het hof heeft verder onder meer acht geslagen op de uit de matrix blijkende prijs per m³ van de recreatiewoning en de prijs per m² van de grond ten opzichte van die van de referentiepanden.

4.13. Het hof merkt bij het vorengaande nog het volgende op.

Uit de bij het taxatierapport gevoegde foto's blijkt dat de recreatiewoning zowel als de referentiepanden zogenoemde puntdaken hebben. De bouwjaren van de recreatiewoning en de referentiepanden liggen in dezelfde range. Mede gelet op de foto's van zowel de onroerende zaak als de referentiepanden is het hof van oordeel dat sprake is van goed vergelijkbare panden. Voor wat betreft de grondprijs is terecht uitgegaan van een zogenoemde staffel. De grondprijs van € 63,53 van De A 2 wordt verklaard door het grotere perceel en kan derhalve niet worden gebezigd voor de onroerende zaak. Niet gesteld en niet gebleken is dat de voor de prijs van de grond gehanteerde uitgangspunten onjuist zouden zijn. Bij de waarde van de referentiepanden is met een duidelijk hogere prijs per kubieke meter rekening gehouden. Daarbij moet ook in de beschouwing worden betrokken dat de referentiepanden een grotere inhoud hebben. Met het verschil in prijs per kubieke meter, het pand De A 5 kent een prijs per m³ die ruim 30% hoger is dan die van de onroerende zaak, is naar het oordeel van het hof in voldoende mate rekening gehouden met de gestelde verschillen.

Het Hof heeft verder onvoldoende reden om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de uitgevoerde taxatie en de objectiviteit van de taxateur. De professionele taxateur heeft in het onderhavige taxatierapport verklaard dat hij het taxatierapport te goeder trouw en naar beste kennis en wetenschap heeft opgesteld.

1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen

van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus

70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).

2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden

uitspraak overgelegd.

3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in

cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.

Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.