Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-08-2007, BB5974, 02/00250

HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH

U I T S P R A A K

Uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch, dertiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer X te Y (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Z (hierna: de verweerder), op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan de belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat 138 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij voormelde beschikking heeft de verweerder de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 474.000,--. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waarde verminderd tot ƒ 400.000,--.

1.3. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 29 oktober 2003 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, belanghebbende, alsmede de verweerder. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen de overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen. Het Hof rekent de pleitnota met bijlagen tot de stukken van het geding.

1.4. Nadere zittingen van het Hof hebben plaatsgevonden op 29 april 2004, 26 juli 2004, 1 februari 2005, 12 september 2005 en 15 september 2005. Partijen hebben zich bij alle zittingen laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.

1.5. Op 25 juli 2005 heeft B B.V. een rapport uitgebracht getiteld "Historische en verkennend bodemonderzoek A-straat 138 te Y.". Het rapport behoort, evenals het taxatierapport, tot de stukken van het geding. Gedurende de loop van de procedure voor het Hof zijn, door tussenkomst van de griffier, tal van stukken gewisseld tussen partijen. Alle gewisselde stukken waaronder pleitnota's met bijlagen worden gerekend tot de gedingstukken.

1.7. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met ondergrond, garage en bijbehorende tuin. De onroerende zaak is opgetrokken uit spouwmuur metselwerk. De woning heeft een zadeldak gedekt met betonpannen. De woning is gedeeltelijk voorzien van dubbele beglazing en heeft dakramen. Het bouwjaar van de woning is blijkens het taxatierapport 1975.

2.2. De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom. Het object is gelegen in een jonge wijk met groenvoorzieningen op een gunstige locatie. De perceelsoppervlakte van de onroerende zaak is 328 m² en de inhoud van de woning 489 m³. De inhoud van de garage is niet bekend.

2.3. De verweerder heeft ter ondersteuning van zijn standpunt een taxatierapport overgelegd. In het rapport is de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van ƒ 474.000,--. Hierop is in mindering gebracht een zogenoemd rompslompforfait inzake bodemverontreiniging uit het verleden ten bedrag van ƒ 74.000,--, zijnde 15,6%. De vast te stellen WOZ waarde is volgens genoemd rapport ƒ 400.000,--.

2.4. In afwijking van hetgeen in het taxatierapport is vermeld is de grond (gedeeltelijk) gesaneerd. Vaststaat dat de kosten van sanering van de (resterende) verontreiniging niet voor rekening van de eigenaar van de onroerende zaak komen maar voor rekening van verweerder zijn.

2.5. Op 25 juli 2005 heeft, na intensief en uitvoerig overleg tussen partijen voor het hof, B B.V. een onderzoeksrapport uitgebracht getiteld "Historische en verkennend bodemonderzoek A-straat 138 te Y.". Dit rapport bevat, in afwijking van het taxatierapport, onder meer de volgende informatie.

In opdracht van de gemeente Z heeft B BV in de periode mei tot en met juni 2005 een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het perceel aan de A-straat 138 te Y.

De aanleiding voor het uitvoeren van het historisch onderzoek en het verkennend bodemonderzoek zijn de bezwaren die door de familie X zijn gemaakt ten aanzien van de Woz-beschikking. Zij zijn het niet eens met de waarde die de gemeente voor hun woning heeft vastgesteld. Zij zijn van mening dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op hun perceel als gevolg van de voormalige (bedrijfs)activiteiten op het naastgelegen terrein nadelig is beïnvloed. Zodoende ligt de waarde van hun woning lager dan door de gemeente is getaxeerd.

Het doel van het voorgestelde historisch onderzoek is het verzamelen van informatie over het vroegere en het huidige gebruik van het perceel aan de A-straat 138 in Y en haar directe omgeving, onder meer gericht op het vinden van bronnen van bodembelasting. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het bepalen van de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de grond en het grondwater op het perceel aan de A-straat 138 in Y.

Op de locatie A-straat 134 was in de periode 1976-1995 een kleinschalige autospuiterij aanwezig. In oktober 1998 is gereageerd op een klacht omtrent een terpentinelucht in het riool. Hieropvolgend is een rioolputje in de spuiterij afgesloten, om zodoende aansluiting op het rioolstelsel te voorkomen. In 1997 heeft een brand gewoed op het terrein van A-straat 134. Hierbij is géén bluswater op het terrein van A-straat 138 terechtgekomen. Na de brand zijn asbesthoudende materialen gesaneerd, het gebied blijkt na controle geheel asbestvrij te zijn verklaart. Na de betreffende brand is de autospuiterij opgeheven.

Nadat het achterliggende gemeenteterrein in handen is gekomen van een aannemingsbedrijf, is een hal gebouwd welke dienst doet als opslaghal voor bouwmaterialen. Op de voormalige gemeentewerf is in 2002 een chemisch bestrijdingsmiddel gebruikt. Volgens de familie X betreft het hier toepassing van het middel "Roundup", waarin de werkzame stof glyfosaat verwerkt zit.

In de omgeving, op een afstand van circa 500 meter bevond zich een benzinepomp, deze is in 2000 verwijderd.

2.5 Resultaten bodemonderzoek

Uit de beschikbare bodemonderzoeken zijn gegevens verzameld welke de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem nabij de onderzoekslocatie beschrijven. Hieronder staan de bestudeerde onderzoeksrapporten weergegeven en wordt de verontreinigingssituatie in de directe omgeving van A-straat 138 beknopt beschreven.

2.5.1 Bestaande rapporten

In een verkennend onderzoek uit november 1999 (uitgevoerd door E) is een matige arseenverontreiniging aangetroffen in de ondergrond op het terrein direct achter de achtertuin van de familie X. Uit een nader onderzoek uit december 1999 (door E) blijkt dat deze verontreiniging alleen wordt aangetroffen in de bodemlaag 1,5-2,0 m-mv. Deze puntverontreiniging is waarschijnlijk achtergebleven na de in 1991 uitgevoerde bodemsanering. Er is volgens E geen sprake van actuele ecologische, humane en verspreidingsrisico's.

2.6 Hypothese

Uitgaande van de beschikbare gegevens wordt de onderzoekslocatie ter plaatse van de perceelsgrens als `verdacht' beschouwd ten aanzien van bodemverontreiniging. Het overige terreindeel, in gebruik als tuin, is als `onverdacht' beschouwd ten aanzien van bodemverontreiniging.

Alle boringen ter plaatse van de perceelsgrens worden doorgezet tot een diepte van minimaal 0,5 meter beneden de verontreinigingskern. Uit de beschikbaar gestelde evaluatierapportages blijkt dat de beide verontreinigingen maximaal tot een diepte van 2 meter beneden het maaiveld zijn ontgraven. De verontreinigende stoffen die, op basis van de beschikbare gegevens, in de bodem verwacht worden zijn chroom- en arseenverbindingen en olieproducten.

Voor het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bovengrond van de tuin, worden verspreid hierover vier extra boringen tot een diepte van 1/2 m-mv verricht. Van deze bovengrondmonsters wordt een mengmonster samengesteld, welke geanalyseerd wordt op een breed analysepakket."

(...)

4.2. Toetsing en beoordeling analyseresultaten

"5. SAMENVATTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

5.1. Conclusies

Op basis van het onderhavig bodemonderzoek is een goed beeld verkregen van de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem op de onderzoekslocatie. De vooraf opgestelde hypothese 'verdachte locatie' voor de deellocatie aan de perceelsgrens dient op grond van de onderzoeksresultaten te worden aanvaard vanwege de streefwaarde overschrijding van het gehalte PAK-totaal in een bovengrondmengmonster. Tevens overschrijdt de concentratie zink de tussenwaarde en cadmium de streefwaarde in het freatisch grondwater ter plaatse van de perceelsgrens. In het verleden zijn vaker verhoogde concentraties cadmium en zink in het freatisch grondwater in de directe omgeving van de onderzoekslocatie aangetroffen. De aangetoonde concentraties zijn waarschijnlijk te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondwaarden, welke in de regio van F vaker zijn aangetoond.

Gezien de diepte van de peilbuis en de stofeigenschappen van arseenzuur (mobiel), is het onwaarschijnlijk dat het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie verontreinigd is met arseen en/of chroom.

Bij de terreininspectie voorafgaand aan het veldonderzoek is 'blauw verkleurde grond' aangetroffen. Uit de analyseresultaten blijkt dat het gehalte cyanidetotaal in deze grond de interventiewaarde overschrijdt. De 'blauwe grondverkleuring' is aangetroffen in een laagdikte van 1 cm met een oppervlakte van ca. 1,0 m2.

Onduidelijk is hoe de betreffende cyanideverontreiniging op het perceel aan de A-straat 138 terecht is gekomen. Deze kunnen, met de verkregen informatie uit het historisch onderzoek, niet worden gerelateerd aan de activiteiten op de voormalige gemeentewerf. In de omgeving van het perceel A-straat 138 heeft de gemeente geen wegenzout opgeslagen gehad. Ook in de evaluatierapporten van de beide bodemsaneringen die op de gemeentewerf zijn uitgevoerd worden geen meldingen gemaakt van blauwe verkleuringen van de grond.

Het overige terreindeel is niet verontreinigd met de parameters van het NEN-5740 pakket.

5.2. Aanbevelingen

Op basis van de resultaten van het historisch en verkennend onderzoek adviseren wij om een nader onderzoek in te stellen naar de ernst en omvang van de aangetroffen cyanide verontreiniging. Daarnaast adviseren wij om de aanwezige peilbuis te herbemonsteren te laten analyseren op het voorkomen van zink. Zodoende kan een incidentele verhoging worden uitgesloten."

(...)".

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:

Belanghebbende stelt dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De verweerder is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen partijen hieraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het aan de uitspraak gehechte proces-verbaal van het onderzoek ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak - gelegen aan de A-straat 138 te Y- worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.

4.2. De verweerder, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). Het taxatierapport is voorzien van beeld- en cijfermateriaal van zowel de onderhavige onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten.

4.3. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van het taxatierapport te twijfelen. Belanghebbende heeft ook aangegeven zich op zich, behoudens het effect bodemverontreiniging, in de uitkomst van het taxatierapport te kunnen vinden. In dat verband is het hof van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak, exclusief effect bodemverontreiniging, op peildatum 1 januari 1999 moet worden gesteld op f 474.000, =.

4.5. In gevallen waarin bij een onroerende zaak bodemverontreiniging wordt geconstateerd en aannemelijk is dat deze verontreiniging reeds op de waardepeildatum aanwezig was, kan dit invloed hebben op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Deze waardevermindering kan in situaties waarin de kosten van sanering niet voor rekening van eigenaar/bewoner komt naar het oordeel van het hof veelal worden uitgedrukt in het zogenaamde 'rompslompforfait', zijnde een forfaitair bedrag ter zake van de overlast die de bewoner(s) ten gevolge van de sanering ondervind(t)(en). In het onderhavige geval staat vast dat de kosten van sanering van de (resterende) verontreiniging niet voor rekening van de eigenaar van de onroerende zaak komen, maar voor rekening van verweerder zijn. Ook in het taxatierapport wordt daar melding van gemaakt.

4.7. De verweerder heeft bij de vaststelling van de waarde van de woning op de oorspronkelijk vastgestelde waarde van ƒ 474.000,-- een rompslompforfait van ƒ 74.000,-- (15%) toegepast. Het Hof is van oordeel dat gezien de voorhanden zijnde gegevens inzake de verontreiniging van de onroerende zaak en mede gelet op de resultaten van het onderzoek van B B.V. met voornoemde aftrek van f 74.000,= in voldoende mate rekening is gehouden met nog resterende verontreiniging van de onroerende zaak en het effect van die verontreiniging.

4.8. Gelet op al het bovenstaande concludeert het Hof dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het gelijk is aan de zijde van de verweerder en mitsdien dient te worden beslist als hierna vermeld.

5. Griffierecht

Het Hof is van oordeel dat er geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht wordt vergoed.

6. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. Beslissing

Het Hof verklaart het beroep ongegrond.

Aldus gedaan op 29 augustus 2007 door G.D. van Norden, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van M.J.J. van Oorschot, griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 29 augustus 2007

Het aanwenden van een rechtsmiddel: